Datum mondelinge uitspraak: 20 december 2017
(Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)
Plaats uitspraak: Almelo
Bindend Advies.
In het geschil tussen:
Johannes XXX
te: Almelo
verder te noemen: Jopie
bijgestaan door zijn dochter Tamara,
tegen:
Rigoberto XXX
te: Almelo
verder te noemen Rigoberto
bijgestaan door zijn dochter Joannie,
gegeven door mr. F.M.Visser.
(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)
De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie november 2015 te doen beslechten.
De vordering van Jopie is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Rigoberto opgenomen.
Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 21 december 2017, welke is gehouden te Almelo.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig Anniek Winters als deskundige. Het kadaster (landmeter Sjouke Dijkstra) heeft de relevante grens tussen beide percelen gereconstrueerd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.
Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
De deskundige en de landmeter hebben mondeling verslag uitgebracht.
Hierna is aansluitend op 20 december 2012 omstreeks 00.30 uur mondeling uitspraak gedaan.
De vordering van Jopie.
Jopie vordert, kort gezegd, teruggave van het in deze procedure bedoelde, in geschil zijnde stukje grond, af te scheiden door middel een afrastering, verwijdering van alles wat aan de kant van Rigoberto te dicht op de erfgrens staat, een verbod om iets aan te brengen tegen de in deze procedure bedoelde muren, een verbod op het verder veroorzaken van hondenoverlast (geluid- en stankoverlast), verwijdering van de door Rigoberto aangebrachte camera/microfoon en tenslotte: rust.
De tegenvordering van Rigoberto.
Rigoberto vordert, kort gezegd, dat Jopie wordt verplicht tot het betalen van een vergoeding voor het garage dak van Jopie, dat aan de voorzijde op de muur van Rigoberto rust, het opnieuw aanbrengen van een door Jopie aan de achterzijde verwijderde muur van Rigoberto het betalen van een schadevergoeding wegens beschadiging van genoemde garagebox (dan wel reparatie daarvan), het betalen van een schadevergoeding voor het veroorzaken van de dood van een hond van Rigoberto genaamd Max en tenslotte: rust.
Beoordeling van het geschil.
Vaststaande feiten.
Kadastrale meting.
Het kadaster heeft de in deze zaak relevante kadastrale grens tussen de beide percelen gereconstrueerd. Uit die meting volgt, dat de in deze procedure bedoelde zijmuur van de garage van Jopie en de daarvandaan schuin doorgetrokken muur naar de oude zijmuur van de voormalige opstal (garage/houthok) op het perceel van Rigoberto, kadastraal gezien geheel op de grond van Jopie staan en dat bovendien een deel van het achtererf van Rigoberto eveneens tot het perceel van Jopie behoort.
Verjaring.
Rigoberto heeft de juistheid van de kadastrale reconstructie niet (langer) in twijfel getrokken, maar heeft zich erop beroepen, dat hij zijn perceel heeft gekocht zoals het er nu bijligt, te weten met het door een dubbele poort geheel afgesloten achtererf tot en met, althans tot aan de garagemuur en schuin naar achteren doorgetrokken scheidsmuur.
In de regel mag ervan worden uitgegaan, dat de kadastrale erfgrens in overeenstemming is met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Van de kant van Rigoberto is kennelijk bedoeld aan te voeren, dat dit in deze zaak niet het geval is, omdat hij bij de eigendomsverkrijging te goeder trouw was.
Ik vat dit verweer, gevoerd door een juridische leek, op als een beroep op verkrijgende verjaring.
Daarover wordt als volgt geoordeeld.
Voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring is ononderbroken juridisch bezit te goeder trouw vereist voor een periode van meer dan tien jaren.
De eerste vraag, die moet worden beantwoord, is of Rigoberto de betwiste strook grond meer dan tien jaren in bezit heeft gehad.
Toen Rigoberto zijn perceel in eigendom kreeg was hij zich er, zoals nog onbetwist is gebleven, niet van bewust dat een deel van zijn achtererf daar niet bij hoorde. Hij ging ervan uit, dat het hele achtererf van hem was. Toen Jopie hem kort daarna kwam vertellen, dat dit niet het geval was, liet Rigoberto duidelijk blijken dat hij zich daaraan niet gebonden achtte. Hij stuurde Jopieweg, waarna laatstgenoemde begreep dat Rigoberto pretendeerde eigenaar te zijn. Van een gebruik door gedogen, zoals voorheen het geval was geweest, was vanaf dat moment geen sprake meer. Rigoberto heeft de betwiste strook grond sindsdien ononderbroken in bezit gehad.
Vervolgens moet de tweede vraag worden beantwoord, of dit bezit te goeder trouw was. Ik beantwoord die vraag ontkennend. Toen Rigoberto zijn perceel in eigendom verkreeg had hij geen enkel vermoeden, dat een deel van het achtererf daar niet toe behoorde. Het achtererf was door een dubbele poort afgesloten en was dus niet bereikbaar voor de buren. Er was geen enkel teken of andere omstandigheid, die Rigoberto aan het twijfelen hadden moeten brengen. Het argument, dat Rigoberto de juiste erfgrens had kunnen vaststellen, door kennis te nemen van de kadastrale kaart, gaat eraan voorbij dat deze kaart geen deel uitmaakt van de openbare registers, waarvan de inhoud wordt geacht kenbaar te zijn voor iedereen. Zoals door het Gerechtshof te Arnhem op 7 mei 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:CA0396) overwogen, bestaat er alleen een verplichting om kadastraal onderzoek te doen naar de juiste grenzen, als daartoe in redelijkheid aanleiding bestaat. Dat was in deze zaak niet het geval.
Het voorgaande voert tot de conclusie, dat Rigoberto in 2000 bezitter te goeder trouw is geworden van de betwiste strook grond, waaraan geen einde kwam toen Jopie zich als eigenaar meldde. Jopie had vervolgens 10 jaar lang de tijd om die verjaring te stuiten, door een rechtsvordering tot terugvordering in te stellen. Dat heeft Jopie nagelaten, waarna de verjaring in 2010 was voltooid en Rigoberto de volledige eigendom verkreeg.
Rechtsgevolgen grensvaststelling.
Gelet op het voorgaande moet voor recht worden verklaard, dat Rigoberto eigenaar is van het gehele achtererf van zijn woning, dit echter tot aan de garagemuur van Jopie en de daarvandaan schuin doorgetrokken muur, dus niet tot en met die muren, omdat hij deze muren nooit in bezit heeft gehad.
Rigoberto mag niets tegen, op of in die muren bouwen of bevestigen. Ik zal een uitzondering maken voor de al sinds jaar en dag in die garagemuur hangende poortdeur, nu Jopie geen enkel in rechte te respecteren belang heeft om zich daar nu nog tegen te verzetten.
Voor de goede orde wordt daar nog aan toegevoegd, dat hiermee geen uitspraak is gedaan over de vóór de poort liggende inrit. Om verdere problemen te voorkomen, zal ik vaststellen dat geen van partijen de toegang tot elkaars garages mag versperren of onredelijk hinderen.
De vroegere zijmuur van de voormalige opstal op het erf van Rigoberto.
Bij de kadastrale meting is verder nog komen vast te staan, dat de erfgrens ongeveer door het midden van vroegere zijmuur van de voormalige opstal (garage/houthok) op het perceel van Rigoberto liep. Nadat die opstal was afgebroken werd dat een vrijstaande scheidsmuur op de erfgrens en dus een mandelige muur. Aan Rigoberto moet worden toegegeven, dat het Jopie niet vrijstond om die mandelige muur, bouwvallig of niet, eigenmachtig af te breken. Daar had hij Rigoberto bij moeten betrekken!
Maar omdat Jopie op eigen kosten een geheel nieuwe muur heeft opgemetseld, op eigen grond, lijdt Rigoberto daarvan geen enkele schade. Dat Jopie die muur juist richting Rigoberto zou hebben verplaatst is onzin gebleken.
Schade aan de houten garage.
Rigoberto heeft verder aangevoerd, dat door het uitvoeren van de werkzaamheden aan de hiervoor bedoelde muur, zijn houten garage is beschadigd. Uit het rapport van de (door de rechtsbijstand verzekeraar van Rigoberto ingehuurde) deskundige (Middeldorp Bouwadvies) volgt echter, dat van enige daardoor veroorzaakte schade geen sprake is. Ook ik zelf heb geen gevolgschade kunnen ontdekken. Dat de houten garage inmiddels een beetje is gaan rotten, is na bijna 18 jaar niet ongewoon en heeft niets te maken met die nieuwe muur.
Dode honden.
Rigoberto heeft Jopie ervan beticht, betrokken te zijn bij de dood van twee van zijn honden. Hoewel deze honden onbetwist op verdachte wijze aan hun einde zijn gekomen, is nog geen begin van bewijs geleverd dat Jopie daar iets mee te maken heeft gehad.
Overlast honden.
Ik heb zelf gehoord dat de honden van Rigoberto enorm veel lawaai maken als ze aanslaan, wat duidelijk hoorbaar is op het achtererf van Jopie. Dit vooral als ze op het achtererf van Rigoberto verblijven, wat eerder regel dan uitzondering is. Verder is voldoende gebleken, dat die honden hun behoeften vrijwel voortdurend op dat achtererf van Rigoberto doen, wat vooral in de zomer tot een ondragelijke stankoverlast leidt. Dat die uitwerpselen geregeld worden opgeruimd, door deze in een tegen de muur van Jopie staande vuilcontainer te deponeren, helpt niet, dan wel onvoldoende.
Naar mijn oordeel is het op een dergelijke manier houden van deze honden in een woonwijk niet (meer) van deze tijd, maatschappelijk onaanvaardbaar en daarom onrechtmatig zoals bedoeld in artikel 5.37 van het Burgerlijk Wetboek (hinder). Er is sprake van onduldbare overlast. Ik zie geen heil in overlast beperkende maatregelen, omdat ik onvoldoende vertrouwen heb dat Rigoberto daaraan zal (blijven) voldoen. Tot op heden heeft hij ook niets in die richting willen ondernemen. Daarom rest mij niet anders, dan een gebod om die honden van dat perceel te verwijderen.
De dochter van Rigoberto heeft zich bereid en in staat verklaard die honden, die eigenlijk van haar zijn, bij zichzelf onder te brengen.
Camera en microfoon.
Rigoberto mag zijn achtererf door middel van een camera bewaken. De microfoon die thans deel uitmaakt van die camera moet echter verdwijnen, of onklaar worden gemaakt, omdat daarmee gesprekken op het achtererf van Jopiekunnen worden afgeluisterd, wat ook daadwerkelijk is gebeurd.
Rust.
Beide partijen eisen tenslotte rust. Die vordering is te onbepaald om te kunnen worden toegewezen. Ik ga er echter vanuit, dat partijen na dit bindend advies geen enkele reden meer hebben om elkaar lastig te vallen.
Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
B E S L I S S I N G
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.
Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als bindend adviseur en mondeling uitgesproken te Almelo op 20 december 2017.
Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op 20 december 2017.
Mr. S. Terstegge Mr. F.M. Visser