Datum mondelinge uitspraak: 29 maart 2018
(Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)
Plaats uitspraak: Bunnik
Bindend Advies.
In het geschil tussen:
Maria
te: Zeist
verder te noemen: Maria
bijgestaan door haar schoondochter Diane
tegen:
Vereniging van Eigenaars Woonappartementen Belcour-Ovaal te Zeist
te: Zeist
verder te noemen VvE Belcour-Ovaal,
vertegenwoordigd door Harry (voorzitter)
en Geesje (bestuurslid),
gegeven door mr. F.M. Visser.
(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)
De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie november 2015 te doen beslechten.
De vordering van Maria is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van VvE Belcour-Ovaal opgenomen.
Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 29 maart 2018, welke is gehouden te Bunnik.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar het in deze procedure bedoelde appartementencomplex en heeft hij dit (meer in het bijzonder ook het appartement van Maria), in het bijzijn van partijen bezichtigd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.
Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
Hierna is mondeling uitspraak gedaan.
De vordering van Maria.
Van Maria vordert, kort gezegd, betaling van een bedrag van € 9.250 (kozijnen), toestemming om een quilt op te hangen aan de toegangsdeur tot haar appartement en een rechtvaardige en gelijkwaardige behandeling.
De tegenvordering van VvE Belcour-Ovaal.
VvE Belcour-Ovaal vordert, kort gezegd, dat Maria wordt verplicht op straffe van een boete onmiddellijk mee te werken aan de uitvoering van de in deze procedure bedoelde werkzaamheden aan de CV- rookgasafvoerkanalen, waartoe VvE Belcour-Ovaal al heeft besloten, door daartoe toegang te verlenen in haar appartement en verder aan de vervanging van de buitenkozijnen in haar appartement, als VvE Belcour-Ovaal daartoe in de toekomst mocht besluiten. Daarnaast vordert VvE Belcour-Ovaal betaling door Maria van alle meerkosten veroorzaakt door haar weigering tot nu toe om mee te werken aan de hiervoor bedoelde werkzaamheden aan de CV-rookgasafvoerkanalen.
Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).
Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich samengevat als volgt omschrijven.
Tussen partijen bestaat al geruime tijd onmin over de buitenkozijnen in het appartement van Maria. Omdat de bestaande kozijnen niet, of moeilijk waren te bedienen, heeft Maria deze op eigen kosten laten vervangen, welke kosten zij nu van VvE Belcour-Ovaal terug wil ontvangen. VvE Belcour-Ovaal is dat niet van plan, nu Maria eigenmachtig heeft gehandeld, de betreffende kozijnen gemeenschappelijk zijn en VvE Belcour-Ovaal een algehele renovatie van alle kozijnen heeft voorzien en begroot in 2020. Verder wil Maria tot nu toe niet meewerken aan de uitvoering van een besluit van de VvE om de gemeenschappelijke CV- rookgasafvoerkanalen te vernieuwen, zodat deze geschikt zijn voor door de bewoners zelf aan te schaffen HR-ketels, in plaats van bestaande VR-ketels. VvE Belcour-Ovaal wil Maria tot medewerking dwingen en wil bovendien vertragingsschade op haar verhalen.
Beoordeling van het geschil.
Feiten.
De volgend feiten zijn voldoende komen vast te staan.
De kozijnen met ramen.
Op grond van de hiervoor aangehaalde splitstingsreglementen zijn de in deze procedure bedoelde (buiten)kozijnen met ramen aan te merken als gemeenschappelijke zaken en was het Maria niet toegestaan die zonder toestemming van de algemene ledenvergadering te vervangen en zeker niet door kozijnen met een (iets) andere uitvoering.
Dat betekent dat de daaraan verbonden kosten voor haar eigen rekening moeten blijven en niet aan VvE Belcour-Ovaal mogen worden doorberekend. Was het anders, dan zou elke appartementseigenaar eigenmachtig kunnen bepalen welke onderhoudswerkzaamheden op kosten van de gezamenlijke appartementseigenaars moeten worden uitgevoerd.
Wel had Maria op grond van het bepaalde in artikel 5.121 van het Burgerlijk Wetboek een machtiging van de kantonrechter kunnen verzoeken, om de volgens haar noodzakelijke vervanging toch op kosten van de gezamenlijke eigenaren te mogen uitvoeren. Dat heeft Maria echter niet gedaan. Voor een toestemming achteraf bestaat in dit geval, met een naar behoren functionerende algemene ledenvergadering, geen aanleiding. Dat zou anders zijn geweest in een acute noodsituatie, waar een procedure bij de kantonrechter niet kon worden afgewacht, maar daarvan is niet, dan wel onvoldoende gebleken.
Aan het voorgaande kan niet afdoen dat voormalig bestuurslid Jan wellicht mondeling toestemming heeft verleend voor de vervanging. Die toestemming had wel in de weg kunnen staan aan een bestuursbesluit om die nieuwe kozijnen alsnog te laten verwijderen, maar een dergelijk besluit is niet aan de orde, nu het (huidige) bestuur de huidige situatie vooralsnog gedoogt.
Uit het voorgaande vloeit voort, dat de vordering van Maria op dit punt moet worden afgewezen. De tegenvordering van VvE Belcour-Ovaal op dit punt zal ik, als te prematuur, eveneens afwijzen. Het hangt immers van de toekomstige besluitvorming binnen de algemene ledenvergadering af, of en zo ja, welk concreet besluit in deze wordt genomen, welk besluit op zijn beurt weer door de rechter op zijn redelijkheid kan worden getoetst. Deze besluitvorming moet eerst worden afgewacht.
De quilt.
Aan VvE Belcour-Ovaal moet worden toegegeven, dat het aanbrengen van een versiering als de onderhavige, aan de buitenzijde van de toegangsdeur tot het appartement, volgens de letter van het toepasselijke splitstingsreglement niet is toegestaan. Dat wil zeggen, zonder toestemming van de algemene ledenvergadering. Gesteld noch gebleken is dat deze toestemming is gevraagd, laat staan gegeven.
Met Maria ben ik echter van oordeel, dat VvE Belcour-Ovaal met het huidige handhavingsbeleid, waarbij ‘oude gevallen’ zonder meer worden ontzien en alleen nieuwe bewoners zich aan deze regel moeten houden, zonder deugdelijke onderbouwing, die ontbreekt, ongerechtvaardigd onderscheid maakt. Het is van tweeën één, of je gedoogt kleine decoraties als deze, of je verbiedt ze aan iedereen.
Samenvattend oordeel ik, dat de in deze procedure bedoelde ‘quilt’ weer aan de toegangsdeur van de woning van Maria opgehangen mag worden, zolang VvE Belcour-Ovaal wat dat betreft onderscheid blijft maken tussen oude en nieuwe gevallen, zoals hiervoor bedoeld.
Het rookgaskanaal.
Voorop gesteld moet worden, dat de renovatie van de CV-rookgasafvoerkanalen, waartoe de algemene ledenvergadering heeft besloten, ook Maria bindt. Die kanalen zijn volgens artikel 9 van het (onder)splitstingsreglement immers als gemeenschappelijk aan te merken. Zij is verplicht haar medewerking aan de uitvoering te verlenen, onder meer door toegang te verlenen tot haar appartement. De door haar opgegeven weigeringsgrond, te weten dat zij terugbetaling van haar nieuwe kozijnen wil afdwingen, is volstrekt onterecht. Haar weigering mee te werken is onrechtmatig. Ik zal haar dan ook onder dreiging van een boete verplichten om alsnog mee te werken.
De Cv-ketels zelf zijn niet gemeenschappelijk, maar niet in geschil is dat Maria zelf moet zorgen voor een HR-ketel, die geschikt is voor het gerenoveerde kanaal. Daar maakt zij ook geen bezwaar tegen.
De door VvE Belcour-Ovaal gevorderde kosten, wegens door Maria veroorzaakte vertraging bij de uitvoering van het hier besproken project, moet ik als onvoldoende onderbouwd afwijzen. Wel moet Maria goed beseffen, dat verdere weigering om mee te werken aanleiding kan en mag geven tot een nieuwe, wel voldoende onderbouwde schadevordering.
B E S L I S S I N G
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.
Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgesproken te Bunnik op 29 maart 2018.
Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op .
Mr. S. Terstegge Mr. F.M. Visser