Volledige uitspraak Tweede Exloermond

by Mr Frank Visser | augustus 16, 2017 | 0 Comments

Datum mondelinge uitspraak: 28 februari 2017

Plaats uitspraak: Tweede Exloërmond

(Onder voorbehoud van mogelijke fouten en verschrijvingen )

 

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Gieze Bolk en Aaltje Bolk-Bos

te: Tweede Exloërmond

verder te noemen Bolk,

 

tegen

 

 Jacob Kuiper

te: Nieuwe Pekela

verder te noemen: Bolk,

bijgestaan door zijn zoon Koos Kuiper,

 

gegeven door mr. F.M.Visser.

 

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

 

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie november 2015 te doen beslechten.

De vordering van Bolk is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Kuiper opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 28 februari 2017, welke is gehouden te Tweede Exloërmond.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en loods en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. Daarbij was tevens aanwezig de heer Nederlof (taxateur) als deskundige. De relevante kadastrale erfgrens is gereconstrueerd door het kadaster (landmeter Dijkstra). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht.

Als informant is gehoord de heer Hendrik Jan Jager.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van Bolk.

Bolk vordert, kort gezegd, dat Kuiper wordt verplicht tot betaling van een door mr. Frank Visser te bepalen bedrag aan schadevergoeding (kosten opknappen loods en waterschade), met verrekening van de bestaande huurschuld, behoud van het bestaande recht van overpad en beëindiging van het lozen van regenwater van de loods van Kuiper op de grond van Bolk.

De tegenvordering vordering van Kuiper.

Kuiper vordert kort gezegd dat de in deze procedure bedoelde huurovereenkomst wordt ontbonden, met behoorlijke oplevering van de loods, verder dat Bolk wordt veroordeeld tot betaling van de bestaande huurachterstand en tot verwijdering van al datgene wat door Bolk over de erfgrens is geplaatst, gelegd en gestort (grond), voorts dat Bolk wordt verplicht tot het meewerken aan en meebetalen voor een op de erfgrens op te richten hekwerk van ongeveer 1.50 meter hoog en tenslotte dat Bolk de in deze zaak door Kuiper al gemaakte advocatenkosten betaalt.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

Partijen, die eerst goede vrienden waren, hebben ruzie gekregen over een aantal zaken, die verband houden met een tussen hen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot een loods. De loods staat nu al maanden leeg en een bestaande huurachterstand loopt steeds verder op. Bolk wil de huur alleen opgeven, als Kuiper door laatstgenoemde veroorzaakte waterschade vergoedt (met verrekening van de huurschuld), evenals de door Bolk bij aanvang van de huur gemaakte kosten voor het opknappen van de loods.

Daarnaast hebben partijen ruzie over de ligging van de erfgrens tussen hun beider percelen. Kuiper houdt zich aan de kadastrale grens, maar Bolk beroept zich op verjaring. In dat verband bestaat er onmin over een (deel) van een over de erfgrens gebouwde schuur, een aantal op het betwist terrein uitmondende regenpijpen en een door Bolk gepretendeerd maar door Kuiper weersproken recht van overpad.

Voorts speelt nog een kwestie over een politie-inval, waarbij in het gehuurde een hennepplantage werd aangetroffen, waarna het gehuurde op last van de burgemeester voor zes maanden werd gesloten.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten

In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan.

