VOLLEDIGE UITSPRAAK WORMERVEER

Datum mondelinge uitspraak: 5 juni 2019 (Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Assendelft

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Jeffrey en Sandra

te Wormerveer,

verder te noemen: Jeffrey en Sandra

en

Jacob

te Wormerveer

verder te noemen Jacob

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie oktober 2018 te doen beslechten.

De vordering van Jeffrey en Sandra is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Jacob opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 5 juni 2019, welke is gehouden te Assendelft.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij dit/deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. De relevante kadastrale grens is gereconstrueerd door het kadaster (landmeter Maarten). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht. Jacob heeft nog foto’s willen overleggen, maar dat is door mr. Frank Visser geweigerd, omdat deze te laat zijn ingebracht en Jeffrey en Sandra zich daarop onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van Jeffrey en Sandra.

Jeffrey en Sandra vordert, kort gezegd, dat Jacob de kadastrale erfgrens tussen de percelen van partijen respecteert, niets over de erfgrens bouwt en Jeffrey en Sandra toegang verleent tot zijn steeg om de werkzaamheden aan haar huis te voltooien. Verder eist zij verwijdering van een schutting en een boom en wil zij dat Jacob alle bij de gemeente ingediende bezwaren intrekt. Tenslotte willen Jeffrey en Sandra met rust worden gelaten.

De tegenvordering van Jacob.

Jacob vordert, kort gezegd, dat Jeffrey en Sandra de kadastrale erfgrens respecteert en op straffe van een boete van € 100,– per dag niets over de erfgrens bouwt en de fundering en voorgevel verwijdert, voor zover die al op zijn grond zijn gebouwd. Verder eist hij dat Jeffrey en Sandra zijn steeg herstelt en betegelt. Tenslotte wil hij, dat de schutting blijft staan

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

De percelen van partijen grenzen aan elkaar. Tussen beide percelen loopt een op de grond van Jacob gelegen steeg. Nadat Jeffrey en Sandra was begonnen met werkzaamheden aan haar woning (funderingsherstel en metselwerk) is verschil van mening gerezen over de precieze loop van de erfgrens. Jeffrey en Sandra is van mening op eigen grond te bouwen, terwijl Jacob van mening is dat tot op zijn grond wordt gebouwd. Na het ontstaan van het meningsverschil heeft Jacob een poort gehangen in de steeg, waardoor noodzakelijke werkzaamheden aan de zijmuur van Jeffrey en Sandra niet kunnen worden voltooid. Daarnaast is nog verschil van mening ontstaan over een schutting en een boom. 

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten

In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan.

1. Sinds 2 januari 2019 is Jeffrey en Sandra eigenaar van een perceel grond met woonhuis, erf, schuur en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Wormerveer aan de X in Wormerveer.
2. Sinds 30 juni 2011 is Jacob eigenaar van een perceel grond met woonhuis, erf, schuur en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Wormerveer.
3. Vanwege de slechte bouwkundige staat van haar woning zijn Jeffrey en Sandra begonnen met renovatiewerkzaamheden, waarbij de fundering is vernieuwd en metselwerk is en wordt verricht. De bedoeling is dat de zijgevel voor een deel wordt opgemetseld, waarna daarboven hout wordt aangebracht, zoals in de Zaanstreek historisch gebruikelijk.
4. Tussen de beide woonhuizen loopt een steeg, die geheel op de grond van Jacob is gelegen. Bij het uitvoeren van werkzaamheden, aan de zijkant van de woning van Jeffrey en Sandra, moet gebruik worden gemaakt van de steeg van Jacob. Nadat onmin tussen partijen was gerezen over de precieze loop van de erfgrens en mogelijke overbouw, heeft Jacob de toegang tot zijn steeg met een hekwerk afgesloten. Ook heeft hij die steeg tijdelijk door middel van steigerwerk versperd.
5. Tussen de achtererven van beide woonhuizen is een schutting geplaatst, die in zeer slechte staat verkeert. Op ongeveer 1.50 meter van die schutting staat op de grond van Jacob een boom. Deze is helemaal kromgegroeid en leunt nu tegen de schutting.
6. Jacob heeft een bezwaarschrift ingediend bij de gemeente tegen het maken van dakkappellen in de gevels van Jeffrey en Sandra.

