VOLLEDIGE UITSPRAAK EINDHOVEN

Datum mondelinge uitspraak: 1 december 2023  (onder voorbehoud van vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Eindhoven

Bindend Advies

in het geschil tussen:

Wim en Annelies, alsmede hun zoon Edwin

verder te noemen Familie Wim en Annelies,

en

Marga

verder te noemen Marga,

gegeven door mr. B.T. Beuving.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie maart 2023 te doen beslechten.

De vordering van Familie Wim en Annelies is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Marga opgenomen.

Mr. Bart Beuving, benoemd als plaatsvervanger van mr. Frank Visser, conform art.1 onder a van het “Reglement Bindend Advies mr. Frank Visser Doet Uitspraak”, heeft kennisgenomen van alle door partijen overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 1 december 2023, welke is gehouden te  Eindhoven.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Bart Beuving zich begeven naar de in deze procedure bedoelde woningen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij waren tevens aanwezig Selma Lemstra, schuttingdeskundige, Harm-jan van Veldhuizen, kacheldeskundige, Stefan Croymans, loodgieter, en Erik Roelofsen, geluidsexpert.  Viktor Brand heeft bijstand verleend bij het locatiebezoek. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht.

De deskundigen hebben mondeling verslag uitgebracht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

Vordering van Familie Wim en Annelies:

Familie Wim en Annelies vordert, dat Marga haar camera zodanig plaatst dat deze geen inbreuk meer maakt op haar privacy; dat Marga de lekkage op haar kosten verhelpt; dat Marga de betonplaten in de schutting terugplaatst en tenslotte dat Marga haar houtkachel laat controleren door een houtkachel-expert en eventuele problemen verhelpt.

Vordering van Marga:

Marga vordert, dat Familie Wim en Annelies stopt met haar oud ijzer-activiteiten in de achtertuin en dat Familie Wim en Annelies ervoor zorgt dat de betonschutting dusdanig wordt hersteld dat deze weer veilig is. Tenslotte vordert Marga een contactverbod.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement)

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

Partijen zijn elkaars buren. Tussen hen zijn diverse geschillen gerezen.

Zo klaagt Familie Wim en Annelies erover dat Marga aan de voorzijde van haar woning een camera heeft neergezet die inbreuk maakt op haar privacy. Verder zegt Familie Wim en Annelies dat Marga een lekkage heeft veroorzaakt door afgelopen zomer een partytent aan haar terras-overkapping te bevestigen. Ook klaagt Familie Wim en Annelies erover dat Marga zonder toestemming een aantal platen uit haar betonschutting heeft verwijderd. Tenslotte vertrouwt Familie Wim en Annelies de houtkachel van Marga niet. Zij vindt dat deze stinkt en vrezen voor brandgevaar.

Op haar beurt zegt Marga dat de Familie Wim en Annelies een lawaaiige oud-ijzerhandel in hun achtertuin drijft en dat de betonschutting van de Familie Wim en Annelies onveilig is. Tenslotte vindt Marga dat Familie Wim en Annelies moet ophouden met klagen.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten

De volgende feiten zijn voldoende komen vast te staan omdat deze door de bindend adviseur persoonlijk zijn waargenomen, dan wel niet, dan wel door de ene partij zijn gesteld en vervolgens niet, dan wel onvoldoende zijn weersproken door de andere partij.

1. Partijen zijn elkaars buren. Familie Wim en Annelies huurt een woning met voor- en achtertuin gelegen te Eindhoven aan de XXXstraat  X, en Marga huurt een woning met voor- en achtertuin aan de XXXstraat  X.
2. Tussen beide buren zijn diverse geschillen gerezen. Gesprekken daarover met de buurtbemiddeling en de verhuurder hebben tot niets geleid.
3. Partijen huren van dezelfde verhuurder, te weten Woonbedrijf  X.

Verslag van de deskundigen

De deskundigen hebben op mijn verzoek een onderzoek naar de klachten van beide partijen ingesteld. Kort samengevat, hebben zij het volgende geconstateerd.

De geluidsdeskundige heeft na diverse testen geconstateerd dat het geluid, veroorzaakt door het klussen aan oud ijzer door Familie Wim en Annelies, boven de 50dB uitstijgt, vooral als de compressor gebruikt wordt. Dit is zeer luid.