  1. Bolk is sinds 27 november 2007 eigenaar van de vrijstaande woning met garage, ondergrond, erf, tuin en verder toebehoren, plaatselijk bekend als Zuiderdiep 344 A Tweede Exloërmond, kadastraal bekend als gemeente Odoorn sectie N nummer 1972.
  2. Kuiper is sinds 10 januari 2008 eigenaar van vier vrijstaande loodsen met ondergrond, erf en overige toebehoren, gelegen aan het Zuiderdiep te Tweede Exloërmond, (thans) kadastraal bekend als gemeente Odoorn sectie N nummer 2656, voorheen nummer 1973 gedeeltelijk.
  3. Beide percelen maakten voor 1969 deel uit van één en hetzelfde perceel. Uit een aantal elkaar opvolgende splitsingen en/of grenscorrecties zijn uiteindelijk de huidige twee percelen voortgekomen. De thans westelijke grens tussen beide percelen dateert uit 1968. De thans noordelijke grens uit 1997.
  4. Beide hiervoor bedoelde percelen waren tot 15 februari 1997 in handen van één persoon, te weten H.J. Jager. Die heeft perceel 1972 verkocht en overgedragen aan zijn neef J.N. Jager, nadat eerst de noordelijke grenslijn in zuidelijke richting was verplaatst, vanwege de op perceel 2656 aanwezige loodsen. Bolk heeft dat perceel in 2007 weer van J.N. Jager verkregen. Het vergrote perceel 2656 is in 2002 door H.J. Jager overgedragen aan Jager BV, waarvan hij en D. Jager aandeelhouders waren. Kuiper heeft dat perceel in 2008 weer van die BV in eigendom verkregen.
  5. Met ingang van oktober 2008 verhuurt Kuiper aan Bolk een van de hiervoor bedoelde loodsen tegen een huurprijs van € 312,70 per maand. Dit met gebruik van de daarvóór gelegen brede oprit, die door Bolk tevens wordt gebruikt als toegang tot zijn eigen perceel. Toepasselijk verklaard zijn de Algemene huurbepalingen winkelruimte 2003. Bolk heeft op dit ogenblijk een huurachterstand van € 628,60.
  6. In de huurovereenkomst is bepaald, dat het gehuurde uitsluitend als opslagloods gebruikt mag worden en dat deze bestemming alleen met schriftelijke toestemming van Kuiper mag worden gewijzigd. Op enig moment is Bolk de loods echter gaan gebruiken als showroom ten behoeve van zijn eigen bedrijf (Bolk Vloeren). Daartoe heeft hij de loods op eigen kosten opgeknapt.
  7. Op een gegeven ogenblik is Bolk een deel van de gehuurde loods, in strijd met artikel 8.1 van de algemene huurbepalingen, immers zonder schriftelijke toestemming van Kuiper, gaan onderverhuren althans in gebruik gaan geven aan een derde. Daarin werd op 24 februari 2015 bij een politie-inval een hennepkwekerij aangetroffen. Op last van de burgemeester van de gemeente Borger-Odoorn is de gehele loods met ingang van 19 maart tot en met 19 september 2015 op grond van het bepaalde in artikel 13b van de Opiumwet gesloten geweest.
  8. Eind september 2015 heeft Kuiper, nadat de hiervoor bedoelde sluitingsperiode was verlopen, werkzaamheden aan het dak van het gehuurde uitgevoerd. Daarbij heeft dat dak enige tijd open gelegen en is er waterschade ontstaan aan de in het gehuurde aanwezige showroom vloeren, een door Bolk geplaatst keukenblok en door Bolk aangebrachte plafondplaten.
  9. Bij brief van 12 februari 2016 heeft Kuiper, door tussenkomst van een gemachtigde, de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van het bepaalde in artikel 7.231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Namens Bolk is de rechtsgeldigheid daarvan betwist.

De juridische erfgrens

Het kadaster heeft de kadastrale grens tussen de percelen van partijen gereconstrueerd. In beginsel mag ervan worden uitgegaan, dat deze kadastrale grens overeen komt met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Volgens Bolk doet zich hier echter een uitzonderingsgeval voor, te weten dat de juridische erfgrens door verjaring in zijn voordeel is verschoven. In dat verband beroept hij zich erop, dat de betwiste strook grond al meer dan 20 jaar in gebruik is geweest bij hem en zijn rechtsvoorganger.

Daarover wordt als volgt geoordeeld.

Voor een geslaagd beroep op verjaring is om te beginnen vereist, dat de wettelijke verjaringstermijn van 20 jaar is verstreken. Dat is hier niet het geval. Voordat J.H. Jager perceel 1972 op 15 februari 1997 aan zijn neef verkocht, waren beide percelen (1972 en 2656) eigendom van één en dezelfde persoon, te weten H.J. Jager. Uiteraard kon er tot die datum geen verjaring lopen ten gunste van H.J. Jager tegen zichzelf. Pas na 15 februari 1997 waren beide percelen in verschillende handen en kan een mogelijke verjaring dus pas toen zijn begonnen. Welnu, die mogelijke verjaring is volgens artikel 3.316 van het Burgerlijk Wetboek in januari 2017 (nog net) tijdig gestuit, doordat partijen toen de voorlopige bindend adviesovereenkomst hebben gesloten, die uiteraard strekte tot het verkrijgen van het onderhavige bindend advies.

Maar ook al was de verjaringstermijn toen al wel verstreken, dan nog moet het beroep op verjaring worden verworpen en wel op inhoudelijke gronden.

Voor de door Bolk ingeroepen verjaring is immers onafgebroken juridisch bezit van de betwiste strook grond, door hem en zijn rechtsvoorgangers, gedurende die verjaringsperiode vereist.

