Datum mondelinge uitspraak: 10 november 2023 (onder voorbehoud van vergissingen en verschrijvingen)
Plaats uitspraak: Horst
Bindend Advies.
In het geschil tussen:
Annemie
verder te noemen Annemie,
en
h.o.d.n Brood & Banket V.O.F
verder te noemen Familie Ireen en Patrick,
en als voegende partij:
Ben,
h.o.d.n Aannemersbedrijf V.O.F.
verder te noemen Ben,
die zich alleen voegt voor wat betreft de door Annemie gestelde bouwschade,
Gegeven door mr. F.M. Visser.
(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)
De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie maart 2023 te doen beslechten.
De vordering van Annemie is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Mr. Frank Visser heeft kennisgenomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Als deskundigen zijn benoemd ing. Edwin Hulleman (bouw) en ing. Erik Roelofsen (geluid).
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 10 november 2023, welke is gehouden te Horst.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig bouwdeskundige ing. Edwin Hulleman. Viktor Brand heeft geholpen met een door de bouwdeskundige uitgevoerde lekkage-detectie. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.
Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
De bouwdeskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. De geluidsdeskundige ing Erik Roelofsen, door of namens wie eerder geluidstests waren uitgevoerd, heeft via een geluid- en beeldverbinding eveneens mondeling verslag uitgebracht. Partijen zijn weer in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.
Hierna is mondeling uitspraak gedaan.
Vordering van Annemie.
Annemie vordert, kort samengevat en voor zover thans van belang, dat de geluidsoverlast vanuit de bakkerij moet stoppen en dat de door haar geconstateerde lekkage en scheuren op kosten van Familie Ireen en Patrick moeten worden verholpen.
Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement).
Annemie en Familie Ireen en Patrick zijn elkaars buren. Oorspronkelijk was Familie Ireen en Patrick alleen eigenaar van het aan de XXXstraat op nummer X gelegen perceel, dat vanaf de straatkant gezien aan de rechterzijde ligt van het op huisnummer X gelegen perceel van Annemie. Op perceel nummer X wordt al ongeveer 86 jaar een bakkerij geëxploiteerd.
In december 2020 heeft Familie Ireen en Patrick ook het op nummer X, links naast het perceel van Annemie gelegen perceel in eigendom verkregen. Achterom is er een verbinding via eigen grond tussen beide percelen gemaakt. Het perceel van Annemie is sindsdien aan drie zijden omsloten door de bakkerij.
Begin 2022 is begonnen met bouwwerkzaamheden op de percelen X en X, die worden uitgevoerd door Ben. Inmiddels is ook het perceel nr. X in gebruik genomen als onderdeel van de bestaande bakkerij.
Sindsdien klaagt Annemie over nachtelijke geluidsoverlast afkomstig uit de bakkerij en over vocht- en scheurschade in het souterrain van haar woning.
Beoordeling van het geschil.
Vaststaande feiten
Verslag van de deskundigen
Bouwdeskundige Hulleman heeft kort samengevat en voor zover thans van belang het volgende laten weten:
De scheurvorming in het souterrain en de daarboven gelegen keuken is oppervlakkig (stuclaag) en heeft bouwkundig geen betekenis. Dergelijke scheurvorming komt in oudere woningen geregeld voor. Niet aannemelijk is, dat deze iets te maken heeft met de uitgevoerde bouwwerkzaamheden. Ook elders in de woning zijn dergelijke scheuren zichtbaar. Die kunnen eenvoudig worden hersteld door dicht te smeren en de muur opnieuw te sauzen.
De vochtplek in het souterrain wordt veroorzaakt door een lek (niet goed aansluitende loodslabben) op de aansluiting tussen de daken van de nummers X en XX. De bestaande aansluiting is kennelijk gemaakt om te voorkomen dat hemelwater tussen beide daken instroomt en is bovendien zichtbaar in het verleden al hersteld. Door de nu ontstane opening stroomt hemelwater naar binnen in de spouwmuur die aansluit op de binnenmuur van nummer 11, waar het niet weg kan en de binnenmuur vochtig maakt.
