VOLLEDIGE UITSPRAAK TER AAR

Datum mondelinge uitspraak: 19 juni 2018 (Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Ter Aar

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Cor en Corrie

te: Ter Aar

verder te noemen: Cor en Corrie

tegen:

Peter en Tonetta

te: Ter Aar

verder te noemen Peter en Tonetta

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie 2018 te doen beslechten.

De vordering van Cor en Corrie is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Peter en Tonetta opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 19 juni 2018, welke is gehouden te Ter Aar.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. De relevante kadastrale grenzen zijn gereconstrueerd door het kadaster (landmeter Mark Slomp). Als boomdeskundige was aanwezig Bas van der Veer. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht. De landmeter en de deskundige hebben mondeling verslag uitgebracht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van Cor en Corrie.

Cor en Corrie vordert, kort gezegd, dat de voorheen bestaande erfgrenzen zullen worden gerespecteerd en dat Peter en Tonetta wordt verplicht de grond die zij thans van Cor en Corrie in gebruik heeft, terug te geven. Daarnaast willen Cor en Corrie dat Peter en Tonetta een rij bomen verwijdert. Bij gelegenheid van de hoorzitting hebben Cor en Corrie de eis tot verwijdering van de bomen echter ingetrokken.

De tegenvordering van Peter en Tonetta.

Peter en Tonetta vordert, kort gezegd, dat Cor en Corrie wordt verplicht de grond, die zij thans van Peter en Tonetta in gebruik heeft, terug te geven, met dien verstande dat een daarop staande schuur mag blijven staan totdat Cor en Corrie zal zijn overleden of verhuisd.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

Partijen blijken kort en goed verdeeld over de juiste erfgrenzen van de thans bij hen in gebruik zijnde percelen.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten.

1. Cor is sinds 1968 eigenaar van een perceel grond met opstallen, staande en gelegen aan de XXX in Ter Aar, kadastraal bekend als gemeente Ter Aar sectie X nummer X. Het betreft een perceel grond, weliswaar liggend aan de openbare weg, maar verder kadastraal ingeklemd door een perceel grond kadastraal bekend als gemeente Ter Aar nummer X. Aan de noordoostelijke zijde van laatstgenoemd perceel ligt aangrenzend nog een taartpuntig perceel, kadastraal bekend gemeente Ter Aar sectie X nummer X, dat aan dezelfde eigenaar toebehoort (verder te noemen: de derde partij).
2. Tonetta (e.v. Peter) is sinds 2005 eigenaar van een (aan de noordzijde van de hiervoor laatst genoemde percelen gelegen) perceel grond met opstallen, staande en gelegen aan de XXX in Ter Aar en kadastraal bekend als gemeente Ter Aar sectie X nummer X. Waar dat hierna goederenrechtelijk van belang is, wordt alléén Tonetta bedoeld.
3. Het perceel van Cor en Corrie was vroeger (zoals uit een kaart uit de 19^e eeuw blijkt) geheel door water omgeven. Later is dat water (met uitzondering van een viertal sloten) drooggelegd en vervolgens geheel of grotendeels door Cor en Corrie, althans zijn rechtsvoorgangers, in gebruik genomen. Een en ander heeft echter niet geleid tot aanpassing van de bestaande kadastrale grenzen, zodat Cor en Corrie en zijn rechtsvoorgangers, kadastraal gezien, grond van anderen in gebruik hadden. Op dit moment gaat het om stukken grond kadastraal toebehorende aan Peter en Tonetta (ongeveer 30 m2) en aan de derde partij.
4. Cor en Corrie heeft ter plaatse al meer dan 40 jaar geleden een schuur gebouwd, die kadastraal geheel op de grond van Peter en Tonetta en de derde partij ligt. Dit ter vervanging van een houten schuurtje.
5. In 1973 hebben Cor en Corrie vergunning verkregen van het waterschap om een sloot, gelegen tussen de woonhuizen van partijen, te dempen. Dat hebben Cor en Corrie gedaan, niet beseffende dat die sloot, kadastraal gezien, niet op zijn perceel lag, maar op de percelen van (de rechtsvoorganger van) Peter en Tonetta en van de derde partij.
6. Tot aan de bouw van de hierna bedoelde schutting hebben Cor en Corrie en diens rechtsvoorgangers de bij hen in gebruik zijnde delen van percelen X nummers X, en X nooit, althans niet voortdurend, afgezet met hekwerken, muren of schuttingen. Wel stonden er, na demping van een tussen de woonhuizen van partijen liggende sloot, struiken, heggen en lage hekjes.
7. Ongeveer 12 jaar geleden heeft Cor en Corrie in overleg met Peter en Tonetta een schutting gebouwd tussen hen beiden. Daarbij zijn wederom de kadastrale grenzen niet in acht genomen, omdat die schutting zowel over de grond van Cor en Corrie, als over de grond van Peter en Tonetta en de derde partij loopt.
8. Bij brief van 24 mei 2000 heeft de derde partij, schriftelijk, aan Cor bevestigd, dat laatstgenoemde kort daarvoor had erkend grond, zoals in deze procedure bedoeld, van deze derde partij in gebruik te hebben en dat de derde partij geen bezwaar had tegen het voortgezet gebruik van deze grond, totdat Cor en Corrie deze woning zou verkopen of verhuizen. Cor en Corrie heeft niet op deze brief gereageerd, maar heeft bij gelegenheid van de hoorzitting de juistheid van de inhoud van die brief erkend.
9. Ook Peter en Tonetta heeft, aan zijn kant van de schutting, aan de straatkant, een klein stuk grond van de derde partij in gebruik, evenals een klein stukje grond, dat kadastraal aan Cor en Corrie toebehoort. Die grond aan de voorkant wordt als inrit gebruikt.

Kadastrale reconstructie.

Het kadaster heeft de kadastrale grenzen van de hiervoor bedoelde percelen gereconstrueerd. Bij die reconstructie is enige wijziging gebracht in de bij het kadaster bewaarde meetgegevens. Deze laatste reconstructie wordt als de meest juiste aangemerkt, omdat daarbij is uitgegaan van de oorspronkelijke meetpunten in het veld en niet van satelliet-metingen.

Inhoudelijke beoordeling.

De juistheid van de hiervoor bedoelde reconstructie van de kadastrale erfgrenzen is niet betwist. In beginsel geven de kadastrale grenzen de juiste eigendomsverhoudingen weer. Een belangrijke uitzondering daarop vormt het leerstuk van de verjaring. Als Cor en Corrie meer dan 20 jaar het bezit heeft gehad van grond, die kadastraal (thans) aan Peter en Tonetta toebehoort, dan heeft hij deze door verjaring ook in eigendom verkregen.

Het enkele feit, dat Cor en Corrie en zijn rechtsvoorgangers een deel van perceel 3253 al sinds mensenheugenis, en in elk geval meer dan 20 jaar geleden in gebruik hebben genomen en sindsdien onafgebroken hebben gehouden, levert op zichzelf nog geen bezit op, in de zin van de wet. Daarvoor is immers bovendien nodig, dat het aan de ware rechthebbende(n) op die grond, door uiterlijke kenmerken, volstrekt duidelijk moet zijn gemaakt, dat de gebruiker van die grond ook pretendeert daarvan eigenaar te zijn! Volgens vaste rechtspraak is het hebben van een sloot in het land, het planten van heggen en struiken, of het plaatsen van een simpele afrastering, daarvoor op zichzelf niet voldoende. Zeker niet als deze, zoals in dit geval, in de loop van de tijd ook nog eens worden gedempt, veranderd en/of verplaatst. De wet eist een duidelijk, niet voor enig misverstand vatbare daad van bezit, zoals het plaatsen van een hoge schutting, een afgesloten hek of een muur, welke situatie (wezenlijk) onveranderd meer dan 20 jaar aaneengesloten blijft bestaan. Welnu, in deze zaak is weliswaar een schutting geplaatst, maar dat is pas ongeveer 12 jaar geleden, wat te kort geleden is. De situatie daarvóór was naar mijn oordeel bezien te vaag, om van bezit te kunnen spreken. Overigens loopt ook de schutting, zoals bij gelegenheid van de hoorzitting nog is gebleken, niet precies over de door Cor en Corrie geclaimde eigendomsgrens. Tenslotte mag niet onvermeld blijven dat Cor en Corrie ten opzichte van de derde partij wèl heeft erkend een deel van het aan die derde partij toebehorende land slechts bij wijze van gedogen tijdelijk in gebruik te hebben. Cor en Corrie heeft niet kunnen of willen uitleggen, waarom bij het gebruik van de grond van Peter en Tonetta geen sprake zou zijn van een dergelijk gedogen, wat ter plaatse kennelijk niet ongebruikelijk is en wat op zichzelf reeds aan eigendomsverkrijging door verjaring in de weg staat.

