Volledige uitspraak Leiden

Datum mondelinge uitspraak: 2 augustus 2017

Plaats uitspraak: Leiderdorp

(onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Karel Ligtvoet

te: Leiden

verder te noemen: Ligtvoet,

tegen:

Johanna Maria Kooijman

te: De Hoef

verder te noemen Kooijman,

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie november 2015 te doen beslechten.

De vordering van Ligtvoet is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een voorwaardelijke tegenvordering van Kooijman opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 2 augustus 2017, welke is gehouden te Leiderdorp.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van Ligtvoet.

Ligtvoet vordert, kort gezegd, dat Kooijman de in deze procedure bedoelde schutting en klimop verwijdert en verwijderd houdt.

De voorwaardelijke tegenvordering van Kooijman.

Alleen voor het geval de vordering van Ligtvoet, voor wat betreft de schutting, wordt toegewezen, vordert Kooijman, kort gezegd, dat Ligtvoet op eigen kosten de volgende werkzaamheden verricht of laat verrichten:

– Stucwerk aanbrengen aan de zijkant van het pakhuis, die grenst aan de patio en vast zit aan de woning, en het geheel te schilderen in de kleur van de woning (wit 9010).

– Schuren en lakken van de raamkozijnen en de dakgoot van het pakhuis in de kleur groen, gelijk aan de kleur van de kozijnen van de woning.

– Verwijderen van de over het erf van Kooijman uitstekende hemelwaterafvoer van het pakhuis.

– Afplakken van de ramen van het pakhuis met ondoorzichtige, matte, witte raam folie.

Bij gelegenheid van het locatiebezoek heeft Kooijman haar voorwaardelijke tegenvordering, voor wat betreft de hemelwaterafvoer, ingetrokken.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement).

Het conflict, dat partijen in de kern verdeeld houdt, laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

Ligtvoet heeft een pakhuis in eigendom dat hij gebruikt als hobbywerkplaats. Het raam van dat pakhuis geeft rechtstreeks zicht op de binnenplaats van de woning van Kooijman, die door haar wordt verhuurd. Partijen hebben ruzie gekregen over een door Kooijman voor dit raam geplaatste schutting. In het verlengde daarvan spelen ook nog een paar kwesties van ondergeschikt belang (klimop, onderhoud en kleurstelling).

Beoordeling van het geschil.

De feiten.

In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan.

1. In 1977 stonden op het toenmalige, op de hoek van Lage Rijndijk en de Driftstraat te Leiden gelegen, kadastrale perceel Gemeente Leiden sectie K nummer 4361, drie opstallen, te weten een woning (voormalige stadsboerderij), een aangrenzend groot pakhuis en een aangrenzend klein pakhuisje. Dat perceel is in dat jaar vervolgens opgesplitst in de drie volgende percelen, te weten perceel 5179 (woning met plaatsje, perceel 5180 (grote pakhuis) en perceel 5181 (kleine pakhuisje).
2. Ligtvoet is in 1977 eigenaar geworden van zowel de woning met plaatsje als het aangrenzende grote pakhuis. De oorspronkelijke eigenaar van het gehele perceel 4361 behield alleen nog de eigendom van het kleine pakhuisje. Ligtvoet heeft op zijn beurt de woning met plaatsje weer doorverkocht aan een derde, waarna Ligtvoet alleen nog het grote pakhuis in eigendom behield en als werkplaats ging gebruiken.
3. Kooijman is sinds 2010 eigenaar van de hiervoor bedoelde woning met plaatsje. Aanvankelijk woonde zij daar zelf, maar nu is het voor de verhuur bestemd. Het betreft een gemeentelijk monument.
4. In het hiervoor bedoelde grote pakhuis (werkplaats) bevindt zich, tegen de erfgrens hangend, een raam, dat rechtstreeks uitzicht biedt op het plaatsje van de woning en waardoor daglicht het grote pakhuis kan binnentreden.
5. Begin 2015 heeft Kooijman een schutting opgericht tussen haar plaatsje en het grote pakhuis, welke schutting vlak voor het hiervoor bedoelde raam is komen te staan. Nadat Ligtvoet die schutting eigenmachtig had verwijderd, is er door Kooijman aangifte gedaan van vernieling, welke aangifte tot op heden niet tot strafrechtelijke vervolging heeft geleid.
6. Vervolgens heeft Kooijman ter plaatse opnieuw een schutting geplaatst. Deze schutting is ongeveer 2,56 meter hoog en staat op ongeveer 50 centimeter voor het raam. Daarin heeft Kooijman een luik aangebracht, dat alleen vanaf haar plaatsje geopend kan worden.
7. Op het plaatsje groeit een klimop, die achter de geplaatste schutting voortwoekert, tegen de muur van het pakhuis.

De schutting.

Voorop gesteld moet worden, dat het volgens artikel 5.50 van het Burgerlijk Wetboek, kort samengevat, verboden is om vensters te hebben binnen twee meter van de erfgrens met de buren, voor zover je vanuit die vensters rechtstreeks uitzicht hebt op het erf van de buren.

Zo bezien is het in deze procedure bedoelde raam in het pakhuis van  Ligtvoet, dat zowat op de erfgrens hangt, in beginsel natuurlijk onrechtmatig. In beginsel, want die onrechtmatigheid kan worden ‘gedekt’ door een erfdienstbaarheid.

Naar mijn oordeel is in dit geval inderdaad een toepasselijke erfdienstbaarheid van kracht. Op de voet van het bepaalde in artikel 747 van het oude Burgerlijk Wetboek, is (na de opsplitsing van het oorspronkelijke perceel 4361 in 1977), immers –stilzwijgend- een erfdienstbaarheid door bestemming van kracht geworden, die het raam voor de toekomst legaliseert. Het gaat hierbij om de in artikel 727 van dat oude wetboek met zoveel woorden beschreven erfdienstbaarheid van uitzicht. Dat deze, ook onder het nieuwe recht nog altijd rechtsgeldige, erfdienstbaarheid door bestemming niet staat ingeschreven, kan Kooijman niet helpen (artikel 163 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek).

Maar ook al zou dat anders zijn, dan zou de vordering om een einde te maken aan de huidige situatie al lang en breed zijn verjaard.

Daaruit volgt om te beginnen, dat het Kooijman niet vrijstond of –staat, om deze erfdienstbaarheid van uitzicht te frustreren, door vlak voor de in deze procedure bedoelde ramen een hoge schutting op te trekken. Nog daargelaten, dat daarvoor geen omgevingsvergunning is afgegeven, terwijl dat in dit geval wel vereist was. Het enkele feit, dat er een luik zit in die schutting, dat geopend kan worden, doet daar niet aan af, al was het maar omdat dit luik ook tegen de zin van Ligtvoet gesloten kan worden. Bovendien is de lichtinval via het raam in het pakhuis, ook als het luik geopend is, aanmerkelijk minder dan zonder schutting het geval was.

Zo bezien is de vordering van Ligtvoet, strekkende tot afbraak van de schutting, alleszins terecht te noemen. Daartoe zal ik Kooijman dan ook verplichten. Daarmee is de voorwaarde vervuld, waaronder de tegenvordering van Kooijman is ingesteld. Deze wordt hierna behandeld.

Wijziging van de erfdienstbaarheid van uitzicht.

Onverminderd het voorgaande, ben ik echter wel van oordeel, dat de al meer dan 20 jaar bestaande erfdienstbaarheid van uitzicht behoort te worden gewijzigd. Primair, op grond van het bepaalde in artikel 5.78 aanhef en onder b. van het Burgerlijk Wetboek, wegens strijdigheid met het algemeen belang, nu het in artikel 9 van de Grondwet gegarandeerde recht op privacy door de bestaande erfdienstbaarheid onnodig en/of onevenredig wordt beperkt. Onbetwist is immers gebleven, dat noch Ligtvoet noch toekomstige eigenaren enig redelijk belang hebben bij vrij uitzicht op het plaatsje, waardoor de privacy van de gebruikers ernstig wordt beperkt. Zij hebben slechts belang bij een vrije lichtinval.

Subsidiair, omdat ongewijzigde voortzetting van de bestaande erfdienstbaarheid, gelet op het voorgaande, neer zou komen op misbruik van recht, dan wel meer subsidiair, omdat alleen door wijziging een redelijke uitkomst van de onderhavige procedure kan worden bereikt (artikel 14 lid 3 Reglement).

