Volledige uitspraak Gasselte

(Onder voorbehoud van mogelijke fouten en verschrijvingen )      

 Mr. Frank Visser doet uitspraak

Datum mondelinge uitspraak: 20 december 2016

Plaats uitspraak: Gasselte

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Vereniging van Eigenaren ‘Olde Hof ‘

gevestigd te Gasselte

ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door

Bert Twickler en Sien Kors,

verder te noemen VVE Olde Hof

tegen

1. De Ruig,

wonende te Gasselte

verder te noemen De Ruig

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie november 2015 te doen beslechten.

De vordering van VVE Olde Hof is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van De Ruig opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 20 december 2016, welke is gehouden te Gasselte.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde bomen en muur en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. Tijdens deze bezichtiging is een bouwvallige muur, wegens direct gevaar voor passanten, grotendeels omgehaald. Daarbij waren tevens aanwezig Lodewijk Lamers (Takkenwerk) en Jos van Leeuwen (Huizenarts) als deskundigen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

De deskundigen hebben mondeling verslag uitgebracht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van VVE Olde Hof.

VVE Olde Hof vordert, kort gezegd, dat De Ruig wordt verplicht de in deze procedure bedoelde leibomen te verwijderen en verwijderd te houden binnen twee meter van de erfgrens. Voorts vordert VVE Olde Hof dat De Ruig wordt verplicht om haar de schade, welke aan de muur is ontstaan, te vergoeden.

De tegenvordering van De Ruig.

De Ruig vordert, kort gezegd, dat voor recht wordt verklaard dat zijn leibomen mogen blijven staan. Voor zover de leibomen verwijderd zouden moeten worden, vordert De Ruig dat VVE Olde Hof verplicht wordt tot:

1. betaling van de kosten voor het verpoten of kappen van de leibomen, daarin mee begrepen de kosten voor het verkrijgen van een kapvergunning.
2. betaling van de kosten van het aanschaffen en planten van een nieuwe bomenrij ter bescherming van zijn privacy.
3. vergoeding van alle vervolgschade bij verwijdering/verplaatsing van de bomen.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

1. VVE Olde Hof is een kleinschalig seniorenwooncomplex, staande en gelegen aan de Joannes Cuperuslaan te Gasselte, kadastraal bekend als gemeente Gasselte, sectie F, nummer 1229. De eigenaren zijn verenigd in de Vereniging van Eigenaren Olde Hof. De Ruig is eigenaar van een woning met tuin, staande en gelegen aan De Olde Hof 17 te Gasselte, kadastraal bekend als gemeente Gasselte, sectie F, nummer 1249.
2. Op het perceel van de VVE Olde Hof stond een destijds door de VVE opgetrokken scheidsmuur, welke aan de zijde van De Ruig werd geflankeerd door enkele leibomen. Deze muur is door scheurvorming bouwvallig geworden en ten tijde van het locatiebezoek grotendeels omgehaald.
3. VVE Olde Hof stelt zich op het standpunt, dat de scheidsmuur is ontzet en/of gescheurd doordat de leibomen van De Ruig te dicht op de erfafscheiding staan en druk uitoefenden op de muur. Bij brief van 5 november 2016 heeft VVE Olde Hof De Ruig hiervoor aansprakelijk gesteld, waarbij zij voorts De Ruig heeft verzocht om zijn leibomen uiterlijk 27 april 2017 te verwijderen.
4. De Ruig wijst de aansprakelijkheid van de hand en beroept zich erop, dat de schade aan de scheidsmuur niet is veroorzaakt door zijn leibomen, maar door een ondeugdelijke constructie van de scheidsmuur. De Ruig is dan ook niet van plan om zijn leibomen te verwijderen.
5. Partijen willen dat mr. Frank Visser in de hiervoor bedoelde kwestie, evenals mogelijke andere daarmee verband houdende kwesties, een bindende beslissing neemt.

Verslag van de deskundigen.

Deskundige Lamers heeft, voor zover thans van belang en kort samengevat, als volgt geconcludeerd:

-De leibomen wortelen langs en niet tegen of onder de (voormalige) muur.

-Een van de leibomen drukte echter via een tegel tegen die muur.

Deskundige Van Leeuwen heeft, voor zover thans van belang en kort samengevat, als volgt geconcludeerd:

• De muur was zo instabiel dat deze een onmiddellijk instortingsgevaar opleverde.
• De oorzaak van deze instabiliteit was ernstige scheurvorming, veroorzaakt door druk (via een tegel) uitgeoefend door een van de leibomen.
• De halfsteens muur, die constructief niet aan de normen voldeed, kon deze druk niet aan. Bij een steviger constructie was de schade beperkter geweest.

Beoordeling van het geschil.

De bomen.

De in deze procedure bedoelde leibomen, die aan de zijde van De Ruig op ongeveer 30 centimeter uit deze muur staan geplant, bevinden zich binnen de door artikel 5.42 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalde minimum afstand van 2 meter van de erfgrens.

VVE Olde Hof heeft daarom het recht verwijdering van deze bomen te vorderen. Van verjaring van deze vordering is geen sprake. Misbruik van recht is evenmin aan de orde, nu VVE Olde Hof een redelijk belang heeft bij verwijdering, al was het maar om herbouw en ongeschonden instandhouding van de muur te kunnen realiseren.

Daarom zal De Ruig worden verplicht om deze bomen, op straffe van de bij de beslissing te bepalen boete, binnen twee maanden na vandaag te verwijderen (kappen of verplaatsen), waarbij het aan De Ruig is om de daarvoor nodige omgevingsvergunning aan te vragen. Niet valt in te zien op welke grond VVE Olde Hof zou kunnen worden verplicht mee te betalen aan de vergunningaanvraag, het verwijderen/verplaatsen en/of vernieuwen van deze bomenrij. Vergoeding van enige vervolgschade, wat daarmee ook wordt bedoeld, is evenmin aan de orde.

De muur.

Uit veldwerk van het kadaster blijkt, dat de in deze procedure bedoelde muur zich geheel op de grond van VVE Olde Hof bevindt en dus niet mandelig is.

Deze muur bleek bij het locatiebezoek inderdaad door scheurvorming zo ernstig beschadigd, dat deze een onmiddellijk gevaar voor instorting opleverde. Volgens het verslag van de deskundige, dat ik overneem, is deze beschadiging veroorzaakt door inwerking van een van de leibomen van De Ruig.

Toch is De Ruig niet aansprakelijk voor deze schade, omdat deze al was ontstaan vóórdat de in artikel 5:42 lid 4 bedoelde aanmaning tot verwijdering van de bomen was gedaan. Deze aanmaning dateert immers van 5 november 2016, toen de scheurvorming zichtbaar werd. Daaraan doet niet af, dat van de kant van VVE Olde Hof al veel eerder onvrede was geuit over deze bomen.

Hieruit volgt dat VVE Olde Hof deze schade zelf moet dragen.

Met het voorgaande is het lot van zowel de vordering als de tegenvorderingen gegeven.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

Voor recht wordt verklaard dat De Ruig niet aansprakelijk is voor de schade aan de in deze procedure bedoelde boom en dat VVE Olde Hof deze schade zelf moet dragen.

De Ruig wordt veroordeeld om de in deze procedure bedoelde leibomen binnen twee maanden na vandaag te verwijderen of te verplaatsen tot meer dan twee meter uit de erfgrens.

Indien De Ruig daaraan niet tijdig voldoet, verbeurt hij van rechtswege (geen aanmaning nodig) aan VVE Olde Hof een boete van € 25,– per dag dat hij daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 10.000.

Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te Gasselte op 20 december 2016.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op 22 december 2016.

Mr. S. Terstegge                                                                               Mr. F.M. Visser