VOLLEDIGE UITSPRAAK SAPPEMEER

Datum mondelinge uitspraak: 25 mei 2022(onder voorbehoud van vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Sappemeer

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Edzert en Rienje

te Sappemeer,

verder te noemen: Edzert,

tegen:

Gijsbertus Johannes

te Tripscompagnie,

verder te noemen Bert,

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’, editie januari 2021, te doen beslechten.

De vordering van Edzert is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook de tegenvordering van Bert opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 25 mei 2022, welke is gehouden te Sappemeer.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. Daarbij waren tevens aanwezig de heren Munneke als tuindeskundige en Slager als landmeter van het Kadaster. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

De deskundige en de landmeter hebben mondeling verslag uitgebracht, waarbij de heer Munneke een offerte heeft ingebracht, waarvan, voor zover van belang, mondeling mededeling is gedaan aan partijen.  Partijen zijn in de gelegenheid gesteld daarop te reageren.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van Edzert.

Edzert vordert, kort gezegd , zoals dit door de bindend adviseur is begrepen, dat de in deze procedure bedoelde bomen op kosten van Bert worden vervangen, dat Bert de door hem geplaatste schutting verwijdert, voor zover deze op grond van Edzert blijkt te staan, dat Bert het door hem verwijderde zand terugstort, dat Bert door hem tegen de loods en/of schuur van Edzert geplaatste spullen verwijdert en verwijderd houdt en tenslotte, dat Bert de in deze procedure bedoelde bouwkeet primair verwijdert en verwijderd houdt, dan wel subsidiair tot een flink eind van de loods en/of schuur van Edzert opschuift.

De tegenvordering van Bert.

Bert vordert, kort gezegd, zoals dit door de bindend adviseur is begrepen, dat Edzert wordt verplicht mee te werken aan het plaatsen van een nieuwe schutting op de erfgrens tot aan de schuur, dat zij de oude schutting en het door haar geplaatste hekwerk moet verwijderen, verder dat zij zorg draagt voor aanpassing van de hemelwaterafvoer van haar schuur, zodat deze niet meer op het perceel van Bert afwatert en tenslotte dat haar wordt verboden het perceel van Bert zonder voorafgaande toestemming te betreden. 

Conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

Partijen zijn het eerst en vooral oneens over het verloop van de erfgrens tussen hun beider percelen. In dat verband zijn geschillen gerezen over het eigenmachtig verwijderen van beplantingen, het plaatsen en/of verwijderen van schuttingen, het verwijderen van zand, het deponeren van spullen tegen opstallen op het perceel van Edzert, over een waterafvoer, het betreden van het perceel van Bert en het plaatsen van een bouwkeet op het perceel van Bert.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten

In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan, omdat ze door de bindend adviseur persoonlijk zijn waargenomen, dan wel op grond van bewijstukken, dan wel omdat deze door een partij zijn aangevoerd en door de andere partij niet, dan wel onvoldoende zijn betwist.

1. Edzert is sinds 2000 eigenaar van twee percelen grond met woonhuis en opstallen, staande en gelegen aan de X te Sappemeer, kadastraal bekend als gemeente Sappemeer sectie X nummers Xen X.
2. Bert is sinds 2001 eigenaar van een daarnaast gelegen perceel grond aan de X te Sappemeer, kadastraal bekend als gemeente Sappemeer sector X nummer X. Het op laatstgenoemd perceel staande woonhuis is in of omstreeks 2003 door Bert gesloopt, waarna dat perceel braak heeft gelegen.
3. Tot in 2019 werden de hiervoor bedoelde percelen feitelijk deels gescheiden door een viertal coniferen, die toen ongeveer 4 meter hoog waren. Nadat Bert toestemming had gekregen wat overhangende takken weg te snoeien, heeft hij de hiervoor bedoelde 4 coniferen, kennelijk tegen de wil van Edzert, geheel verwijderd en de taxus flink teruggesnoeid.
4. Daarna hebben partijen, zonder enig overleg, ieder nog een stuk nieuwe erfafscheiding geplaatst. Vanaf de weg af bezien staan er thans de volgende erfafscheidingen en opstallen op of rondom de erfgrens:

• Een nieuwe, door Bert geplaatste schutting;
• Een door Edzert nieuw geplaatst stalen hekwerk, aan de kant van Bert voorzien van een zeil;
• Een oude, houten schutting;
• Een schuur en een loods van Edzert, waarvan de oostelijke muren naar het perceel van Bert zijn gericht.
• De Graaf kan de oostelijke muren van zijn schuur en loods niet via eigen grond bereiken. Daartoe loopt hij over het perceel van Bert, tot nu toe zonder voorafgaande kennisgeving of toestemming. Op die manier heeft hij enige jaren geleden ook zand aangevoerd, dat hij tegen de muur van de loods heeft gestort om de inloop van muizen te voorkomen. Dat zand is later eigenmachtig door Bert verwijderd. Bert heeft er op zijn beurt een gewoonte van gemaakt allerlei rommel tegen deze mu(u)r(en) te plaatsen.