Ik zal dan ook beslissen, dat de in deze procedure bedoelde erfdienstbaarheid van uitzicht wordt gewijzigd in een erfdienstbaarheid van licht, wat inhoudt dat Ligtvoet het raam van zijn pakhuis, dat uitziet op het plaatsje van Kooijman, blijvend moet voorzien van ondoorzichtige folie of een gelijkwaardige coating. Op die manier houdt hij, na afbraak van de schutting, de hem toekomende vrije lichtinval, terwijl de gebruikers van het plaatsje de nodige privacy krijgen.

De klimop.

Kooijman heeft, bij gelegenheid van het locatiebezoek en tijdens de mondelinge behandeling, toegezegd de klimop, die nu tegen het pakhuis doorwoekert, dusdanig te snoeien en gesnoeid te houden, dat Ligtvoet daarvan voortaan gevrijwaard blijft. Kooijman mag aan deze belofte worden gehouden.

Stuc- en schilderwerkzaamheden.

Aan Kooijman moet worden toegegeven, dat het mooier zou zijn als Ligtvoet de buitenkant van zijn pakhuis aan de kant van het plaatsje zo zou stukadoren en schilderen, dat het meer één geheel zou vormen met de woning, maar juridisch kan hij daartoe niet worden verplicht. Alleen indien sprake zou zijn van extreme verwaarlozing, zou rechterlijk ingrijpen op de voet van het bepaalde in artikel 6.162 van het Burgerlijk Wetboek wellicht mogelijk zijn. Maar daarvan is hier geen sprake. Wel heeft Ligtvoet bij gelegenheid van het locatiebezoek en tijdens de hoorzitting toegezegd, dat Kooijman dit op eigen kosten zelf mag doen. Ligtvoet mag op zijn beurt aan deze belofte worden gehouden.

Toegang tot het dak van Ligtvoet.

Bij gelegenheid van het locatiebezoek en de hoorzitting heeft Kooijman nog laten blijken, geen genoegen te nemen met een eerdere weigering van Ligtvoet, om haar schilder toegang te geven tot zijn dak, wat wel nodig is om de muur van haar woning af te kunnen schilderen. Ik merk dat aan als een vermeerdering van eis, waartegen Ligtvoet geen bezwaar heeft gemaakt. Welnu, volgens artikel 5.56 van het Burgerlijk Wetboek is Ligtvoet verplicht om die schilder toe te laten, zoals hierna bij de beslissing nader te bepalen.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering en de voorwaardelijke tegenvordering.

Verklaart voor recht, dat de bestaande erfdienstbaarheid van uitzicht ten behoeve van de in deze procedure bedoelde ramen van het grote pakhuis wordt gewijzigd in een erfdienstbaarheid van licht.

Kooijman dient de in deze procedure bedoelde schutting, binnen vier weken na vandaag, te verwijderen en verwijderd te houden.

Ligtvoet wordt verplicht om het in deze procedure bedoelde raam van zijn pakhuis, binnen vier weken na vandaag, blijvend geheel te voorzien van een ondoorzichtige folie of een gelijkwaardige coating.

Kooijman wordt verplicht om, binnen vier weken na vandaag, de in deze procedure bedoelde klimop de verwijderen en verwijderd te houden van de muur van het pakhuis.

Kooijman wordt verplicht om, nadat dit door Ligtvoet minstens drie dagen van tevoren is aangezegd, toestemming te geven aan de schilder van Kooijman om gebruik te maken van zijn dak voor het verrichten van de nodige schilderwerkzaamheden aan de woning van Kooijman.

Indien partijen, of één van hen, zich niet houden aan een of meer van de hiervoor opgelegde verplichtingen, verbeuren zij aan de tegenpartij een boete van € 100 per dag dat zij daarmee in gebreke zijn en/of blijven, met een maximum van € 10.000. Daarvoor is geen aanmaning nodig, behalve in het geval van de klimop.

Verstaat dat Kooijman gerechtigd is de buitenzijde van het grote pakhuis van Ligtvoet op haar eigen kosten te stukadoren en/of te schilderen.

Herinnert partijen aan het bepaalde in artikel 16 van het Reglement, waar het gaat om inschrijving van deze uitspraak in de openbare registers.

Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te  Leiderdorp op 2 augustus 2017.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op 4 augustus 2017.

Mr. S. Terstegge                                                                                Mr. F.M. Visser