Kadastrale grensreconstructie

Uit de kadastrale reconstructie van de erfgrens volgt, dat de door Jeffrey en Sandra aangebrachte nieuwe fundering en het nieuwe metselwerk aan de voorgevel ongeveer 3 (straatzijde) tot 4 centimeter (achterzijde) over de erfgrens heen steekt. De schutting tussen beide achtertuinen staat precies op de erfgrens.

Inhoudelijke beoordeling van het conflict

Loop van de erfgrens.

Niet gebleken is, dat de resultaten van de kadastrale grensreconstructie niet zouden overeenkomen met de werkelijke juridische eigendomsverhoudingen. Die neem ik daarom tot uitgangspunt.

Overbouw.

Aan Jacob moet worden toegegeven, dat de gerealiseerde nieuwe fundering en het nieuwe metselwerk aan de voorgevel een aantal centimeters over de erfgrens uitsteken. Het geplande metselwerk aan de zijgevel zal op de nieuwe fundering worden geplaatst en zal daarom eveneens een aantal centimeters over de erfgrens uitsteken.

In beginsel is overbouw zonder toestemming of andere rechtsgrond natuurlijk niet toegestaan, zodat Jeffrey en Sandra strikt genomen de fundering en het metselwerk aan de voorgevel zou moeten inkorten en iets anders zou moeten bedenken voor wat betreft het geplande metselwerk aan de zijgevel.

Naar mijn oordeel zou dat echter leiden tot een zeer onredelijke uitkomst, omdat het hier om een uiterst minieme grensoverschrijding gaat, die in de praktijk niet waarneembaar is. Jacob ondervindt daarvan ook overigens geen of nauwelijks nadeel. Zou zijn eis worden ingewilligd, dat leidt dat wèl tot groot nadeel aan de kant van Jeffrey en Sandra. Niet alleen moet zij dan nieuw metselwerk en funderingswerk gaan inkorten, maar bovendien zou het nog te maken metselwerk aan de zijmuur niet kunnen doorgaan, zonder een ingrijpende verandering in het bouwplan, waarbij de zijmuur niet meer goed aansluit op de bestaande dakconstructie.

Ik teken hierbij nog aan, dat kadastrale metingen als de onderhavige in de praktijk altijd een zekere foutmarge kennen van enkele centimeters. Een kadastrale reconstructie van de erfgrens probeert de werkelijkheid weliswaar altijd zo dicht mogelijk te benaderen, maar pretendeert niet deze tot op de millimeter precies vast te kunnen stellen.

Kortom: inwilliging van de eisen van Jacob is onder de gegeven omstandigheden maatschappelijk onaanvaardbaar, zou misbruik van recht opleveren en zou in elk geval strijden met de door mij als bindend adviseur in acht te nemen eisen van redelijkheid en billijkheid.

Ik zal dan ook beslissen, dat het al gerealiseerde metsel- en funderingswerk mag blijven zoals het is en dat Jeffrey en Sandra de zijgevel mag opbouwen op en binnen de nieuwe fundering, zoals gepland.

Waar Jeffrey en Sandra op haar beurt heeft gevraagd om een verbod op overbouwing van de kant van Jacob moet worden geconstateerd dat dit onderdeel van de vordering volstrekt niet onderbouwd is gebleven. Niet aannemelijk is geworden, dat Jacob dit overweegt.

De steeg.

Uit artikel 5:56 van het Burgerlijk Wetboek volgt, dat Jacob verplicht is toe te laten dat Jeffrey en Sandra gebruik maakt van de steeg, om de noodzakelijke werkzaamheden aan haar woning te voltooien. Van gewichtige redenen, die daaraan in de weg zouden kunnen staan, is niet gebleken.

Ik zal daarom bepalen, dat Jeffrey en Sandra en haar werklieden met onmiddellijke ingang toegang hebben tot en gebruik mogen maken van de in deze procedure bedoelde steeg, totdat de werkzaamheden aan de zijgevel van hun woning zijn voltooid.

Jacob zal, op straffe van een aan Jeffrey en Sandra te verbeuren boete van € 1.000,– per keer, met een maximum van € 10.000,–, worden verboden deze toegang te weigeren en/of te beletten.

Jeffrey en Sandra wordt daarentegen verplicht om de bestrating van deze steeg na het voltooien van de werkzaamheden behoorlijk te herstellen. Omdat dit tijdstip met onvoldoende precisie valt vast te stellen, kan ik daaraan geen boetebepaling koppelen.

 De schutting

De schutting staat op de erfgrens en is daarom mandelig. Deze schutting is dringend aan vervanging toe. Daartoe wordt Jeffrey en Sandra gemachtigd. In beginsel zou Jacob daaraan voor de helft moeten meebetalen, maar omdat de hiervoor besproken grensoverschrijding is goedgevonden, oordeel ik het redelijk dat Jeffrey en Sandra die nieuwe schutting helemaal alleen betaalt, waar dan wel weer tegenover staat, dat de keuze voor de uitvoering ook alleen aan haar is, zolang de nieuwe schutting maar 2.00 meter hoog is.

De boom

Jacob heeft bij gelegenheid van het locatiebezoek toegezegd de boom, die nu tegen de schutting leunt, te verwijderen. Aan die toezegging mag hij worden gehouden. Komt hij die niet na, dan mag Jeffrey en Sandra dat zelf doen, zoals hierna te bepalen.

Intrekking van bezwaarschift

Het was en is Jacob toegestaan op serieuze gronden bezwaar te maken bij overheidsinstanties tegen (ver-)bouwplannen van Jeffrey en Sandra. In dit geval heeft hij erkend, dat hij zijn bezwaarschrift tegen de dakkapellen alleen heeft ingediend om Jeffrey en Sandra dwars te zitten. Dat is onrechtmatig. Daarom zal ik Jacob verplichten om op straffe van een boete dat bezwaarschrift in te trekken en zal ik hem, om herhaling te voorkomen, eveneens op straffe van een boete verbieden om nieuwe klachten bij de gemeente en/of andere overheidsinstanties neer te leggen, over of in verband met de gerealiseerde en/of de voorgenomen werkzaamheden aan de woning van Jeffrey en Sandra.

Met rust laten.

De in algemene bewoordingen vervatte aanvullende eis van Jeffrey en Sandra, dat Jacob wordt verplicht om Jeffrey en Sandra verder met rust te laten, is te vaag om te kunnen worden toegewezen.

Eindoverweging

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

1. Voor recht wordt verklaard, dat het al gerealiseerde metsel- en funderingswerk aan en onder de woning van Jeffrey en Sandra mag blijven zoals het is en verder, dat Jeffrey en Sandra de zijgevel mag metselen en -bouwen op en binnen de nieuwe fundering, zoals gepland.
2. Voor recht wordt verklaard, dat Jeffrey en Sandra en haar werklieden met onmiddellijke ingang toegang hebben tot en gebruik mogen maken van de in deze procedure bedoelde steeg, totdat de werkzaamheden aan de zijgevel van de woning van Jeffrey en Sandra zijn voltooid.
3. Jacob wordt op straffe van een van rechtswege (geen aanmaning nodig) aan Jeffrey en Sandra te verbeuren boete van € 1.000,– per keer, met een maximum van € 10.000,–, verboden deze toegang te weigeren en/of te beletten.
4. Jeffrey en Sandra wordt verplicht om de bestrating van deze steeg na het voltooien van de werkzaamheden behoorlijk te herstellen.
5. Jacob wordt verplicht op straffe van een boete een van rechtswege (geen aanmaning nodig) aan Jeffrey en Sandra te verbeuren boete van € 250,– per dag dat hij daarmee in gebreke mocht blijven, het in deze procedure bedoelde bezwaarschrift binnen twee weken na vandaag in te trekken en wordt, eveneens op straffe van een van rechtswege (geen aanmaning nodig) aan Jeffrey en Sandra te verbeuren boete van € 1.000,– per keer verboden om nieuwe klachten bij de gemeente en/of andere overheidsinstanties neer te leggen, over of in verband met de gerealiseerde en/of de voorgenomen werkzaamheden aan de woning van Jeffrey en Sandra, alles met een maximum van € 10.000,–.
6. Voor recht wordt verklaard, dat Jeffrey en Sandra de in deze procedure bedoelde schutting mag verwijderen en vervangen door een nieuwe, alles op haar kosten.
7. Voor recht wordt verklaard, dat Jacob de tegen de bestaande schutting rustende boom binnen drie weken na vandaag moet verwijderen. Doet hij dat niet, dan is Jeffrey en Sandra gerechtigd die boom zelf om te zagen en te laten liggen, waartoe zij vrij toegang heeft tot de achtertuin van Jacob.

Het over en weer (mogelijk) meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te Assendelft op 5 juni 2019.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en H.T Walstra als secretaris op 14 juni 2019.