Datum mondelinge uitspraak: 19 oktober 2023 (onder voorbehoud van vergissingen en verschrijvingen)
Plaats uitspraak: Sliedrecht
Bindend Advies.
In het geschil tussen:
Teuni
verder te noemen Teuni,
en
verder te noemen Familie Olga,
gegeven door mr. F.M.Visser.
(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)
De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie maart 2023 te doen beslechten.
De vordering van Teuni is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Familie Olga opgenomen.
Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 19 oktober 2023, welke is gehouden te Sliedrecht.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar het in deze procedure bedoelde gemeenschappelijk parkeerterrein met privé en algemene parkeerplaatsen en heeft hij dit in het bijzijn van partijen bezichtigd. Viktor Brand heeft daarbij geassisteerd. Een landmeter van Kadasterdata Niels van der Zwaan heeft de privé parkeerplaatsen van partijen uitgemeten waarna deze door mr. Frank Visser met witte spray zijn afgebakend. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.
Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
Hierna is mondeling uitspraak gedaan.
Vordering van Teuni:
Teuni vordert kort samengevat en voor zover thans van belang dat een einde wordt gemaakt aan het parkeren door Familie Olga buiten haar eigen parkeervak (privé parkeerplaats), dan wel aan het op dat eigen parkeervak parkeren van voertuigen die niet binnen dat parkeervak passen, meer in het bijzonder een camper.
Verder wil Teuni een eind gemaakt zien aan het schelden en treiteren door Familie Olga met de bepaling, dat communicatie tussen beide partijen alleen nog via nette briefjes mag gebeuren.
Vordering van Familie Olga:
Familie Olga vordert kort samengevat en voor zover thans van belang dat het aan Teuni verboden wordt om met haar auto het gemeenschappelijk parkeerterrein van de Vereniging van Eigenaren op te rijden dan wel, als dat niet toewijsbaar mocht blijken, dat het Teuni wordt verboden om ergens anders op dat terrein te parkeren dan op haar eigen parkeervak (privé parkeerplaats) .
Verder wil Familie Olga een totaal contact- en klaagverbod en een verbod om te fotograferen, kracht bij te zetten door een hoge boetebepaling.
Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).
Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.
Partijen zijn beiden eigenaar van een appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woning op de eerste en tweede verdieping van een aan de XXXstraat te Gorinchem gelegen appartementsgebouw, met daaronder gelegen garage en privé parkeerplaats.
Partijen verkeren in onmin over het parkeren van auto’s en andere voertuigen op het voor de woningen gelegen gemeenschappelijke parkeerterrein waarop een achttal privé en een vijftal algemene parkeerplaatsen zijn gelegen.
In het verlengde daarvan beschuldigen partijen elkaar van onheus en/of gevaarzettend gedrag en een kwetsende bejegening.
Beoordeling van het geschil.
Vaststaande feiten
Teuni is eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste en tweede verdieping met terras op de eerste verdieping en garage en parkeerplaats op de begane grond, plaatselijk bekend als XXXstraat X, te Gorinchem, kadastraal bekend als gemeente Gorinchem sectie X nummer XXXX-XX.
Inhoudelijke beoordeling van het conflict
Parkeren.
De aanleiding tot alle onenigheid is kennelijk een wederzijds onbegrip over de parkeerregels, zoals die gelden op het voor de woningen gelegen gemeenschappelijk parkeerterrein.
Voorop gesteld moet worden, dat het betreffende parkeerterrein eigen grond is, in eigendom bij de gezamenlijke appartementseigenaren. Hoewel dit terrein thans feitelijk openstaat voor het openbaar verkeer, is nog geen sprake van een openbare weg, omdat de daarvoor in de Wegenwet genoemde termijn van 30 jaar nog niet is verstreken. Partijen dienen zich echter te realiseren, dat deze verjaringstermijn in of omstreeks 2027 gaat verlopen, tenzij dit terrein alsnog wordt voorzien van een aanduiding eigen weg, verboden toegang of iets dergelijks.
Voorop moet verder gesteld worden, dat iedere appartementseigenaar volgens artikel 17 lid 1 van het model splitsingsreglement het exclusieve gebruik heeft van de voor zijn woning gelegen privé parkeerplaats. Daarop mag hij staan, maar dat hoeft hij niet. Hij mag ook parkeren op een van de voor algemeen gebruik bestemde parkeerplaatsen. Het door Familie Olga gevorderde parkeerverbod voor Teuni op de voor algemeen gebruik bestemde parkeerplaatsen is daarom niet toewijsbaar. Dat zou alleen anders zijn, als Teuni met geen ander doel dan haar buren te pesten, zo’n algemene parkeerplaats structureel bezet houdt, terwijl zij haar eigen privé parkeerplaats onbezet laat. Daarvan is echter niets gebleken.