De kacheldeskundige heeft bij de kachel geen onregelmatigheden geconstateerd. Ook is door hem de schoorsteenveger bevraagd en is van onregelmatigheden niet gebleken. Alhoewel deze kachel al oud is, is hij wel bruikbaar en vertoont geen mankementen. Ook gebeurt het stoken van die kachel op de juiste manier.

Wat de schutting betreft heeft de schuttingdeskundige ontdekt dat de schutting tussen beide percelen, die er al ruim 30 jaar staat, scheef staat en onvoldoende in de grond is vast gezet. Door de scheefhang kunnen de betonplaten eruit vallen. Haar advies is dan ook, gelet het gevaar dat deze zou kunnen omvallen, om de schutting in het geheel te vervangen door een nieuwe.

De deskundige op het gebied van waterlekkage heeft verklaard dat de aanbouw van de Familie Wim en Annelies geen waterafvoer kent en het regenwater dus tegen de aanbouw aanstroomt. Het hout van de aanbouw is gaan werken en daardoor is een grote kier ontstaan waar het water bij Familie Wim en Annelies door naar binnen komt. Dit is een constructiefout. Van beschadigingen door een bevestiging van een partytent is niet gebleken.

Inhoudelijke beoordeling van het conflict

Camera

De vraag of de camera in de vensterbank van Marga een onrechtmatige inbreuk oplevert op de privacy van Familie Wim en Annelies hoeft niet meer te worden beantwoord. Marga heeft toegezegd deze camera weg te halen. Dit moet zij dan ook doen binnen een week na vandaag.

Kachel

De kachel is met toestemming van de verhuurder geïnstalleerd. We hebben deze kachel ook laten onderzoeken door een deskundige. Hieruit blijkt dat het hier om een ouderwetse kachel gaat en nu niet meer in de winkel verkocht mag worden. Wel is de kachel in orde en wordt daar ook op een goede wijze in gestookt. Van grote overlast door deze kachel ook niet gebleken. Er is dan ook geen aanleiding voor een verbod.

Oud ijzer activiteiten/ geluidsoverlast. 

Bedrijfsmatig handelen in de achtertuin is om meerdere redenen niet toegestaan. Hiervan is echter geen sprake. Er staat alleen een goed uitgeruste klusschuur en niet meer dan dat. Dat is niet tegen de regels.

Maar de overlast die daaruit kan komen is pittig. De compressor wordt regelmatig gebruikt en ook wordt regelmatig gehamerd op oud ijzer. Die hobby is voor Familie Wim en Annelies van groot belang en moet kunnen worden voortgezet. Wel moet rekening worden gehouden met de buurvrouw. Je woont nu eenmaal in een woonwijk, dicht op elkaar. Dus het klussen met oud ijzer mag alleen doordeweeks (maandag tot en met vrijdag) plaatsvinden tussen 11.00 uur ’s ochtends en 15.00 ’s middags (de tijdperiode die ook met de woonbouwvereniging is besproken). Als Familie Wim en Annelies zich daar niet aan houden moeten zij telkens een boete betalen van € 100,–.

Lekkage

Familie Wim en Annelies willen dat de waterlekkage verholpen wordt door Marga en willen ook een vergoeding van de waterschade, waaronder de schade aan de kikkertjes.

In de wet (artikel 5:52 van het Burgerlijk Wetboek) staat dat de eigenaar (en naar analogie daarvan: de huurder) geen bouwwerken zo mag inrichten dat het water op andermans erf afloopt. Door een partytent te plaatsen die rust op de gemeenschappelijke muur en een schuin aflopend dak kent, wordt afgewaterd op de gemeenschappelijke muur en kan dat dus doorstromen naar het erf van de buren stromen. De partytent mag dus niet meer zo op de muur worden geplaatst.

Echter, de waterlekkage is in de kern niet veroorzaakt door de partytent. De met bitumen beplakte plank op de tussenmuur maakt deel uit van de door de Familie Wim en Annelies zelf geplaatste constructie. Die constructie is ondeugdelijk: er is geen rekening gehouden met de waterafvoer en dan stroomt het water, ook zonder partytent, tegen de uitbouw aan en is het hout van die uitbouw uiteindelijk gaan werken. Het water stroomt simpelweg door een kier tussen de plank en de wand door. Het is gewoon geen goede constructie. Daar is Marga niet aansprakelijk voor. Zij hoeft de lekkage dan dus ook niet aan te pakken en evenmin is zij aansprakelijk voor geleden schade ten gevolge van de lekkage.

Familie Wim en Annelies moet zelf weten of zij die constructie aanpassen of niet. Maar als ze dat niet doen, nemen zij de lekkage voor lief. Wel dienen zij ervoor te zorgen dat, als zij het wel gaan aanpakken, het water naar hun eigen erf wordt geleid en niet naar de buren.

Schutting 

De betonnen schutting scheidt de twee tuinen. Volgens de wet (nu beide partijen huurders zijn in plaats van eigenaren, naar analogie van artikel 5:62 en artikel 5:65 van het Burgerlijk Wetboek) ligt daarmee de verantwoordelijkheid voor het onderhoud en vernieuwing aan de schutting bij beide buren. Hierbij is het niet relevant wie de schutting feitelijk heeft geplaatst of die schutting heeft betaald.

Hoewel dit wordt ontkend door Familie Wim en Annelies is vast komen te staan dat die betonschutting in slechte staat verkeert en een gevaar oplevert. Dit volgt uit de verklaring van de schuttingdeskundige en eigen waarnemingen. De schutting is ondeugdelijk geplaatst en de betonplaten zijn niet meer goed vervat door de betonnen palen en kunnen er dus uitvallen. Die schutting, zowel de platen als de betonnen palen moet daarom worden vervangen. Nu verder volgens de deskundige een simpele aanpassing niet goed mogelijk is, zal er een nieuwe schutting geplaatst moeten worden. Dit zal dan een houten schutting gaan worden, dat is goedkoper dan een betonnen schutting, zonder verspringende planken zodat daar niet doorheen gekeken kan worden. Beide partijen moeten de helft betalen van het verwijderen en plaatsen van een nieuwe schutting. De schutting en het bedrijf zullen namens mij worden aangewezen.

Contactverbod

Marga wil geen contact meer met haar buren en ook Familie Wim en Annelies willen geen contact met hun buurvrouw. Er zal daarom een wederzijds contactverbod worden opgelegd. Dit beperkt zich tot het contact in de straat, in en rond het huis. Dit contactverbod wordt gehandhaafd met een boete.

Tot slot

Gelet op het voorgaande moet op de vordering en tegenvordering van partijen als volgt worden beslist.

B E S L I S S I N G 

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

1. Marga is verplicht om binnen een week na 1 december 2023 de camera die op haar vensterbank staat weg te halen en weg te houden.
2. Familie Wim en Annelies mogen uitsluitend met oud ijzer klussen op doordeweekse dagen (maandag tot en met vrijdag) tussen 11.00 uur ’s ochtends en 15.00 ’s middags. Indien in de tuin, het huis of de schuur buiten deze tijdstippen met oud ijzer wordt geklust, zijn zij een boete verschuldigd van € 100,– per dag dat zij in overtreding zijn met een maximum van € 10.000,–.
3. Partijen zijn verplicht om op eerste afroep mee te werken aan het vernieuwen van de betonnen schutting tussen hun achtertuinen, met inbegrip van het afvoeren van de oude betonnen schutting, door een nader door de secretaris aan te wijzen bedrijf, waarbij partijen ieder de helft van de kosten moeten betalen.
4. Het hiertoe aangewezen bedrijf bepaalt, na goedkeuring van de secretaris, de uitvoering van die werkzaamheden en de daarvoor gebruikte materialen.
5. Partijen worden over en weer met onmiddellijke ingang verboden om contact met elkaar op te nemen of te hebben, in woord en/of gebaar in en rond het huis en de straat. Indien contact noodzakelijk is, mag dit alleen op zakelijke wijze en in beschaafde bewoordingen gebeuren per post of via de verhuurder. Indien partijen, of één van hen, zich niet aan het voorgaande houden, verbeuren zij van rechtswege (geen aanmaning nodig) aan de tegenpartij een boete van € 250,– per keer, met een maximum van € 10.000,–.
6. Beide buren dienen zich in te spannen om onnodige overlast zoveel mogelijk te beperken. Dat geldt voor geluid en ook voor rookoverlast.
7. De uit dit bindend advies voor Familie Wim en Annelies voortvloeiende verplichtingen geldt als een hoofdelijke verplichting.
8. De secretaris wordt opgedragen een afschrift van dit bindend advies toe te sturen aan de gezamenlijke verhuurder van partijen.
9. Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. B.T. Beuving als bindend adviseur en mondeling uitgesproken te Eindhoven op 1 december 2023.