Datum mondelinge uitspraak: 20 april 2022 (onder voorbehoud van vergissingen en verschrijvingen)
Plaats uitspraak: Made
Bindend Advies.
In het geschil tussen:
Johan
verder te noemen Johan
Koningstraat 18,
4941 GW Raamsdonksveer
en
Carola en Ad
verder te noemen Carola en Ad
Koningstraat 20,
4941 GW Raamsdonksveer
gegeven door mr. F.M. Visser.
(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)
De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie januari 2021 te doen beslechten.
De vordering van Johan is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Carola en Ad opgenomen.
Mr. Frank Visser heeft kennisgenomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 20 april 2022, welke is gehouden te Made.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser, bijgestaan door Viktor Brand, zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.
Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
Johan is bijgestaan door zijn vriendin Piets.
Hierna is mondeling uitspraak gedaan.
Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement).
Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.
Partijen zijn ongeveer 32 jaar elkaars buren. Zij huren ieder van woningcorporatie Thuisvester een woning met achtererf, opstallen en gemeenschappelijk toegangspad, aan de Koningstraat te Raamsdonksveer.
Tussen partijen zijn een aantal geschillen ontstaan over bebouwing op en het gebruik van het achtererf van Carola en Ad. Het gaat om een tuinhuis, dat volgens Johan ten onrechte tegen de schutting is geplaatst, om een afdakje, dat Carola en Ad volgens Johan ten onrechte aan zijn garage zou hebben bevestigd, over het opslaan door Carola en Ad van spullen tegen de muur van die garage en tenslotte om het belemmeren van Johan in de mogelijkheid die garagemuur aan de kant van Carola en Ad te bereiken voor onderhoud.
Verder is onmin ontstaan over geluidsoverlast, volgens Carola en Ad veroorzaakt door de door Johan geplaatste geëlektriseerde poort en over een door Johan aan de voorgevel bevestigd bordje, houdende een parkeerverbod.
Tenslotte stoort Carola en Ad zich aan het klaaggedrag van Johan.
Vordering van Johan:
Johan vordert dat Carola en Ad wordt verplicht om haar tuinhuis zodanig te verplaatsen, dat dit op minimaal 30 cm van de schutting komt te staan. Voorts moet Carola en Ad worden verplicht om het afdakje, dat volgens Johan aan zijn garage is bevestigd, verwijderen en verwijderd te houden. Verder vordert Johan, dat Carola en Ad geen spullen meer opslaat tegen zijn garagemuur en tenslotte, dat Carola en Ad hem via haar erf onbelemmerde toegang biedt tot zijn garagemuur, om daar zo nodig onderhoud te plegen.
Tegenvordering van Carola en Ad.
Carola en Ad vordert dat Johan wordt verplicht tot het nemen van maatregelen, zodat Carola en Ad geen geluidshinder meer ondervindt van het openen en sluiten van het geëlektriseerde hek van Johan. Voorts vordert Carola en Ad, dat Johan het parkeerverbodsbord van de gevel verwijdert en verwijderd houdt. Tenslotte vordert Carola en Ad, dat het Johan wordt verboden om over Carola en Ad te klagen bij de gemeente, de woningcorporatie en/of bij Carola en Ad zelf.
Beoordeling van het geschil.
Vaststaande feiten
Inhoudelijke beoordeling van het conflict
Het pad.
Aan Johan kan worden toegegeven, dat het bestaan en het gebruik van het voormalige gemeenschappelijk toegangspad, onderdeel uitmaakte van het krachtens de huurovereenkomst aan hem toekomende huurgenot. In beginsel mocht de verhuurder daarin niet eigenmachtig verandering brengen ten nadele van Johan als huurder.
Vastgesteld moet echter worden, dat dit pad om te beginnen uiteraard met instemming van Johan is versmald, toen hij zijn garage liet bouwen. Verder heeft hij kennelijk stilzwijgend ingestemd met de verdere versmalling daarvan, toen de garage van Carola en Ad werd gebouwd. Dat geldt ook voor de feitelijke afsluiting van beide achtererven, door middel van een schutting en toegangspoorten.
Niet gebleken is echter, dat Johan ook heeft ingestemd met het geheel vervallen van de daarvoor nog bestaande mogelijkheid, om zijn garage muur via het achtererf van Carola en Ad te bereiken. Integendeel, kennelijk heeft hij zich daarbij nooit neergelegd, hoewel hij daartegen nooit formeel heeft geprotesteerd.
Geconstateerd moet echter worden, dat sindsdien meer dan twintig jaren zijn verlopen. Zijn mogelijke recht om daartegen alsnog bezwaar te maken, is verjaard.
Conclusie moet dus zijn, dat Johan inderdaad geen recht meer heeft om via het achtererf van Carola en Ad naar zijn garagemuur te lopen.