Voorts moet worden vastgesteld, dat het parkeren op het parkeerterrein wordt gereguleerd door het op 13 december 2016 rechtsgeldig herziene huishoudelijk reglement, waaraan beide partijen in deze zaak zijn gebonden.
Het voorgaande leidt tot de volgende overwegingen:
Familie Olga mag onbeperkt gebruikmaken van haar privé parkeerplaats, met welk voertuig dan ook, zij het dat voor campers en dergelijke volgens artikel 8 onder P van het Huishoudelijk Reglement een maximale parkeerduur van 10 aaneengesloten dagen geldt. Zo lang Familie Olga die maximale parkeerduur niet overschrijdt mag zij haar camper daar dus in beginsel plaatsen.
Echter: volgens artikel 8 onder G van dat Huishoudelijk Reglement mogen motorvoertuigen niet buiten de daarvoor bestemde parkeervakken worden geparkeerd. Welnu de camper van Familie Olga past niet binnen de begrenzing van haar privé parkeerplaats. Deze camper mag daar dus eigenlijk helemaal niet staan. Net zo min als elders op het gemeenschappelijk terrein, omdat deze camper evenmin past binnen een voor algemeen gebruik bestemd parkeervak
Een redelijke uitleg van de in laatstgenoemde bepaling van het Huishoudelijk Reglement bepaalde uitzondering, bedoeld voor kortstondig elders parkeren als daartoe een gerede noodzaak bestaat, brengt echter met zich mee, dat deze camper wel kortstondig buiten de begrenzing van haar privé parkeerplaats mag worden geplaatst, zodat ze die op haar gemak kan laden, lossen en schoonmaken, mits deze camper in verband met het bepaalde in artikel 8 aanhef en onder C van het Huishoudelijk Reglement zo wordt neergezet dat andere gebruikers van het gemeenschappelijk parkeerterrein daar geen serieuze hinder van mogen ondervinden, meer in het bijzonder bij het aan- en afrijden.
Het voorgaande geldt ook voor de andere motorvoertuigen in gebruik bij Familie Olga en haar kinderen, Die mogen uiteraard eveneens op die privé parkeerplaats staan, maar niet half er buiten! En evenzeer geldt, dat deze voertuigen ook elders op het terrein alleen binnen de daarvoor bestemde parkeervakken mogen worden geparkeerd en dus niet achter de privé parkeerplaats van Familie Olga of ergens anders op het gemeenschappelijk terrein. Hier geldt volgens artikel 8 onder G van het Huishoudelijk Reglement echter onverkort de uitzondering, dat kortstondig elders op het terrein mag worden geparkeerd als alle parkeervakken bezet zijn. Dit eveneens met de beperking, dat andere gebruikers van het gemeenschappelijk terrein daar geen serieuze hinder van mogen ondervinden, meer in het bijzonder bij het aan- en afrijden.
In de door mij tijdens het locatiebezoek getoonde situatie van zowel de op en buiten de privé parkeerplaats van Familie Olga geparkeerde camper als het daar achter elkaar parkeren van twee auto’s is naar mijn oordeel geen sprake van het serieus hinderen van Teuni bij het aan- en afrijden van haar privé parkeerplaats. Ze kan daar, zoals ik zelf heb gezien gemakkelijk langs, zelfs als daar ook nog bankjes staan, door gewoon een andere richting aan te houden dan zij kennelijk gewend is.
Blijft nog over de vraag, wat precies moet worden volstaan met ‘kortstondig’ als het gaat om het afwijkend van de hoofdregels parkeren. In het huishoudelijk reglement is een en ander kennelijk bewust niet geconcretiseerd, zodat dit van geval tot geval moet worden bekeken, wat handhaving uiteraard zeer bemoeilijkt. Het gaat mij te ver om de term ‘kortstondig’ in deze zaak alsnog te concretiseren, al was het maar omdat mijn beslissing in deze zaak geen verbindende kracht heeft ten aanzien van de andere rechthebbenden op het algemeen parkeerterrein, zodat daar dan als het ware twee parkeerregimes zouden komen te heersen! Het is aan de algemene ledenvergadering van de vereniging van eigenaren om daarin al dan niet duidelijkheid te scheppen. Duidelijk is nu al echter wel, dat ‘kortstondig’ voor wat betreft het buiten de vakken parkeren van auto’s geen dagen achter elkaar mag duren. Dat is ook niet nodig, omdat in de tussentijd vast wel een algemene parkeerplaats vrij komt. En voor wat betreft de camper komt mij een maximale aaneensluitende periode van drie dagen geheel of gedeeltelijk buiten de vakken parkeren in de regel nog wel ‘kortstondig’ voor, als deze tijd wordt gebruikt voor laden, lossen en schoonmaak. Als partijen zich daaraan als vuistregel vasthouden, lijkt mij voldoende recht gedaan aan de reglementaire situatie.
Samenvattend mag maar hoeft Teuni niet op haar privé parkeerplaats te parkeren en mag Familie Olga haar camper slechts kortstondig geheel of gedeeltelijk buiten de begrenzing van haar prive parkeerplaats parkeren om te laden, te lossen en om schoon te maken, mits deze camper zo wordt neergezet dat andere gebruikers van het gemeenschappelijk terrein daar geen hinder van ondervinden, meer in het bijzonder bij het aan- en afrijden.
Voorts mogen andere motorvoertuigen in gebruik bij Familie Olga en haar kinderen slechts kortstondig geheel of gedeeltelijk buiten zowel de privé parkeerplaats van Familie Olga of de op het gemeenschappelijk parkeerterrein aanwezige parkeervakken worden geparkeerd, als alle parkeervakken voor gemeenschappelijk gebruik bezet zijn en weer met de beperking, dat andere gebruikers van het gemeenschappelijk terrein daar geen hinder van ondervinden, meer in het bijzonder bij het aan- en afrijden.
Bejegening.
Waar partijen dusdanig met elkaar in onmin leven dat de situatie beslist dreigend is geworden, ligt een contactverbod voor de hand. Deze dreigende situatie is naar mijn oordeel in overwegende mate te wijten aan het onaangename, klagerige gedrag van Teuni in de richting van Familie Olga, zodat het contactverbod zich geheel en al op haar richt. Als zij zich voortaan alleen nog met haar eigen zaken bemoeit en de buren met rust laat, is veel gewonnen! Een en ander zoals hierna nader te bepalen. Van Familie Olga mag natuurlijk worden verwacht, dat zij op haar beurt geen aanleiding geeft tot verdere escalatie.
Een verbod voor Teuni om met haar auto het gemeenschappelijk terrein op- en af te rijden kan ik echter niet opleggen, omdat daartoe geen dringende noodzaak bestaat. Van het agressief op Familie Olga inrijden is mij in elk geval onvoldoende gebleken, Foto’s van onbemande voertuigen op het gemeenschappelijk terrein mag Teuni echter wel maken, nu dit de privacy van Familie Olga niet in relevante mate schendt, maar Familie Olga en haar gezinsleden mag zij niet fotograferen.
Eindoverweging
Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
B E S L I S S I N G
Het wordt Familie Olga verboden haar camper geheel of gedeeltelijk buiten de begrenzing van haar privé parkeerplaats te parkeren, behalve kortstondig om te laden, te lossen en om schoon te maken, mits deze camper zo wordt neergezet dat andere gebruikers van het gemeenschappelijk parkeerterrein daar geen hinder van ondervinden, meer in het bijzonder bij het aan- en afrijden.
Het wordt Familie Olga verder verboden andere motorvoertuigen in gebruik bij Familie Olga en haar kinderen geheel of gedeeltelijk buiten zowel de privé parkeerplaats van Familie Olga als de op het gemeenschappelijk parkeerterrein aanwezige algemene parkeervakken te (laten) parkeren, behalve kortstondig als alle parkeervakken voor gemeenschappelijk gebruik bezet zijn en weer met de beperking, dat andere gebruikers van het gemeenschappelijk terrein daar geen hinder van ondervinden, meer in het bijzonder bij het aan- en afrijden.
Het wordt Teuni met onmiddellijke ingang verboden om direct, of indirect (via derden, waaronder de vereniging van eigenaren) contact te hebben of contact en/of confrontatie te zoeken met Familie Olga en haar gezinsleden, zowel in woord en/of geschrift en/of gebaar, waaronder meer in het bijzonder door te schelden, het uiten van laatdunkende taal en/of gebaren, en/of het nemen van foto’s van betrokkenen.
Wel staat het Teuni vrij om onverminderd het voorgaande binnen de geldende regels gebruik te maken van haar rechten als lid van de Vereniging van Eigenaren, daaronder begrepen het spreekrecht op de algemene ledenvergadering.
Indien partijen of één van hen zich niet houden aan een of meer van de hiervoor gegeven verboden, verbeurt de overtreder van rechtswege (geen aanmaning nodig) aan de tegenpartij een boete van € 100 per gebeurtenis met een maximum van € 10.000. Overtredingen begaan door kinderen van Familie Olga worden aan Familie Olga toegerekend, tenzij zij bewijst dat zij deze niet heeft kunnen voorkomen.
Verder gelden uit dit bindend advies voor Familie Olga voortvloeiende verplichtingen, verbeurde boetes daaronder begrepen, voor beide echtelieden als hoofdelijke verplichtingen.
Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgesproken te Sliedrecht op 19 oktober 2023.