Geluidsdeskundige Roelofsen heeft kort samengevat en voor zover thans van belang het volgende laten weten:
In de slaapkamer is gedurende de voor de nachtrust bestemde tijd inderdaad sprake van een flinke overschrijding van de voor woonruimte in het Activiteitenbesluit gegeven normen. Maar als het gebruik van deze op de begane grond gelegen ruimte door Annemie als slaapkamer wegens strijd met het bestemmingsplan niet is toegestaan, zijn de geluidsnormen gegeven in het Activiteitenbesluit daarop niet van toepassing. Dat zijn ze wel voor de bovenwoning. Uit metingen is gebleken, dat de geldende normen voor piekbelasting gedurende de nachtelijke uren een aantal keren in geringe mate en gemiddeld éénmaal in hogere mate worden overschreden. Daarbij gaat het om geluiden afkomstig uit de bakkerij op nummer 9.
Toepasselijke wettelijke bepalingen
Artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek:
De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van Boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun.
Afdeling 2.8. van het Activiteitenbesluit Milieubeheer:
Het Activiteitenbesluit biedt aan een beperkt aantal objecten bescherming. Het gaat om gevoelige gebouwen (waaronder woningen) en gevoelige terreinen. Het Activiteitenbesluit sluit hierbij aan bij het begrippenkader uit de Wet geluidhinder.
Artikel 1.1 Activiteitenbesluit Milieubeheer, definitie woning:
gebouw of gedeelte van een gebouw waar bewoning is toegestaan op grond van het bestemmingsplan,
Volgens het Bestemmingsplan Centrum Blerick heeft het hiervoor onder 1 bedoelde perceel 11 de bestemming ‘gemengd’. Volgens artikel 6 van dit bestemmingsplan zijn als zodanig aangewezen percelen bestemd voor detailhandel (met uitzondering van supermarkten) bestaande bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, cultuur en ontspanning (met uitzonderingen), dienstverlening, (nader aangeduide) horeca, woningen, al dan niet gestapeld, op de verdieping en/of kamerbewoning, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan huis gebonden beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en waterhuishoudkundige voorzieningen en aanverwante voorzieningen.
Inhoudelijke beoordeling van het conflict
Geluidsoverlast.
Bij de beantwoording van de vraag, of door Familie Ireen en Patrick onrechtmatige geluidsoverlast wordt veroorzaakt geldt als uitgangspunt, dat daarvoor sprake moet zijn van dusdanige geluidsoverlast, dat deze in de gegeven omstandigheden als maatschappelijk als onbetamelijk moet worden aangemerkt. Het gaat daarbij niet om de louter subjectieve beleving van Annemie, maar om wat objectief gezien als ontoelaatbaar moet worden beschouwd. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, zoals de ernst van de hinder, de maatregelen die de veroorzaker heeft genomen om de hinder te voorkomen of te verminderen, afgezet tegen de mogelijkheden die hem daartoe in redelijkheid ten dienste staan, de mogelijke wettelijke normen die van toepassing zijn op geluidsemissies en tenslotte de eigen keuzes van degene die geluidsoverlast ondervindt en die bijdragen aan de door haar ondervonden overlast.
Weliswaar is in de slaapkamer van Annemie gedurende de nachtelijke uren inderdaad sprake van een forse overschrijding van de voor woonruimte geldende wettelijke geluidsnormen, maar deze normen zijn niet van toepassing op de slaapkamer van Annemie op de begane grond, omdat het gebruik van deze ruimte als slaapkamer volgens het geldende bestemmingsplan niet is toegestaan. Dat zou anders zijn als dit met het plan strijdige gebruik door de gemeente zou zijn gelegaliseerd. Daarvan is echter niet gebleken. Blijkens nog van de gemeente verkregen informatie zal een dergelijke legalisatie, indien aangevraagd, zeker geen formaliteit zijn, al was het maar omdat daarbij rekening moet worden gehouden met de bedrijfsbelangen van de bakkerij.
Voor wat betreft de bovenwoning is eveneens gebleken van geluidsoverlast. Deze wordt veroorzaakt door het dichtslaan van de deuren van de koel- en vrieskasten in de bakkerij. Hoewel daarbij incidenteel (daar wel geldende) normen uit het Activiteitenbesluit worden overschreden levert dat naar mijn oordeel, met name gelet op de lage frequentie en de volgens mijn eigen waarneming relatief geringe ernst daarvan, geen ernstige overlast op. In dat verband moet er mede rekening mee worden gehouden dat Annemie in een oude, gehorige, slecht geïsoleerde woning is gaan wonen, die midden in het centrum van Blerick is gelegen, waar sinds mensenheugenis sprake is van de nodige bedrijvigheid. Verder moet rekening worden gehouden met het gegeven, dat Familie Ireen en Patrick al het redelijk mogelijke heeft gedaan om geluidsoverlast zoveel mogelijk te beperken, waaronder het nemen van geluidsisolerende maatregelen, zoals voorgeschreven door de gemeente bij het verlenen van de omgevingsvergunning.