Samengevat moet worden geoordeeld, dat de door het kadaster gereconstrueerde kadastrale erfgrenzen van de percelen van partijen, overeenkomen met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Dat betekent, dat Cor en Corrie de grond die hij aan de achterzijde van Peter en Tonetta in gebruik heeft aan Peter en Tonetta moet teruggeven en dat Peter en Tonetta de grond die hij aan de voorzijde van Cor en Corrie in gebruik heeft, aan Cor en Corrie moet teruggeven. Indien dat niet binnen twee maanden na vandaag is gebeurd, mag de rechthebbende een en ander zelf bewerkstelligen. Voor zover de schutting in de weg staat, mag de rechthebbende op het betreffende stuk grond die op eigen kosten zelf verwijderen en/of op de hiervoor als juridisch juist aangemerkte kadastrale grens plaatsen.

Een probleem apart vormt de schuur, die eveneens deels op het perceel van Peter en Tonetta is gebouwd. Niet alleen is het recht om verwijdering daarvan te vorderen inmiddels lang en breed verjaard, maar bovendien heeft Cor en Corrie daarop door verjaring een opstalrecht verkregen. Dat betekent, dat die schuur eigendom van hem is en blijft. Om een en ander praktisch uitvoerbaar te maken zal ik bovendien beslissen, dat het eigendom daarvan alleen samen met dat van perceel X kan worden overgedragen aan een ander en dat de eigenaar van perceel X te allen tijde, op de thans bestaande wijze, toegang heeft en houdt tot die schuur.

De derde partij is niet in deze procedure verschenen en is niet gebonden aan enige in dit bindend advies gegeven oordeel of beslissing. Het komt me echter verstandig voor, dat de derde partij zich hieraan toch conformeert, al was het maar omdat de bestaande kadastrale grenzen door mij zijn gehonoreerd.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

Voor recht wordt verklaard, dat de door het kadaster heden gereconstrueerde kadastrale grenzen van de percelen Ter Aar sectie X nummers X en X overeenkomen met de werkelijke eigendomsverhoudingen en dat Cor en Corrie en Peter en Tonetta verplicht zijn de bij hun in gebruik zijnde, maar aan de andere partij toebehorende grond, terug te geven aan de door de bindend adviseur als eigenaar aangemerkte partij. Indien dit niet binnen twee maanden na vandaag gebeurt, wordt de rechthebbende gemachtigd een en ander zelf te bewerkstelligen. Partijen zijn vrij om de bestaande schutting, voor zover die op hun grond staat, op eigen kosten te verwijderen of op de juiste erfgrens te plaatsen.

Voor recht wordt verder verklaard, dat Cor en Corrie een opstalrecht heeft verkregen op de in deze procedure bedoelde schuur, voor zover deze op de grond van Peter en Tonetta staat, welk recht alleen overdraagbaar is tezamen met dat van perceel Ter Aar sectie X X. Peter en Tonetta en zijn rechtsopvolgers zijn verplicht om de eigenaren van perceel Ter Aar X te allen tijde, op de thans bestaande wijze, vrij toegang te verlenen tot deze schuur.

Verstaat dat de eigenaar van de percelen Ter Aar sectie X nummers X en X niet gebonden zijn aan dit bindend advies, maar doet een dringend beroep op deze eigenaar om zich daaraan te conformeren, voor zover het hem aangaat.

Partijen, althans de meest gerede partij, wordt geadviseerd dit bindend advies op de voet van het bepaalde in artikel 16 lid van het reglement door tussenkomst van de notaris te doen inschrijven in de registers, zodat dit ook derden werking heeft.

Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te Ter Aar op 19 juni 2018.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op 29 juni 2018.

Mr. S. Terstegge                                                                                 Mr. F.M. Visser