5. Bert heeft in of omstreeks 2016 een keet geplaatst op zijn perceel, op een afstand van ongeveer 1.10 meter van de loods en/of schuur.
6. De hemelwaterafvoer van de schuur van Edzert komt weliswaar uit op haar eigen perceel, maar via een bij die uitloop geplaatste, schuin liggende tegel, stroomt het vervolgens af op het perceel van Bert.

Verslag van de deskundige

De tuindeskundige heeft, kort samengevat en voor zover thans van belang, het volgende laten weten:

• De coniferen blijken grondig verwijderd.
• De taxushaag is inderdaad nogal rigoureus teruggesnoeid, maar heeft geen blijvende schade geleden.
• Het plaatsen van vier nieuwe coniferen van ongeveer 2.25 meter hoog gaat, met inbegrip van bijkomende kosten zoals arbeidsloon, afvoer van afval en bodemverbetering, ongeveer € 1.350,– inclusief BTW kosten. Als geen overgebleven wortels hoeven te worden verwijderd, kan dat goedkoper uitvallen, hoewel inmiddels is gebleken dat er ook puinresten moeten worden verwijderd.

Kadastrale grensreconstructie

De kadastrale grens is gereconstrueerd en aangegeven met merktekens. Opmerkelijk was daarbij, dat is gereconstrueerd vanaf de minuut, wat betekent dat sinds de oorspronkelijke inmeting bij de invoering van het kadaster, geen wijziging meer is aangebracht in de toen vastgestelde grens.

Inhoudelijke beoordeling van het conflict

De erfgrens.

Gesteld noch gebleken is, dat de door het kadaster gereconstrueerde erfgrens niet overeenkomt met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Dat op het kantoor van het kadaster te Groningen aan Bert zou zijn verteld, dat de grens anders loopt, is op geen enkele manier met bewijs gestaafd, noch anderszins gebleken. Maar ook al zou dat zo zijn, dan nog geeft dat geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de reconstructie ter plaatse door de daartoe bevoegde landmeter.

Dat betekent, dat deze grens door mij als eigendomsgrens moet worden aangehouden.

De beplantingen .

Uit de ligging van de gereconstrueerde erfgrens vloeit voort, dat de door Bert gerooide coniferen geheel op de grond Edzert stonden. Dat betekent dat Bert deze niet zonder voorafgaande toestemming van Edzert had mogen rooien. Door dat toch te doen, heeft hij onrechtmatig gehandeld en is hij verplicht de daardoor veroorzaakte schade te vergoeden.

In het midden kan blijven of het terugsnoeien van de taxus, die eveneens op het perceel van Edzert staat geplant, te rigoureus en daarom onrechtmatig was, omdat deze taxus daarvan geen blijvende schade heeft ondervonden.

De schade veroorzaakt door het verwijderen van de coniferen, laat zich moeilijk precies vaststellen. Enerzijds ging het om 4 volledig volgroeide bomen, maar anderzijds moet worden vastgesteld, dat deze op het moment van rooien hun beste tijd hadden gehad. Het komt dan ook niet redelijk voor om, bij schadeberekening, uit te gaan van het vervangen van de gerooide bomen door 4 kerngezonde, nieuwe bomen van 4 meter hoog. Anderzijds komt het evenmin redelijk voor, dat Edzert genoegen moet nemen met een schadeberekening die uitgaat van 4 jonge bomen van slechts 2.25 meter hoog, zoals door de deskundige in zijn offerte is gedaan.

Naar mijn oordeel moet bij de schatting van de schade, die in gevallen als deze naar redelijkheid en billijkheid moet worden uitgevoerd, een middenweg worden bewandeld, die recht doet aan alle omstandigheden van het geval. Op grond daarvan kom ik tot het oordeel, dat de door Edzert geleden en door Bert te vergoeden schade moet worden vastgesteld op € 3.000,–, dit met inbegrip van de door de deskundige bedoelde, bij nieuwe aanplant te maken, bijkomende kosten, zoals arbeidsloon, vuilafvoer, inhuur van materieel en grondverbetering.

Deze schadevergoeding mag door Edzert worden aangewend om inderdaad nieuwe coniferen te planten, maar zij is daartoe niet verplicht, nu het haar vrij staat die vergoeding in eigen zak te steken en daarna de zaak te laten zoals hij is.