Uiteraard zal Carola en Ad, als daartoe aanleiding bestaat, Johan wel toestemming moeten geven, om zo nodig onderhouds- of herstelwerkzaamheden te verrichten aan die garagemuur. Daartoe is Carola en Ad ook bereid. Dergelijke werkzaamheden zijn thans echter niet aan de orde, zodat met deze vaststelling kan worden volstaan.
De overkapping en het gebruik van de daaronder gelegen strook grond.
Nu Carola en Ad als huurder het exclusieve gebruik heeft gekregen van de strook grond tussen de garages, stond en staat het haar in de relatie tot Johan vrij om die strook te overkappen.
Juist is, dat Johan zich in beginsel zou mogen verzetten tegen het aanhechten van die overkapping aan zijn garage, als hij daarvan eigenaar was geweest, maar hij is geen eigenaar van die garage. Omdat deze garage op grond van de verhuurder is gebouwd, is deze door natrekking eigendom van de verhuurder geworden. Welnu, de verhuurder heeft tot op heden geen bezwaar gemaakt tegen deze aanhechting, zodat Johan deze heeft te dulden. Dat zou alleen anders zijn, als daardoor serieus te nemen schade zou worden toegebracht aan die door hem betaalde garage, bij het ongeschonden behoud waarvan hij natuurlijk wel een te respecteren belang heeft, maar daarvan is niets gebleken. Integendeel, de garage heeft niets te lijden van de paar schroeven, waarmee de overkapping is aangehecht.
Dat Carola en Ad deze overdekte ruimte nu gebruikt voor opslag, waarbij ook spullen worden geplaatst tegen die garagemuur, is evenmin onrechtmatig. Die spullen staan immers op haar achtererf en niet op dat van Johan. Dit uiteraard weer alleen, zolang daardoor geen schade wordt toegebracht of valt te vrezen. Dat laatste is niet gebleken.
Tuinhuis.
Nu de verhuurder daar, voor zover mij bekend, geen bezwaar tegen heeft, stond het Carola en Ad vrij een tuinhuis op haar achtererf bouwen. Dat zij tegen de (naar analogie met het burenrecht) gemeenschappelijke schutting heeft aangebouwd is niet verboden. Dat Johan daardoor schade zou kunnen lijden acht ik niet aannemelijk, al was het maar omdat deze schutting door de verhuurder op eigen grond is geplaatst en daarom haar eigendom is. Overigens verkeert die schutting, die al meer dan twintig jaar oud is, in perfecte staat!
Of dat tuinhuis ook publiekrechtelijk is toegestaan, dan wel, indien dit niet het geval is, nog kan worden gelegaliseerd, laat ik verder onbesproken. De gemeente heeft daartegen tot op heden kennelijk geen bezwaar gemaakt en ik zie geen reden om daar zelfstandig onderzoek naar in te stellen. Dat hebben partijen mij ook niet gevraagd.
Geluidsoverlast.
De door Johan geplaatste, geëlektrificeerde poort, brengt bij gebruik inderdaad een geluid voort, dat als irritant kan worden ervaren. Dat is echter niet van dien aard en omvang, dat gesproken kan worden van onrechtmatige hinder. Dat blijkt ook wel uit het feit, dat Carola en Ad daarover tot aan deze procedure nooit bij Johan hebben geklaagd. Johan hoeft wat dat betreft geen maatregelen te nemen.
Parkeren.
Voorop gesteld moet worden, dat de ruimte onder de toog niet bedoeld is om te parkeren. Dat betekent, dat daar alleen mag worden stilgestaan om te laden en te lossen. Ik acht voldoende aannemelijk geworden, dat deze regel niet altijd correct is nageleefd door familie van Carola en Ad. Gelukkig is daaraan volgens partijen nu een einde gekomen.
Het door Johan aan zijn voorgevel bevestigde bordje, houdende een informeel parkeerverbod, lijkt mij echter een nuttige herinnering voor de toekomst. Daar heeft Carola en Ad geen enkele last van. Dat bordje mag blijven.
Klagen.
Ik zie geen rechtsgrond om Johan te verbieden zich te beklagen over werkelijk of vermeend onrecht. Voor een dergelijk verbod is alleen grond, indien sprake is van structureel en willens en wetens ten onrechte klagen, waardoor de ten onrechte aangeklaagde schade lijdt. Daarvan is hier geen sprake.
In elk geval is het klagen over het parkeren onder de toog wel terecht gebleken!
Eindoverweging
Op grond van het voorgaande is geen van de over en weer ingestelde vorderingen toewijsbaar.
B E S L I S S I N G
Alle over en weer ingestelde vorderingen worden afgewezen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als bindend adviseur en mondeling uitgesproken te Made op 20 april 2022.
Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en H.T. Walstra als secretaris op 27 april 2022.