De vraag of er sprake is van juridisch bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van artikel 3:107 en volgende van het Burgerlijk Wetboek. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden, waaruit naar verkeersopvattingen door de eigenaar ondubbelzinnig kan worden afgeleid, dat een ander zich als eigenaar voordoet. Die ondubbelzinnigheid is van groot belang om te voorkomen, dat een argeloze eigenaar zijn eigendomsrecht door verjaring verliest.

Het enkele feit dat Bolk en wellicht ook zijn rechtsvoorganger J.N. Jager de betwiste strook grond geheel of gedeeltelijk in gebruik hebben gehad als deel van hun tuin en binnenplaats, levert nog geen juridisch bezit op, zoals hiervoor bedoeld. Een en ander valt in de gegeven omstandigheden immers ook heel goed te verklaren als een kwestie van gedogen en/of huur. J.N. Jager was immers een neef van H.J. Jager, Kuiper was (gedurende enige tijd) partner van een zus van Bolk en verhuurde bovendien de naastgelegen loods met gebruik van oprit aan Bolk.

Gevolgen van de grensbepaling

Nu de kadastrale grens overeenkomt met de werkelijke eigendomsverhoudingen, volgt daaruit het volgende:

  1. Op de binnenplaats heeft Bolk ten onrechte op de grond van Kuiper het grondpeil opgehoogd en bestrating aangelegd. Naar mijn oordeel is het redelijk en praktisch dat Kuiper die bestrating en ophoging zelf verwijdert (zand en stenen op grond van Bolk leggen).
  2. De regenpijpen aan de loodsen van Kuiper lozen op eigen grond en mogen blijven. Het is wel zijn eigen probleem dat water verder af te voeren.
  3. De schuur van Bolk op de binnenplaats staat voor een deel op de grond van Kuiper. Die moet Bolk in zoverre voor 1 april 2017 verwijderen. Doet Bolk dat niet (op tijd) dan mag Kuiper dat zelf doen (sloopafval op grond van Bolk leggen).
  4. Aan de voorzijde staan struiken, een prieel en een hekwerk op de grond van Kuiper. Die moet Bolk voor 1 april 2017 verwijderen. Doet hij dat niet (op tijd) dan mag Kuiper dat zelf doen (struiken en sloopafval op grond Bolk leggen).

Hekwerk op de erfgrens

Kuiper heeft geen recht op een door beide partijen voor de helft te betalen hekwerk van 1.50 meter hoog op de erfgrens, nu dat wat anders is dan de ‘muur’ bedoeld in artikel 5.49 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Dus als Kuiper een dergelijk hek wil plaatsen, moet hij dat op eigen grond doen en zelf betalen.

Schade.

Vaststaat dat de door Bolk geleden waterschade is veroorzaakt door het niet afdekken van het dak van de loods, waardoor regenwater naar binnen kon dringen.

De daardoor veroorzaakte en door Kuiper te vergoeden schade is door de deskundige geschat op ongeveer € 5.000.  Daarbij is van belang, dat het daarbij gaat om de schade op de dag dat deze werd toegebracht. Dus, wat had het gekost als die schade toen was hersteld. Dat uiteindelijk geen (volledig) herstel zal plaatsvinden, doet dus niet ter zake.

Beëindiging van de huurovereenkomst.

Partijen hebben eerder geprocedeerd over een al dan niet rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst. Die procedure is (of zal) echter in verband met het aangaan van deze bindend advies procedure (worden) beëindigd.

Volgens Kuiper is de huurovereenkomst al per 1 maart 2016 rechtsgeldig beëindigd omdat hij zich toen met recht heeft beroepen op de buitengerechtelijke ontbindingsmogelijkheid, zoals voorzien in artikel 7.231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Hoewel aan Kuiper kan worden toegegeven, dat hij de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden, nadat de verhuurde loods door de burgemeester op grond van het bepaalde in artikel 14b van de Opiumwet was gesloten, ben ik het met Bolk eens, dat hij daar veel te lang mee heeft gewacht. Kennelijk is Kuiper pas op dat idee gekomen, nadat er ruzie was ontstaan over de door hem veroorzaakte waterschade. Bedoelde uitzonderingsbepaling is echter niet geschreven om een dergelijke ruzie te beslechten. Het gebruik daarvan is onder deze omstandigheden onredelijk.

Daarmee is echter niet gezegd, dat de huurovereenkomst in stand moet blijven.

Om te beginnen heeft Bolk een enorme huurachterstand opgebouwd, die op zichzelf voldoende reden oplevert om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat hij die achterstallige huur wil verrekenen met de door hem gevorderde schadevergoeding, kan hem niet helpen. Een dergelijke verrekening is in artikel 18.1 van de algemene huurbepalingen immers uitdrukkelijk verboden.