Mocht Edzert echter besluiten toch tot herplanting over te gaan, dan doet zich de vraag voor of deze nieuwe coniferen op de wettelijke, minimum afstand tot de erfgrens moeten worden geplant, of dat dit ook dichterbij mag. Om nieuwe  onenigheid daarover te voorkomen, zal ik die mogelijke strijdvraag reeds nu beslissen. Het is juist, dat de door Bert gerooide coniferen te dicht op de erfgrens stonden, maar het recht om op die grond verwijdering te vorderen, was op het moment van de onrechtmatige verwijdering van die coniferen al lang en breed verjaard. Het komt dan ook niet juist voor, om Bert van die onrechtmatigheid te laten profiteren door nu te eisen dat de nieuwe aanplant alsnog verder van de erfgrens moet komen. Daarom oordeel ik, dat de mogelijk nieuw te planten 4 coniferen niet aan die wettelijke eis hoeven te voldoen, mits ze op (ongeveer) dezelfde plek komen te staan als de verwijderde. Als dat in verband met de hierna te bespreken, nieuwe schutting niet goed mogelijk is, of als Edzert dat niet wil, dan komt deze, door mij bij deze toegestane, afwijking van de wet, te vervallen. Overigens en dit ten overvloede, merk ik op dat dit bindend advies alleen tussen deze partijen geldt. Wil Edzert bewerkstelligen, dat een en ander ook geldt ten opzichte van nieuwe eigenaren van het perceel van Bert, dan zal zij deze uitspraak via de notaris moeten laten inschrijven in de openbare registers.

De schuttingen.

Om te beginnen moet worden vastgesteld, dat de door Bert vooraan bij de straat geplaatste schutting zich op het perceel van Edzert bevindt en daarom moet worden verwijderd.

Verder  breng ik in herinnering, dat partijen als buren verplicht zijn om mee te werken aan het plaatsen van een schutting over de volle lengte van hun gedeelde erfgrens. Nu partijen het erover eens zijn, dat een dergelijke schutting tot aan de schuur van Edzert moet komen, zal ik dat ook zo beslissen. Daarbij moet worden aangetekend, dat deze schutting, gelet op publiekrechtelijke regelgeving, vanaf de straat tot ter hoogte van het woonhuis van Edzert 1 meter hoog moet worden en daarna, tot aan de schuur, 2 meter hoog.

Bert heeft buiten bezwaar van Edzert aangeboden deze nieuwe schutting te plaatsen, met gebruikmaking van eigen materiaal. Ik zal hem aan die toezegging houden. Omdat Edzert in beginsel voor de helft moet bijdragen in de kosten van deze nieuwe schutting, zal ik haar financieel aandeel daarin naar redelijkheid en billijkheid begroten op een bedrag groot € 500,–. Dat door Edzert te betalen bedrag mag Bert verrekenen met de hiervoor vastgestelde, door hem aan Edzert te betalen schadevergoeding, zodat per saldo voor hem te betalen overblijft € 2.500,–.

Uiteraard kunnen het door Edzert geplaatste, volgens eigen zeggen van de heer De Graaf, slechts tijdelijke hekwerk met zeil, evenals de oude schutting, niet blijven staan. Die moet Edzert daarom verwijderen.

Geen recht van overpad.

 Vastgesteld moet worden, dat niemand van de Edzert het recht heeft om het perceel van Bert zonder diens toestemming te betreden. Dat zal haar daarom verboden worden. Dat verbod lijdt uitzondering in het geval van noodzaak, in verband met uit te voeren werkzaamheden aan de schuur en/of loods van Edzert, maar dan moeten die werkzaamheden vooraf wel behoorlijk worden aangekondigd.

 Rommel en zand tegen de muur van de schuur en/of loods.

Zoals blijkt uit de grensreconstructie is komen vast te staan dat, zowel de schuur als de loods, geheel op het perceel van Edzert staan en dat laatstgenoemde aan de oostelijke kant van die opstallen zelfs nog een klein strookje land in eigendom heeft, zoals door het kadaster aangegeven.

Dat betekent enerzijds, dat Bert daar geen rommel mag neerleggen. Hij moet die verwijderen en verwijderd houden.

Anderzijds betekent dit, dat Edzert daar zand mag storten, zoals dat eerder is gedaan, en dat Bert daar vanaf moet blijven. Om Bert na al die tijd nu nog te verplichten het ooit door hem verwijderde zand zelf terug te storten, gaat mij echter te ver. Ook al was het maar, omdat daarvan gemakkelijk nieuwe onenigheid valt te verwachten.

De regenpijp.

Ik heb gezien, dat de regenpijp, waarmee hemelwater vanaf het dak van de schuur van Edzert wordt afgevoerd, uitmondt op haar eigen perceel. Dat is wettelijk gezien niet verboden. Dat dit hemelwater vervolgens afstroomt naar het lager gelegen perceel van Bert evenmin. Dat wil zeggen, zolang die afloop niet kunstmatig wordt beïnvloed. Ik heb gezien, dat Edzert dat dit wel laat gebeuren door dat water via een schuin neergelegde stoeptegel richting perceel van Bert te laten wegstromen. Dat is onrechtmatig, zodat die tegel weg moet.

De bouwkeet.

In het midden kan blijven, of de door Bert geplaatste bouwkeet daar juridisch gezien nu wel of niet mag staan. Bert heeft immers toegezegd deze keet te gaan verkopen, waarna deze wordt verwijderd. Ik zal hem daaraan houden, waarbij ik wel een uiterste termijn zal bepalen, waarbinnen die keet weg moet zijn

Eindoverweging.

 Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

1. Voor recht wordt verklaard, dat de juridische erfgrens tussen de percelen van partijen gelijk is aan de in deze procedure door het kadaster gereconstrueerde erfgrens.
2. Bert wordt verplicht om binnen dertig dagen na vandaag aan Edzert te betalen de somma van € 2.500,–. Indien niet op tijd wordt betaald, loopt daarover de wettelijke rente vanaf vandaag.
3. Bert moet de door hem op het perceel van Edzert geplaatste schutting verwijderen en Edzert moet het door haar geplaatste hekwerk met zeil, evenals de oude schutting op haar perceel verwijderen.
4. Bert moet een nieuwe schutting plaatsen op de erfgrens tussen de percelen van partijen, vanaf de straat tot aan de schuur van Edzert, waarbij hij zelf de nodige materialen mag aanleveren. Deze schutting moet voor wat betreft de hoogte voldoen aan de publiekrechtelijke eisen, zoals hiervoor bij de beoordeling van het geschil overwogen.
5. De hiervoor onder c. bedoelde werkzaamheden moeten binnen een maand na vandaag zijn voltooid en de hiervoor onder d. bedoelde werkzaamheden binnen twee maanden na voltooiing van de hiervoor onder c. bedoelde werkzaamheden. Indien dat niet, of niet op tijd gebeurt, verbeurt de nalatige partij aan de tegenpartij van rechtswege (geen aanmaning nodig) een boete van € 50,– per dag dat zij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,–.
6. Bert verwijdert binnen vijf maanden na vandaag de in deze procedure bedoelde bouwkeet blijvend van zijn perceel Indien dit niet, of niet op tijd gebeurt, verbeurt Bert aan Edzert van rechtswege (geen aanmaning nodig) een boete van € 50,–per dag dat hij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,–.
7. Edzert wordt verboden het perceel van Bert zonder diens voorafgaande toestemming te (laten) betreden. Indien zij dit toch doet, verbeurt zij aan Bert van rechtswege (geen aanmaning nodig) een boete van € 50,– per keer dat zij in overtreding is, met een maximum van € 10.000,–. Verstaat dat deze toestemming geacht wordt gegeven te zijn, als Bert niet binnen 24 uur na een aanvraag heeft gereageerd, dan wel bij weigering, indien het gaat om dringende werkzaamheden, die in redelijkheid geen uitstel dulden.
8. Bert wordt verboden enig voorwerp te plaatsen tegen de muur van de loods en/of de schuur van Edzert en alle daar nu aanwezige rommel binnen een maand na vandaag blijvend te verwijderen. Indien dit niet, of niet op tijd gebeurt, verbeurt Bert aan Edzert van rechtswege (geen aanmaning nodig) een boete van € 50,– per dag dat hij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,–.
9. Edzert wordt verplicht om de in deze procedure bedoelde stoeptegel binnen een maand na vandaag blijvend te verwijderen en haar wordt verboden het van haar schuur dak afkomende hemelwater kunstmatig op het perceel van Bert te laten afvloeien. Indien verwijdering niet, of niet op tijd gebeurt, danwel toch weer hemelwater kunstmatig naar het perceel van Bert wordt geloosd, verbeurt Edzert van rechtswege (geen aanmaning nodig) een boete van € 50,–per dag dat zij daarmee in gebreke is of per overtreding, met een maximum van € 20.000,–.
10. Verstaat dat alle uit dit bindend advies voor Edzert voortvloeiende verplichtingen hoofdelijk zijn voor beide echtelieden.

Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te Sappemeer op 25-05-2022.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en H.T. Walstra als secretaris op 02-06-2022.