Bovendien kan Annemie zelf ook bijdragen aan een betere nachtrust door weer op de bovenverdieping te gaan slapen, zoals zij vroeger ook deed. Ik begrijp dat zij om persoonlijke redenen liever op de begane grond slaapt, maar dat is -zoals reeds opgemerkt- wettelijk gezien nu eenmaal niet de bedoeling. In zoverre Annemie daarvoor toch kiest en de gemeente dat gedoogt mag zij Familie Ireen en Patrick niet verwijten, dat zij niet kan slapen vanwege het geluid uit de bakkerij.
Samenvattend is van onrechtmatige geluidsoverlast niet gebleken. Wel mag van Familie Ireen en Patrick worden verwacht dat zij zich inspant om onnodige overlast zoveel mogelijk verder te beperken, door (indien in redelijkheid uitvoerbaar) de koel- en vrieskastdeuren te voorzien van zogenaamde dictators en door haar werknemers indringend te instrueren deze deuren niet met kracht dicht te gooien.
Bouwschade.
Met de deskundige ben ik van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de geconstateerde scheurvorming en wateroverlast is veroorzaakt door de uitgevoerde bouwwerkzaamheden.
Wel is gebleken dat de vochtoverlast in het souterrain van Annemie wordt veroorzaakt door een lek (niet goed aansluitende loodslabben) op de aansluiting tussen de daken van de nummers X en X. De bestaande aansluiting is kennelijk gemaakt om te voorkomen dat hemelwater tussen beide daken instroomt en is bovendien zichtbaar in het verleden al hersteld. Door de nu ontstane opening stroomt hemelwater naar binnen in de spouwmuur die aansluit op de binnenmuur van nummer X, waar het niet weg kan en de binnenmuur vochtig maakt.
Naar mijn oordeel zijn Annemie en Familie Ireen en Patrick gezamenlijk verantwoordelijk voor het verhelpen van dit euvel. De bestaande, thans niet meer goed afsluitende, voorziening is klaarblijkelijk in hun beider belang aangebracht. Net zoals dat met mandelige muren het geval is, moeten beide buren op gezamenlijke kosten zorgen voor het nodige onderhoud.
Omdat beide buren van plan zijn om binnen afzienbare tijd hun beider daken te renoveren ligt het voor de hand, dat dan tevens wordt gezorgd voor een deugdelijke afsluiting tussen deze daken. Hoe dan ook, als een van partijen na behoorlijke aanmaning mocht weigeren voldoende medewerking te verlenen aan de nodige reparatie dan wordt de andere partij gemachtigd deze klus zelf uit te (laten) voeren, waarna de weigerachtige partij de helft van de daarmee gemoeide kosten moet betalen.
Aannemer Ben.
Niet gebleken is van enige schade die zou kunnen worden toegerekend aan Familie Ireen en Patrick.
Eindoverweging
Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
B E S L I S S I N G
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.
Voor recht wordt verklaard dat Annemie en Familie Ireen en Patrick gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor herstel van de in deze procedure bedoelde lekkage en dat de kosten daarvan door ieder voor de helft moeten worden gedragen. Indien een van partijen na behoorlijke aanmaning weigerachtig mocht blijken voldoende medewerking te verlenen aan het herstel, dan wordt de andere partijen gemachtigd dit zelf te (laten) uitvoeren en te betalen, waarna de weigerachtige partij verplicht is op vertoon van de factuur de helft van de daarmee gemoeide kosten binnen veertien dagen te betalen aan de partij die deze heeft betaald. Bij niet of te late betaling loopt daarover de wettelijke rente vanaf de factuurdatum.
Voor recht wordt verder verklaard, dat Familie Ireen en Patrick vanuit haar bakkerij geen onrechtmatige geluidsoverlast veroorzaakt aan Annemie maar dat Familie Ireen en Patrick zich wel moet inspannen om overlast door het dichtslaan van de deuren van de koel- en vrieskasten zoveel mogelijk te beperken door (indien in redelijkheid uitvoerbaar) het aanbrengen van zogenaamde dictators en het geven van voldoende instructies (met toezicht op de naleving) aan haar werknemers.
Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Voor wat betreft de voegende partij.
Voor recht wordt verklaard dat op Ben in het kader van het onderhavige geschil geen enkele verplichting rust jegens partijen, of één van hen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als bindend adviseur en mondeling uitgesproken te Horst op 10 november 2023.
