VOLLEDIGE UITSPRAAK LOPIK

by Mr Frank Visser | april 11, 2019 | 0 Comments
VOLLEDIGE UITSPRAAK LOPIK

Datum mondelinge uitspraak: 6 februari 2019 (Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Ermelo

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

J.P. X en M. X

te Ermelo

verder te noemen XX,

en

  1. X en H. X

te Ermelo

verder te noemen XX,

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie oktober 2018 te doen beslechten.

De vordering van XX is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van XX opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 6 februari 2019, welke is gehouden te Ermelo.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. De relevante kadastrale perceelgrenzen zijn gereconstrueerd door het kadaster. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

De landmeter heeft mondeling verslag uitgebracht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

Vordering van XX:

XX vordert,  kort samengevat en voor zover thans van belang, dat XX de schutting aanpast conform het Parkreglement. XX vordert tevens, dat het stukje grond tussen de thans bestaande schutting en de erfgrens (30 cm) door hem mag worden gebruikt. Zo niet, dan moet de schutting teruggebracht worden tot op de juiste hoogte en op de erfgrens.

Tegenvordering van XX:

XX vordert, kort samengevat en voor zover thans van belang, dat de schutting door XX wordt teruggebracht in originele staat; verder, dat XX zijn tuin inkort tot de officiële erfgrens en dat de grond van XX niet door XX mag worden gebruikt.

Vermindering van eis.

Beide partijen hebben doen blijken geen behoefte te hebben aan de in de bindend advies overeenkomst opgenomen wederzijdse vordering strekkende tot een verbod om bij elkaar aan de deur te komen om ruzie te maken.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).

 Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

XX en XX hebben beiden een chalet op een vakantiepark in Ermelo. Zij zijn daar buren maar door een schutting, die op grond van XX staat, zijn er problemen ontstaan tussen hen. Hoewel de schutting op verzoek van XX al verlaagd werd, blijft deze oorzaak van onenigheid. XX vindt dat die schutting nog steeds te hoog is waardoor er onvoldoende uitzicht is. Verder stoort XX zich aan een gebrek aan onderhoud van de strook grond tussen de schutting en de erfgrens, terwijl XX op zijn beurt niet akkoord gaat met het in gebruik nemen van die strook grond door XX, evenals het schilderen door XX van de naar hem toegekeerde kant van de schutting.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten

  1. XX is sinds augustus 2016 eigenaar van de recreatiebungalow met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, eveneens gelegen op recreatiepark XX, plaatselijk bekend als XX te Ermelo, kadastraal bekend als Gemeente Ermelo, sectie X, nummer XX.
  2. XX is sinds 1997 eigenaar van de daarnaast gelegen recreatiebungalow met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, gelegen op recreatiepark XX, plaatselijk bekend als XX te Ermelo, kadastraal bekend als Gemeente Ermelo, sectie X, nummer XX.
  3. Beide partijen zijn lid van de Vereniging van Eigenaren Bungalowpark “XX” en zijn gehouden tot naleving van het voor het recreatiepark geldende Parkreglement, dat (voor zover thans van belang) in de nu geldende versie het volgende vermeldt:

V 3. De kaveleigenaar zal de grond en de zich daarop bevindende recreatiebungalow, evenals de tuin en het stukje grond langs de weg (50 cm.) in goede staat moeten onderhouden.

V 5  …. is het de gebruiker verboden …. het – anders dan met toestemming van het bestuur van de Vereniging-  aanbrengen van erfafscheidingen (bomen, heggen en dergelijke) tussen de onderlinge kavels die een grotere hoogte hebben dan 2.00 meter. Hekwerken tussen de onderlinge kavels mogen niet hoger zijn dan 1 meter.

  1. Aanvankelijk stond een rij coniferen geplant op of nabij de erfgrens tussen beide hiervoor bedoelde percelen. Deze diende als erfafscheiding, maar ongeveer 10 jaar geleden heeft XX, naar zijn weten op eigen grond, een schutting geplaatst van (aan zijn kant gemeten) tussen de 1.85 en 2.06 meter hoog. Daartoe is geen toestemming verleend door het bestuur van de vereniging.
  2. Nadat XX daarover, na zijn eigendomsverkrijging, had geklaagd, is XX bereid gebleken de schutting aan de kant van de toegangsweg iets te verlagen, maar nog altijd is het daar flink hoger dan de toegelaten 1.00 meter, waardoor XX vanaf zijn kavel nog altijd geen vrij uitzicht heeft op de weg.
  3. Vervolgens heeft XX een deel van de rij coniferen, die (zo goed als) dood waren, verwijderd en heeft hij het vrijkomende strookje grond vanaf de schutting in gebruik genomen, door daar grond en grint te storten en enige aanplant te plaatsen. Verder heeft hij die schutting aan zijn kant eigenmachtig wit geschilderd.

Kadastrale grensreconstructie

Gesteld noch gebleken is dat, de door het kadaster gereconstrueerde, kadastrale erfgrens afwijkt van de werkelijke eigendomsverhoudingen.

Daaruit volgt, dat de door XX geplaatste schutting zich op ongeveer 30 centimeter van de erfgrens bevindt en dus inderdaad geheel op eigen grond van XX staat. Daaruit volgt tevens, dat het door XX in gebruik genomen strookje grond langs die schutting ongeveer 30 centimeter breed is.

Inhoudelijke beoordeling van het conflict

Voorop gesteld moet worden, dat het een eigenaar in beginsel vrij staat om een schutting te plaatsen op eigen grond. Voor wat betreft de maximale hoogte daarvan is hij echter gebonden aan zowel het bepaalde in artikel 5.42 van het Burgerlijk Wetboek als aan de ter plaatse geldende publiekrechtelijke voorschriften. Daarnaast kan de hiervoor bedoelde vrijheid zijn beperkt door civielrechtelijke voorschriften, zoals bijvoorbeeld in een toepasselijk huishoudelijk reglement van een vereniging van eigenaren (beheervereniging). Dat laatste doet zich in dit geval voor, nu het Parkreglement voor een met een hekwerk gelijk te stellen schutting een maximale hoogte van één meter toelaat. Dat betekent dat de schutting van XX inderdaad te hoog is. Weliswaar staat de schutting niet op de erfgrens, maar dat ontneemt daaraan niet het feitelijke karakter van erfscheiding. Daaruit volgt, dat XX deze schutting zal moeten verwijderen, althans verlagen tot een maximale hoogte van één meter, een en ander zoals hierna te bepalen. Een en ander wordt echter beperkt tot de (vanaf de weg gezien) eerste drie elementen, nu XX geen verwijdering/verlaging van de rest van de schutting eist en het aan de vereniging is om desgewenst, vanwege het verenigingsbelang, op te treden tegen de rest van de te hoge schutting.

Verder moet worden vastgesteld, dat het XX niet vrijstond om deze schutting, die niet op de erfgrens staat en niet mandelig is, eigenmachtig te schilderen, noch om het, na het rooien van de coniferen, vrijkomende stukje grond van XX bij zijn eigen tuin te voegen, door daar grond en grint te storten en aanplant te plaatsen. Daarom moet XX dat strookje grond ontruimen, door de aanplant en het grint te verwijderen. Hij hoeft geen grond af te graven, omdat dit onherroepelijk tot wateroverlast zal leiden.

Voor wat betreft het schilderwerk moet worden geoordeeld, dat dit niet eenvoudig ongedaan gemaakt kan worden. Omdat XX daarvan geen aantoonbare hinder ondervindt, moet daarom worden volstaan met een verbod voor de toekomst, zoals hierna eveneens te bepalen.

Dat betekent echter niet, dat XX na deze ontruiming geen onderhoud meer hoeft te verrichten op de strook grond tussen de schutting en de erfgrens. Volgens het Parkreglement moet hij zijn hele tuin netjes onderhouden, dus ook die vrijkomende strook grond. Als XX daarmee in gebreke blijft, kan en ander via de Vereniging van Eigenaren worden afgedwongen.

Niets verbiedt XX overigens om een nieuwe coniferenhaag of heesters te planten aan zijn kant van de erfgrens. De afstand tot de erfgrens, als bedoeld in artikel 5:42 van het Burgerlijk Wetboek, is in de gemeente Ermelo vastgesteld op nihil voor bomen, heggen en heesters.

Voor een al dan niet symbolische schadevergoeding wegens inbreuk op het eigendomsrecht van XX zie ik naast het voorgaande onvoldoende grond. De vaststelling dat XX in deze onrechtmatig heeft gehandeld, moet voldoende zijn. Overigens heeft XX de (bijna) dode coniferen zelf moeten weghalen, zonder hulp van XX, terwijl dat laatste toch wel had gemoeten, nu de verwijderde coniferenhaag mandelig was.

Eindoverweging

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

XX dient de in deze procedure bedoelde schutting, voor wat betreft de (van de weg af gezien) eerste drie elementen, met inbegrip van de betonnen steunpalen, binnen drie maanden na vandaag te verwijderen, dan wel te verlagen tot maximaal één meter hoog, gemeten vanaf zijn kant van de schutting.

XX dient de in deze procedure bedoelde strook grond, gelegen tussen de schutting en de door het kadaster gereconstrueerde erfgrens, binnen drie maanden na vandaag te ontruimen (verwijderen grint en aanplant) en ontruimd te houden.

XX wordt verboden om de in deze procedure bedoelde schutting te schilderen, of op welke manier dan ook te gebruiken. Alles wat daar nu vanwege XX is aangehangen of –gebracht, moet binnen drie maanden na vandaag worden verwijderd en verwijderd gehouden. Het verfwerk mag echter blijven zoals het is.

Indien een partij zich niet houdt aan het voorgaande, verbeurt hij van rechtswege (geen aanmaning nodig) aan de tegenpartij een boete van € 100,– per dag of per keer dat hij daarmee in gebreke is met een maximum van € 10.000,–.

Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

 Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te Ermelo op 6 februari 2019.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en H.T. Walstra als secretaris op  6 februari 2019.

H.T. Walstra                                                                         Mr. F.M. Visser

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *