VOLLEDIGE UITSPRAAK ZWARTEMEER

Datum mondelinge uitspraak: 25 augustus 2021 (onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Emmen

Bindend Advies

In het geschil tussen:

Alfred X

wonende te Zwartemeer,

verder te noemen: X,

en 

Jos en Manuela X

wonende te Zwartemeer,

verder te noemen: Familie X,

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie januari 2021 te doen beslechten.

De vordering van X is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Familie X opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 25 augustus 2021, welke is gehouden te Emmen.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. De relevante kadastrale grenzen zijn door het kadaster gereconstrueerd (landmeter Sjouke X). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

De landmeter heeft mondeling verslag uitgebracht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

Vorderingen over en weer. 

Partijen waren niet altijd duidelijk over hun vorderingen. Uiteindelijk heeft mr. Frank Visser deze als volgt begrepen:

Vordering van X:

• X wil dat de hoogte van de door Familie X in de voortuin geplaatste schutting wordt aangepast aan de in de wet daaraan gestelde eisen. Bij gelegenheid van het locatiebezoek en de hoorzitting heeft hij aangegeven, dat hij bovendien een nieuwe, behoorlijke schutting wil, aan de voorzijde op de erfgrens, op gezamenlijke kosten.
• De in de achtertuin geplaatste schutting moet volgens X volledig worden vervangen door een nieuwe schutting, te plaatsen exact op de erfgrens en eveneens op gezamenlijke kosten. Partijen mogen hun kant van deze nieuwe schutting gebruiken voor zaken, zoals ophangen van een bloempot of opbinden van een plant, maar deze planten mogen niet overhangen.

Vordering van Familie X:

• De door Familie X op eigen grond in de voortuin geplaatste schutting moet worden verplaatst tot exact op de erfgrens. X moet voor de helft meebetalen aan die schutting en aan het verplaatsen daarvan. De hoogte van die schutting blijft zoals die nu is en wordt dus niet verlaagd. Daaraan is bij gelegenheid van het locatiebezoek en de hoorzitting nog toegevoegd, dat als de schutting van Familie X moet worden verlaagd, dat ook geldt voor een veel te hoge afscheiding in de voortuin van X.
• De familie X vordert verder, dat zij aan de achterzijde een hekwerk langs de erfgrens mag plaatsen op eigen grond. X moet de oude, of een nieuwe, schutting dan (terug)plaatsen tot op de erfgrens, of op eigen grond, zoals hem goeddunkt. De daaraan verbonden kosten komen geheel voor rekening van X.
• De beveiligingscamera’s, die door X zijn opgehangen, mogen niet meer gericht zijn op het perceel van de Familie X.
• De kosten van de door Familie X ingeschakelde landmeter moeten voor de helft door X meebetaald worden (zijnde € 324,50). Ook moet X aan haar een schadevergoeding betalen van € 1.500,– voor geleden smaad/smart.
• Tenslotte wil de Familie X een contactverbod tussen haar en X.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement).

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

Partijen zijn elkanders buren. X is sinds 1999 eigenaar van het perceel grond met woonhuis en verdere opstallen staande en gelegen aan het X te Zwartemeer, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie X nummer X. Familie X is sinds 2015 eigenaar van het perceel grond met woonhuis en verdere opstallen, staande en gelegen aan het X te Zwartemeer, kadastraal bekend als gemeente Emmen sectie X nummer X.

Hun tuinen grenzen zowel aan de voor- als aan de achterzijde aan elkaar. De totale lengte van de gemeenschappelijke erfgrens beloopt ongeveer 80/82 meter. Tussen de voortuinen bevond zich sinds jaar en dag een heg en een oud schuttingdeel.  Tussen de achtertuinen staan sinds jaar en dag (thans grotendeels verrotte en/of kapotte) schuttingdelen, die aan de zijde van Familie X begroeid zijn met voornamelijk Hedera. Aan de achterzijde was aanvankelijk geen erfafscheiding, maar dat is nu ook dicht.

De eerste jaren ging het goed tussen partijen. Echter, de situatie veranderde naar aanleiding van onmin over begroeiing in de achtertuin van Familie X.

Familie X voelde zich onprettig bekeken door X, die een deel van de bestaande schuttingen en begroeiing tussen beide achtertuinen verwijderde. Daarna ontstonden er strubbelingen en scheldpartijen over-en-weer over verschillende zaken, maar het ging helemaal mis, toen Familie X in april 2021 onverwachts een schutting plaatste tussen de voortuinen, volgens haar op eigen grond. Deze schutting is voor de voorgevel hoger dan de vergunningsvrije 1 meter hoog. Daarbij is de helft van de bestaande heg verwijderd. Vervolgens heeft X, die het hier niet mee eens was, de andere helft van de heg verwijderd, evenals het daar nog staande schuttingdeel, dit weer tot woede van Familie X. Partijen zijn het erover eens dat over dat alles geen gezamenlijk overleg is geweest. Familie X heeft de betwiste erfgrens door een landmeter laten reconstrueren, maar dat heeft X niet kunnen overtuigen, omdat hij die meting niet vertrouwt.

Vervolgens zijn door X aan zijn kant van die schutting geplakte vlinders door mevrouw X verwijderd en hebben zowel X als een zoon van Familie X tegen die schutting getrapt.

Tenslotte is er ruzie gemaakt over door X opgehangen camera’s, zijn er bedreigingen geuit en heeft X een onaangenaam bericht over een zoon van Familie X op internet geplaatst, maar snel weer verwijderd.

Beoordeling van het geschil.

Reconstructie van de erfgrens.

De relevante kadastrale grens tussen beide percelen is door het kadaster gereconstrueerd. Daartegen zijn geen, althans geen steekhoudende bezwaren ingebracht. De aldus gereconstrueerde grens wordt door mij als de juridisch juiste grens aangemerkt, waaraan partijen zich hebben te houden.

Erfafscheidingen.

De wet gaat ervan uit, dat buren recht hebben op een gezamenlijke (mandelige) muur of schutting van 2 meter hoog, op de erfgrens, door hen beiden voor de helft te betalen. Met iets anders, zoals bijvoorbeeld een heg of een hek, hoeven zij in beginsel geen genoegen te nemen. Voor wat betreft de erfafscheiding aan de voorzijde, voor de voorgevel, geldt echter een publiekrechtelijk verbod om zonder vergunning hoger te bouwen van 1 meter. Tot 1 meter hoog is vergunningsvrij, daarboven zal een vergunning nodig zijn van de gemeente.

Erfafscheiding aan de voorkant.

De door Familie X zonder overleg met X opgerichte schutting aan de voorkant staat geheel op eigen grond. Haar vordering, om die te verplaatsen tot op de erfgrens, is geheel overeenkomstig de wet en ik zal dat zo ook opleggen. Anders dan Familie X wil, zie ik echter geen grond om X te verplichten aan die schutting mee te betalen. De verplichting om de helft te betalen is immers mede gegrond op een in gezamenlijk overleg uit te kiezen schutting. Het is niet zo, dat één van de buren eigenmachtig, zonder overleg met de buren, een schutting mag uitzoeken, waaraan de andere buur dan maar moet meebetalen. X is daar vooraf niet in gekend, heeft niet kunnen meebeslissen over de uitvoering, de kwaliteit en de prijs. Kortom, het was kennelijk een project van en voor Familie X alleen.

Nadat de schutting is verplaatst tot op de erfgrens, wordt deze van rechtswege mandelig en mag X daarvan, aan zijn kant, gebruikmaken.

Het is juist dat deze schutting, waarvoor geen vergunning is verleend, voor zover deze voor de voorgevel uitsteekt, te hoog is. Ik laat het echter aan de gemeente over om daartegen al dan niet handhavend op te treden. Tenslotte is legalisatie of gedogen niet op voorhand uit te sluiten, maar Familie X kan natuurlijk mogelijke problemen daarover in de toekomst voorkomen, door deze schutting bij het verplaatsen alsnog in te korten tot 1 meter hoogte.

Schutting aan de achterzijde.

Het is duidelijk dat de schuttingen aan de achterzijde niet op de erfgrens staan. De ene helft staat bij Familie X in de tuin, de andere helft bij X. Daarvoor in de plaats moet een nieuwe schutting komen van 2 meter hoog, die op de erfgrens wordt geplaatst. Zoals hiervoor al aangegeven, hoeft X geen genoegen te nemen met het door Familie X geplande hek en valt niet in te zien, waarom hij in de plaats van een gemeenschappelijke schutting maar een schutting op eigen grond zou moeten bouwen. Daarom zal familie X worden veroordeeld om mee te werken en te betalen aan die nieuwe schutting. Indien partijen er niet uitkomen wat voor schutting dat moet worden, dan beslist de secretaris, welke beslissing deel uitmaakt van dit bindend advies, waaraan partijen dus evenzeer gebonden zijn als aan dit bindend advies zelf: alles zoals hierna nader te bepalen.

Camera’s.

Niet gebleken is, dat de door X aangebrachte camera’s (serieus te nemen) zicht hebben op het perceel van Familie X. Die kunnen dus blijven hangen.

Kosten landmeter.

Niet valt in te zien waarom X zou moeten meebetalen aan de door Familie X eigenmachtig, zonder overleg met hem, ingehuurde landmeter.

Contactverbod.

Gelet op de zeer gespannen verhoudingen komt het gevraagde contactverbod mij zeer wenselijk voor. Ik zal dat daarom opleggen.

Voor een schadevergoeding wegens in het verleden geuite smadelijke beledigingen zie ik onvoldoende grond. Bij herhaling volgt wel een boete, omdat dit een overtreding van het contactverbod impliceert.

Boetes.

Indien partijen, of één van hen, zich niet aan deze uitspraak houden, verbeuren zij een of meer boetes aan de tegenpartij, zoals hierna nader te bepalen.

Eindoverweging

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

1. Voor recht wordt verklaard dat de door het kadaster gereconstrueerde kadastrale erfgrens tussen de percelen van partijen overeenkomt met de juridische eigendomsverhoudingen en dat partijen verplicht zijn zich daaraan te houden.
2. Familie X moet de schutting aan de voorzijde uiterlijk voor 1 december 2021 op de erfgrens plaatsen, waarna deze mandelig tussen partijen wordt. X hoeft niets aan en voor die schutting te betalen. Indien Familie X daaraan niet, of niet tijdig voldoet, verbeurt zij een onmiddellijke opeisbare boete (geen aanmaning nodig) van € 100,– per dag aan X, met een maximum van € 10.000,–.
3. Partijen worden over en weer verplicht om mee te werken en (ieder voor de helft) mee te betalen aan het oprichten van een schutting van 2 meter hoog op en over de volle lengte van de erfgrens achter. Alle overleg daarover loopt via de secretaris, die probeert partijen dienaangaande tot nadere overeenstemming te brengen. Indien partijen niet tot overeenstemming komen over de uitvoering, kwaliteit en/of kostprijs, dan wel anderszins, dan beslist de secretaris, welke beslissing deel uitmaakt van dit bindend advies, waaraan partijen dus evenzeer gebonden zijn als aan dit bindend advies zelf. Indien een van partijen na behoorlijke aanmaning door de secretaris niet, dan wel onvoldoende meewerkt, aan de uitvoering van het voorgaande, verbeurt hij aan de tegenpartij een boete van € 100,– per dag, met een maximum van € 20.000,–, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Indien de secretaris tot de conclusie komt dat beide partijen niet, dan wel onvoldoende medewerken aan de uitvoering van het voorgaande, geeft hij hen een korte termijn om dat alsnog te doen, waarna -bij voortdurende niet-medewerking- hij partijen laat weten dat zijn bemoeienissen zijn beëindigd en dat zij desgewenst hun recht bij de gewone rechter kunnen vervolgen.
4. Het wordt partijen met onmiddellijke ingang verboden direct contact met elkaar te hebben, te houden, op te nemen, anders dan per gewone post verstuurde brief en steeds in correcte, zakelijke bewoordingen. Elke agressieve uitlating in woord en/of gebaar jegens de tegenpartij wordt mede als overtreding van het contactverbod gezien. Bij overtreding verbeurt de schuldige van rechtswege, geen aanmaning nodig, aan de tegenpartij een boete van € 250,– per keer, met een maximum van € 20.000,–.
5. De uit het voorgaande voor de Familie X voortvloeiende verplichtingen, worden als hoofdelijk aangemerkt.
6. Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te  Emmen op 25 augustus 2021.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en H.T.. Walstra als secretaris op 31 augustus 2021.