Verder blijft overeind, dat Bolk een deel van de gehuurde loods in strijd met de huurovereenkomst heeft onderverhuurd aan een hennepkweker. Het verweer, dat Bolk daarvan niet wist, kan mij niet overtuigen, nu het onderverhuurde deel van de loods alleen via het bij Bolk in gebruik gebleven deel kon worden betreden. Overigens komt dat illegale gebruik in het kader van de huurovereenkomst voor rekening en risico van Bolk.

Tenslotte willen beide partijen bij nader inzien van de huur af en twisten zij slechts over de financiële afwikkeling.

Ik zal de huurovereenkomst daarom per 1 april 2017 beëindigen.

Dat betekent dat Bolk de loods per die datum moet opleveren met overhandiging van de sleutels. Alles wat van Bolk is mag hij tot en met 31 maart 2017 uit de loods verwijderen, mits zonder serieus te nemen beschadiging van de loods. Wat op 1 april 2017 nog aanwezig is, wordt eigendom van Kuiper die zelf mag weten wat hij daarmee doet.

Voor het vergoeden door Kuiper van bij aanvang van de huur door Bolk gemaakte opknapkosten bestaat geen grond. Als er al sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking aan de kant van Kuiper, moet worden vastgesteld dat Bolk volgens artikel 6.13.2.8 van de algemene huurbepalingen afstand heeft gedaan van al zijn rechten en aanspraken op dat punt. Volgens artikel 10.1.4 van die algemene huurbepalingen vervalt alles wat Bolk in het gehuurde achterlaat aan Kuiper, zonder dat daar enig vergoedingsrecht tegenover staat. Een en ander wordt door mij in het onderhavige geval niet als dermate onredelijk aangemerkt, dat dit daarom als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.

De oprit

Na 31 maart 2017 vervalt ook het recht van Bolk om gebruik te maken van de oprit gelegen voor de loods, nu dat recht onverbrekelijk verbonden is met de huur van die loods zelf. Dat Bolk graag gebruik wil blijven maken van die oprit om zijn binnenplaats te bereiken is begrijpelijk, maar een recht van overpad heeft hij niet.

Advocatenkosten

Voor het vergoeden door Bolk van door Kuiper in deze zaak gemaakte advocatenkosten bestaat geen wettelijke basis.

Financiële eindafrekening

De huurschuld (berekend tot en met februari 2017) wordt als niet, dan wel onvoldoende betwist vastgesteld op € 5.628,60. Daar komt nog de huur bij over de maand maart 2017 ad € 312,70 zodat in totaal te betalen blijft € 5.941,30. De schade is door de deskundige begroot op € 5.000. Naar mijn oordeel is het, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het verlies aan investeringen, echter redelijk de te betalen huur daartegen geheel weg te strepen, zodat partijen met gesloten beurzen uit elkaar gaan.

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

  1. Voor recht wordt verklaard dat de door het kadaster gereconstrueerde kadastrale erfgrens tussen de in deze procedure bedoelde percelen overeenkomt met de werkelijke eigendomsverhoudingen.
  2. De in deze procedure bedoelde huurovereenkomst wordt ontbonden per 1 april 2017. Bolk moet de loods per die datum opleveren met overhandiging van de sleutels. Alles wat van Bolk is mag hij tot en met 31 maart 2017 uit de loods verwijderen, mits zonder serieus te nemen beschadiging van de loods. Wat op 1 april 2017 nog aanwezig is, wordt eigendom van Kuiper die zelf mag weten wat hij daarmee doet. Vanaf 1 april 2017 heeft Bolk geen gebruiksrecht (overpad) meer van de oprit voor deze loods.
  3. Kuiper mag de bestrating en grondophoging op zijn deel van de binnenplaats verwijderen (zand en stenen op grond van Bolk leggen).
  4. Voor recht wordt verklaard dat de regenpijpen aan de loodsen van Kuiper op diens eigen grond lozen en mogen blijven.
  5. Bolk moet de schuur op de binnenplaats, voor zover die op de grond van Kuiper staat, voor 1 april 2017 verwijderen. Doet Bolk dat niet (op tijd) dan mag Kuiper dat zelf doen (sloopafval op grond van Bolk leggen).
  6. Bolk moet de struiken, het prieel en het hekwerk aan de voorzijde, voor zover die op grond van Kuiper staan, voor 1 april 2017 verwijderen. Doet hij dat niet (op tijd) dan mag Kuiper dat zelf doen (struiken en sloopafval op grond Bolk leggen).

Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te Tweede Exloërmond op 28 februari 2017.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S.T. Terstegge als secretaris op 2 maart 2017.

 

 

Mr. S. Terstegge                                                                               Mr. F.M. Visser

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *