VOLLEDIGE UITSPRAAK RAAMSDONKSVEER

by Mr Frank Visser | oktober 4, 2022 | 0 Comments
VOLLEDIGE UITSPRAAK RAAMSDONKSVEER

Datum mondelinge uitspraak: 20 april 2022 (onder voorbehoud van vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Made

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Johan

verder te noemen Johan

Koningstraat 18,

4941 GW Raamsdonksveer

en

Carola en Ad

verder te noemen Carola en Ad

Koningstraat 20,

4941 GW Raamsdonksveer

gegeven door mr. F.M. Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie januari 2021 te doen beslechten.

De vordering van Johan is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Carola en Ad opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennisgenomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 20 april 2022, welke is gehouden te Made.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser, bijgestaan door Viktor Brand, zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

Johan is bijgestaan door zijn vriendin Piets.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement).

 Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

Partijen zijn ongeveer 32 jaar elkaars buren. Zij huren ieder van woningcorporatie Thuisvester een woning met achtererf, opstallen en gemeenschappelijk toegangspad, aan de Koningstraat te Raamsdonksveer.

Tussen partijen zijn een aantal geschillen ontstaan over bebouwing op en het gebruik van het achtererf van Carola en Ad. Het gaat om een tuinhuis, dat volgens Johan ten onrechte tegen de schutting is geplaatst, om een afdakje, dat Carola en Ad volgens Johan ten onrechte aan zijn garage zou hebben bevestigd, over het opslaan door Carola en Ad van spullen tegen de muur van die garage en tenslotte om het belemmeren van Johan in de mogelijkheid die garagemuur aan de kant van Carola en Ad te bereiken voor onderhoud.

Verder is onmin ontstaan over geluidsoverlast, volgens Carola en Ad veroorzaakt door de door Johan geplaatste geëlektriseerde poort en over een door Johan aan de voorgevel bevestigd bordje, houdende een parkeerverbod.

Tenslotte stoort Carola en Ad zich aan het klaaggedrag van Johan.

Vordering van Johan:

Johan vordert dat Carola en Ad wordt verplicht om haar tuinhuis zodanig te verplaatsen, dat dit op minimaal 30 cm van de schutting komt te staan. Voorts moet Carola en Ad worden verplicht om het afdakje, dat volgens Johan aan zijn garage is bevestigd, verwijderen en verwijderd te houden. Verder vordert Johan, dat Carola en Ad geen spullen meer opslaat tegen zijn garagemuur en tenslotte, dat Carola en Ad hem via haar erf onbelemmerde toegang biedt tot zijn garagemuur, om daar zo nodig onderhoud te plegen.

Tegenvordering van Carola en Ad.

Carola en Ad vordert dat Johan wordt verplicht tot het nemen van maatregelen, zodat Carola en Ad geen geluidshinder meer ondervindt van het openen en sluiten van het geëlektriseerde hek van Johan. Voorts vordert Carola en Ad, dat Johan het parkeerverbodsbord van de gevel verwijdert en verwijderd houdt. Tenslotte vordert Carola en Ad, dat het Johan wordt verboden om over Carola en Ad te klagen bij de gemeente, de woningcorporatie en/of bij Carola en Ad zelf.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten

  1. Partijen zijn al ongeveer 32 jaar elkaars buren. Zij huren beiden een woning met erf aan de Koningstraat te Raamsdonksveer van woningcorporatie Thuisvester. Johan huurt de woning op nummer X en Carola en Ad de woning op nummer X.
  2. De woning met erf op nummer X is gelegen op kadastraal perceel gemeente Raamsdonksveer, sectie H, nummer X en deels op perceel H X. De woning met erf op nummer X is gelegen op kadastraal perceel gemeente Raamsdonksveer, sectie H, nummer X en deels eveneens op perceel H X.
  3. Beide woningen worden aan de voorzijde verbonden door een op perceel H X gelegen overkluizing, door partijen als toog aangeduid. Aan de bovenkant daarvan bevindt zich de slaapkamer van Carola en Ad. Daar onderdoor kan men via een, eveneens op perceel H X gelegen, gemeenschappelijk toegangspad, de daarachter gelegen erven van partijen bereiken. De doorrijbreedte van de toog en het daarachter gelegen pad is ongeveer 3.10 meter.
  4. Vroeger liep dit gemeenschappelijk toegangspad over de volle lengte van perceel H X. Aan het einde daarvan sloot het aan op een achter dat perceel gelegen achterpad, dat door partijen en andere aanwonenden werd gebruikt als achterom. Niet alleen partijen zelf, maar ook hun buren konden dus, onder de toog door, over dat gemeenschappelijk toegangspad achteromlopen. Daaraan is in de jaren negentig van de vorige eeuw verandering gekomen.
  5. Om te beginnen werd het hiervoor onder 4. bedoelde achterpad opgeheven. De buren van partijen verloren hun achterom en alleen partijen zelf konden voortaan nog gebruikmaken van het gemeenschappelijk toegangspad.
  6. Johan kreeg in 1990 toestemming van de verhuurder om een garage achter zijn woning te bouwen, die voor een deel op perceel H X en het gemeenschappelijk toegangspad werd gebouwd. Dat pad werd daardoor dus versmald. Die garage is tot op heden als zodanig in gebruik.
  7. In 1998 heeft de verhuurder vervolgens ook een garage achter de woning van Carola en Ad geplaatst, die eveneens voor een deel op perceel H X en het gemeenschappelijk toegangspad werd gebouwd. Het tussen beide garages overblijvende pad werd toen nog smaller. Er bleef nog maar ongeveer 90 centimeter over.
  8. Rond die tijd heeft de verhuurder, ter afscheiding van de achtererven van partijen, daar een schutting tussen geplaatst. Deze schutting loopt in het verlengde van de (vanaf de straatzijde gezien) linker muur van de garage van Johan, richting straat, dit tot ongeveer halverwege perceel H X.
  9. Door middel van twee, aan het uiteinde van die schutting opgehangen poorten, werden vervolgens de daarachter gelegen achtererven van partijen afgesloten. Partijen kregen van de verhuurder ieder het alleengebruik van de grond aan haar kant van de schutting toegewezen. Johan kon niet meer via het erf van Carola en Ad naar zijn garagemuur lopen. Alleen het pad vanaf de straat, onder de toog door, naar de poorten toe, bleef nog over als gemeenschappelijk toegangspad.
  10. Hierna heeft Carola en Ad de geheel op haar achtererf gelegen opening tussen beide garages overdekt. Deze overkapping is door middel van enkele schroeven aan de garagemuur van Johan bevestigd. Carola en Ad gebruikt deze overdekte ruimte voor het opslaan van diverse spullen.
  11. In 1999 heeft Carola en Ad, vóór haar garage, maar tegen de schutting, een tuinhuis gebouwd. Haar garage en de hiervoor bedoelde, overdekte opening tussen beide garages, zijn sindsdien alleen nog via dat tuinhuis bereikbaar.
  12. Enige jaren geleden heeft Johan zijn poort voorzien van een elektrisch openings- en sluitingsmechanisme. Bij gebruik maakt dat lawaai. Tot aan het ondertekenen van de bindend advies overeenkomst heeft Carola en Ad zich daarover echter nooit beklaagd.
  13. Hoewel beide partijen de ruimte onder de toog ook mogen gebruiken voor laden en lossen van auto’s, is het niet de bedoeling dat daar wordt geparkeerd. Op de grond is daarom door de verhuurder al geruime tijd een tegel aangebracht met de tekst ‘NP’. Johan heeft bovendien in 2021 zelf ook nog aan zijn gevel een bordje opgehangen, houdende een informeel parkeerverbod.
  14. Tussen partijen is herhaaldelijk ruzie gemaakt over het parkeren van auto’s onder de toog door familie van Carola en Ad.

Inhoudelijke beoordeling van het conflict

Het pad.

Aan Johan kan worden toegegeven, dat het bestaan en het gebruik van het voormalige gemeenschappelijk toegangspad, onderdeel uitmaakte van het krachtens de huurovereenkomst aan hem toekomende huurgenot. In beginsel mocht de verhuurder daarin niet eigenmachtig verandering brengen ten nadele van Johan als huurder.

Vastgesteld moet echter worden, dat dit pad om te beginnen uiteraard met instemming van Johan is versmald, toen hij zijn garage liet bouwen. Verder heeft hij kennelijk stilzwijgend ingestemd met de verdere versmalling daarvan, toen de garage van Carola en Ad werd gebouwd. Dat geldt ook voor de feitelijke afsluiting van beide achtererven, door middel van een schutting en toegangspoorten.

Niet gebleken is echter, dat Johan ook heeft ingestemd met het geheel vervallen van de daarvoor nog bestaande mogelijkheid, om zijn garage muur via het achtererf van Carola en Ad te bereiken. Integendeel, kennelijk heeft hij zich daarbij nooit neergelegd, hoewel hij daartegen nooit formeel heeft geprotesteerd.

Geconstateerd moet echter worden, dat sindsdien meer dan twintig jaren zijn verlopen. Zijn mogelijke recht om daartegen alsnog bezwaar te maken, is verjaard.

Conclusie moet dus zijn, dat Johan inderdaad geen recht meer heeft om via het achtererf van Carola en Ad naar zijn garagemuur te lopen.

Uiteraard zal Carola en Ad, als daartoe aanleiding bestaat, Johan wel toestemming moeten geven, om zo nodig onderhouds- of herstelwerkzaamheden te verrichten aan die garagemuur. Daartoe is Carola en Ad ook bereid. Dergelijke werkzaamheden zijn thans echter niet aan de orde, zodat met deze vaststelling kan worden volstaan.

De overkapping en het gebruik van de daaronder gelegen strook grond.

Nu Carola en Ad als huurder het exclusieve gebruik heeft gekregen van de strook grond tussen de garages, stond en staat het haar in de relatie tot Johan vrij om die strook te overkappen.

Juist is, dat Johan zich in beginsel zou mogen verzetten tegen het aanhechten van die overkapping aan zijn garage, als hij daarvan eigenaar was geweest, maar hij is geen eigenaar van die garage. Omdat deze garage op grond van de verhuurder is gebouwd, is deze door natrekking eigendom van de verhuurder geworden. Welnu, de verhuurder heeft tot op heden geen bezwaar gemaakt tegen deze aanhechting, zodat Johan deze heeft te dulden. Dat zou alleen anders zijn, als daardoor serieus te nemen schade zou worden toegebracht aan die door hem betaalde garage, bij het ongeschonden behoud waarvan hij natuurlijk wel een te respecteren belang heeft, maar daarvan is niets gebleken. Integendeel, de garage heeft niets te lijden van de paar schroeven, waarmee de overkapping is aangehecht.

Dat Carola en Ad deze overdekte ruimte nu gebruikt voor opslag, waarbij ook spullen worden geplaatst tegen die garagemuur, is evenmin onrechtmatig. Die spullen staan immers op haar achtererf en niet op dat van Johan. Dit uiteraard weer alleen, zolang daardoor geen schade wordt toegebracht of valt te vrezen. Dat laatste is niet gebleken.

Tuinhuis.

Nu de verhuurder daar, voor zover mij bekend, geen bezwaar tegen heeft, stond het Carola en Ad vrij een tuinhuis op haar achtererf bouwen. Dat zij tegen de (naar analogie met het burenrecht) gemeenschappelijke schutting heeft aangebouwd is niet verboden. Dat Johan daardoor schade zou kunnen lijden acht ik niet aannemelijk, al was het maar omdat deze schutting door de verhuurder op eigen grond is geplaatst en daarom haar eigendom is. Overigens verkeert die schutting, die al meer dan twintig jaar oud is, in perfecte staat!

Of dat tuinhuis ook publiekrechtelijk is toegestaan, dan wel, indien dit niet het geval is, nog kan worden gelegaliseerd, laat ik verder onbesproken. De gemeente heeft daartegen tot op heden kennelijk geen bezwaar gemaakt en ik zie geen reden om daar zelfstandig onderzoek naar in te stellen. Dat hebben partijen mij ook niet gevraagd.

Geluidsoverlast.

De door Johan geplaatste, geëlektrificeerde poort, brengt bij gebruik inderdaad een geluid voort, dat als irritant kan worden ervaren. Dat is echter niet van dien aard en omvang, dat gesproken kan worden van onrechtmatige hinder. Dat blijkt ook wel uit het feit, dat Carola en Ad daarover tot aan deze procedure nooit bij Johan hebben geklaagd. Johan hoeft wat dat betreft geen maatregelen te nemen.

Parkeren.

Voorop gesteld moet worden, dat de ruimte onder de toog niet bedoeld is om te parkeren. Dat betekent, dat daar alleen mag worden stilgestaan om te laden en te lossen. Ik acht voldoende aannemelijk geworden, dat deze regel niet altijd correct is nageleefd door familie van Carola en Ad. Gelukkig is daaraan volgens partijen nu een einde gekomen.

Het door Johan aan zijn voorgevel bevestigde bordje, houdende een informeel parkeerverbod, lijkt mij echter een nuttige herinnering voor de toekomst. Daar heeft Carola en Ad geen enkele last van. Dat bordje mag blijven.

Klagen.

Ik zie geen rechtsgrond om Johan te verbieden zich te beklagen over werkelijk of vermeend onrecht. Voor een dergelijk verbod is alleen grond, indien sprake is van structureel en willens en wetens ten onrechte klagen, waardoor de ten onrechte aangeklaagde schade lijdt. Daarvan is hier geen sprake.

In elk geval is het klagen over het parkeren onder de toog wel terecht gebleken!

Eindoverweging

Op grond van het voorgaande is geen van de over en weer ingestelde vorderingen toewijsbaar.

B E S L I S S I N G

Alle over en weer ingestelde vorderingen worden afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te Made op 20 april 2022.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en H.T. Walstra als secretaris op 27 april 2022.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.