Datum mondelinge uitspraak: 28 februari 2017
Plaats uitspraak: Tweede Exloërmond
(Onder voorbehoud van mogelijke fouten en verschrijvingen )
Bindend Advies.
In het geschil tussen:
Gieze Bolk en Aaltje Bolk-Bos
te: Tweede Exloërmond
verder te noemen Bolk,
tegen
Jacob Kuiper
te: Nieuwe Pekela
verder te noemen: Bolk,
bijgestaan door zijn zoon Koos Kuiper,
gegeven door mr. F.M.Visser.
(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)
De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie november 2015 te doen beslechten.
De vordering van Bolk is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Kuiper opgenomen.
Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 28 februari 2017, welke is gehouden te Tweede Exloërmond.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en loods en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig de heer Nederlof (taxateur) als deskundige. De relevante kadastrale erfgrens is gereconstrueerd door het kadaster (landmeter Dijkstra). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.
Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht.
Als informant is gehoord de heer Hendrik Jan Jager.
Hierna is mondeling uitspraak gedaan.
De vordering van Bolk.
Bolk vordert, kort gezegd, dat Kuiper wordt verplicht tot betaling van een door mr. Frank Visser te bepalen bedrag aan schadevergoeding (kosten opknappen loods en waterschade), met verrekening van de bestaande huurschuld, behoud van het bestaande recht van overpad en beëindiging van het lozen van regenwater van de loods van Kuiper op de grond van Bolk.
De tegenvordering vordering van Kuiper.
Kuiper vordert kort gezegd dat de in deze procedure bedoelde huurovereenkomst wordt ontbonden, met behoorlijke oplevering van de loods, verder dat Bolk wordt veroordeeld tot betaling van de bestaande huurachterstand en tot verwijdering van al datgene wat door Bolk over de erfgrens is geplaatst, gelegd en gestort (grond), voorts dat Bolk wordt verplicht tot het meewerken aan en meebetalen voor een op de erfgrens op te richten hekwerk van ongeveer 1.50 meter hoog en tenslotte dat Bolk de in deze zaak door Kuiper al gemaakte advocatenkosten betaalt.
Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).
Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.
Partijen, die eerst goede vrienden waren, hebben ruzie gekregen over een aantal zaken, die verband houden met een tussen hen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot een loods. De loods staat nu al maanden leeg en een bestaande huurachterstand loopt steeds verder op. Bolk wil de huur alleen opgeven, als Kuiper door laatstgenoemde veroorzaakte waterschade vergoedt (met verrekening van de huurschuld), evenals de door Bolk bij aanvang van de huur gemaakte kosten voor het opknappen van de loods.
Daarnaast hebben partijen ruzie over de ligging van de erfgrens tussen hun beider percelen. Kuiper houdt zich aan de kadastrale grens, maar Bolk beroept zich op verjaring. In dat verband bestaat er onmin over een (deel) van een over de erfgrens gebouwde schuur, een aantal op het betwist terrein uitmondende regenpijpen en een door Bolk gepretendeerd maar door Kuiper weersproken recht van overpad.
Voorts speelt nog een kwestie over een politie-inval, waarbij in het gehuurde een hennepplantage werd aangetroffen, waarna het gehuurde op last van de burgemeester voor zes maanden werd gesloten.
Beoordeling van het geschil.
Vaststaande feiten
In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan.
De juridische erfgrens
Het kadaster heeft de kadastrale grens tussen de percelen van partijen gereconstrueerd. In beginsel mag ervan worden uitgegaan, dat deze kadastrale grens overeen komt met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Volgens Bolk doet zich hier echter een uitzonderingsgeval voor, te weten dat de juridische erfgrens door verjaring in zijn voordeel is verschoven. In dat verband beroept hij zich erop, dat de betwiste strook grond al meer dan 20 jaar in gebruik is geweest bij hem en zijn rechtsvoorganger.
Daarover wordt als volgt geoordeeld.
Voor een geslaagd beroep op verjaring is om te beginnen vereist, dat de wettelijke verjaringstermijn van 20 jaar is verstreken. Dat is hier niet het geval. Voordat J.H. Jager perceel 1972 op 15 februari 1997 aan zijn neef verkocht, waren beide percelen (1972 en 2656) eigendom van één en dezelfde persoon, te weten H.J. Jager. Uiteraard kon er tot die datum geen verjaring lopen ten gunste van H.J. Jager tegen zichzelf. Pas na 15 februari 1997 waren beide percelen in verschillende handen en kan een mogelijke verjaring dus pas toen zijn begonnen. Welnu, die mogelijke verjaring is volgens artikel 3.316 van het Burgerlijk Wetboek in januari 2017 (nog net) tijdig gestuit, doordat partijen toen de voorlopige bindend adviesovereenkomst hebben gesloten, die uiteraard strekte tot het verkrijgen van het onderhavige bindend advies.
Maar ook al was de verjaringstermijn toen al wel verstreken, dan nog moet het beroep op verjaring worden verworpen en wel op inhoudelijke gronden.
Voor de door Bolk ingeroepen verjaring is immers onafgebroken juridisch bezit van de betwiste strook grond, door hem en zijn rechtsvoorgangers, gedurende die verjaringsperiode vereist.
De vraag of er sprake is van juridisch bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van artikel 3:107 en volgende van het Burgerlijk Wetboek. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden, waaruit naar verkeersopvattingen door de eigenaar ondubbelzinnig kan worden afgeleid, dat een ander zich als eigenaar voordoet. Die ondubbelzinnigheid is van groot belang om te voorkomen, dat een argeloze eigenaar zijn eigendomsrecht door verjaring verliest.
Het enkele feit dat Bolk en wellicht ook zijn rechtsvoorganger J.N. Jager de betwiste strook grond geheel of gedeeltelijk in gebruik hebben gehad als deel van hun tuin en binnenplaats, levert nog geen juridisch bezit op, zoals hiervoor bedoeld. Een en ander valt in de gegeven omstandigheden immers ook heel goed te verklaren als een kwestie van gedogen en/of huur. J.N. Jager was immers een neef van H.J. Jager, Kuiper was (gedurende enige tijd) partner van een zus van Bolk en verhuurde bovendien de naastgelegen loods met gebruik van oprit aan Bolk.
Gevolgen van de grensbepaling
Nu de kadastrale grens overeenkomt met de werkelijke eigendomsverhoudingen, volgt daaruit het volgende:
Hekwerk op de erfgrens
Kuiper heeft geen recht op een door beide partijen voor de helft te betalen hekwerk van 1.50 meter hoog op de erfgrens, nu dat wat anders is dan de ‘muur’ bedoeld in artikel 5.49 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Dus als Kuiper een dergelijk hek wil plaatsen, moet hij dat op eigen grond doen en zelf betalen.
Schade.
Vaststaat dat de door Bolk geleden waterschade is veroorzaakt door het niet afdekken van het dak van de loods, waardoor regenwater naar binnen kon dringen.
De daardoor veroorzaakte en door Kuiper te vergoeden schade is door de deskundige geschat op ongeveer € 5.000. Daarbij is van belang, dat het daarbij gaat om de schade op de dag dat deze werd toegebracht. Dus, wat had het gekost als die schade toen was hersteld. Dat uiteindelijk geen (volledig) herstel zal plaatsvinden, doet dus niet ter zake.
Beëindiging van de huurovereenkomst.
Partijen hebben eerder geprocedeerd over een al dan niet rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst. Die procedure is (of zal) echter in verband met het aangaan van deze bindend advies procedure (worden) beëindigd.
Volgens Kuiper is de huurovereenkomst al per 1 maart 2016 rechtsgeldig beëindigd omdat hij zich toen met recht heeft beroepen op de buitengerechtelijke ontbindingsmogelijkheid, zoals voorzien in artikel 7.231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.
Hoewel aan Kuiper kan worden toegegeven, dat hij de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden, nadat de verhuurde loods door de burgemeester op grond van het bepaalde in artikel 14b van de Opiumwet was gesloten, ben ik het met Bolk eens, dat hij daar veel te lang mee heeft gewacht. Kennelijk is Kuiper pas op dat idee gekomen, nadat er ruzie was ontstaan over de door hem veroorzaakte waterschade. Bedoelde uitzonderingsbepaling is echter niet geschreven om een dergelijke ruzie te beslechten. Het gebruik daarvan is onder deze omstandigheden onredelijk.
Daarmee is echter niet gezegd, dat de huurovereenkomst in stand moet blijven.
Om te beginnen heeft Bolk een enorme huurachterstand opgebouwd, die op zichzelf voldoende reden oplevert om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat hij die achterstallige huur wil verrekenen met de door hem gevorderde schadevergoeding, kan hem niet helpen. Een dergelijke verrekening is in artikel 18.1 van de algemene huurbepalingen immers uitdrukkelijk verboden.
Verder blijft overeind, dat Bolk een deel van de gehuurde loods in strijd met de huurovereenkomst heeft onderverhuurd aan een hennepkweker. Het verweer, dat Bolk daarvan niet wist, kan mij niet overtuigen, nu het onderverhuurde deel van de loods alleen via het bij Bolk in gebruik gebleven deel kon worden betreden. Overigens komt dat illegale gebruik in het kader van de huurovereenkomst voor rekening en risico van Bolk.
Tenslotte willen beide partijen bij nader inzien van de huur af en twisten zij slechts over de financiële afwikkeling.
Ik zal de huurovereenkomst daarom per 1 april 2017 beëindigen.
Dat betekent dat Bolk de loods per die datum moet opleveren met overhandiging van de sleutels. Alles wat van Bolk is mag hij tot en met 31 maart 2017 uit de loods verwijderen, mits zonder serieus te nemen beschadiging van de loods. Wat op 1 april 2017 nog aanwezig is, wordt eigendom van Kuiper die zelf mag weten wat hij daarmee doet.
Voor het vergoeden door Kuiper van bij aanvang van de huur door Bolk gemaakte opknapkosten bestaat geen grond. Als er al sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking aan de kant van Kuiper, moet worden vastgesteld dat Bolk volgens artikel 6.13.2.8 van de algemene huurbepalingen afstand heeft gedaan van al zijn rechten en aanspraken op dat punt. Volgens artikel 10.1.4 van die algemene huurbepalingen vervalt alles wat Bolk in het gehuurde achterlaat aan Kuiper, zonder dat daar enig vergoedingsrecht tegenover staat. Een en ander wordt door mij in het onderhavige geval niet als dermate onredelijk aangemerkt, dat dit daarom als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.
De oprit
Na 31 maart 2017 vervalt ook het recht van Bolk om gebruik te maken van de oprit gelegen voor de loods, nu dat recht onverbrekelijk verbonden is met de huur van die loods zelf. Dat Bolk graag gebruik wil blijven maken van die oprit om zijn binnenplaats te bereiken is begrijpelijk, maar een recht van overpad heeft hij niet.
Advocatenkosten
Voor het vergoeden door Bolk van door Kuiper in deze zaak gemaakte advocatenkosten bestaat geen wettelijke basis.
Financiële eindafrekening
De huurschuld (berekend tot en met februari 2017) wordt als niet, dan wel onvoldoende betwist vastgesteld op € 5.628,60. Daar komt nog de huur bij over de maand maart 2017 ad € 312,70 zodat in totaal te betalen blijft € 5.941,30. De schade is door de deskundige begroot op € 5.000. Naar mijn oordeel is het, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het verlies aan investeringen, echter redelijk de te betalen huur daartegen geheel weg te strepen, zodat partijen met gesloten beurzen uit elkaar gaan.
Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
B E S L I S S I N G
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.
Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgesproken te Tweede Exloërmond op 28 februari 2017.
Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S.T. Terstegge als secretaris op 2 maart 2017.
Mr. S. Terstegge Mr. F.M. Visser