Datum mondelinge uitspraak: 5 Maart 2021 (onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Zwijndrecht

Bindend Advies.

in het geschil tussen:

Abdel

te Rotterdam,

verder te noemen: Abdel,

 en

Erick

te Rotterdam,

verder te noemen: Erick,

gegeven door mr. F.M. Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie januari 2021 te doen beslechten.

De vordering van Abdel is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Erick opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennisgenomen van alle door partijen overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 5 Maart 2021, welke is gehouden te Zwijndrecht.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd, daarbij geassisteerd door Viktor Brand. Daarbij waren tevens aanwezig als deskundigen de heren Bas van der Veer, boomdeskundige en Edwin Hulleman, bouwdeskundige.

De relevante kadastrale grenzen zijn gereconstrueerd door de heer T. van der Heijden (landmeter).

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.

De deskundigen hebben mondeling verslag uitgebracht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

Vordering van Abdel:

Abdel wil een verklaring voor recht, dat hij op eigen kosten een nieuwe schutting mag oprichten op eigen terrein, pal tegen de gereconstrueerde kadastrale erfgrens, zodat hij eigenaar is van die schutting, met een verbod aan Erick om daar iets mee of tegenaan te doen.

Vordering van Erick:

Erick wil een verklaring voor recht, dat de nieuwe schutting op dezelfde plek moet worden geplaatst als de bestaande schutting. Verder vordert hij, dat de toegang tussen de woningen van partijen naar hun achtertuinen zo spoedig mogelijk wordt afgemaakt, waarbij het reeds gestorte betonnen vloertje opnieuw moet worden gestort en dat ook de poort aan de voorzijde zo spoedig mogelijk wordt geplaatst.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement).

 Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

Partijen zijn elkaars buren aan de x te Rotterdam. Abdel woont op nummer x en Erick op nummer x. Na de aankoop in 2019 hadden zij de eerste maanden een goed contact. Zij deden verschillende projecten rondom hun woningen samen, zo ook bijvoorbeeld hebben zij samen de poort tussen de twee huizen gesloopt om er een gedeelde poort terug neer te zetten. Echter, in de zomer van 2020 ging het langzamerhand minder met de relatie.

Abdel kondigde aan de gedeelde schutting te willen vervangen. Na inschakeling door Abdel, heeft het Kadaster vastgesteld dat de bestaande schutting ietwat schuin over de erfgrens loopt. Abdel wil nu een nieuwe schutting op eigen grond, pal naast de (juiste) erfgrens neerzetten. Erick wil de nieuwe schutting echter op de oude plek terugplaatsen, ook al omdat hij in zijn tuin naast die schutting 2 perenboompjes heeft geplant.

Daarnaast ergert Erick zich aan de nog niet afgemaakte toegang, vanaf de straat tussen de woningen door naar de achtertuin, die door Abdel en zijn vader zou worden opgeknapt. De reeds gemaakte trap is volgens Erick slecht afgewerkt. Het betonnen vloertje aan het einde daarvan is volgens hem bovendien op een onjuiste manier gestort.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten

In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan:

  1. Abdel is sedert 2019 eigenaar van een woonhuis met erf (achtertuin) en ondergrond, staande en gelegen te x, gemeente Rotterdam, aan de x, kadastraal bekend als gemeente x, nummer x.
  2. Erick is sedert 2019 eigenaar van een woonhuis met erf (achtertuin) en ondergrond, staande en gelegen te x, gemeente Rotterdam, aan de x, kadastraal bekend als gemeente x, nummer x.
  3. Beide partijen hebben een, aan hun achtertuin grenzend, strookje grond van de gemeente Rotterdam bij hun achtertuin getrokken. Deze stukjes grond maken deel uit van één, kadastraal ongedeeld, perceel, kadastraal bekend als gemeente x x. Abdel huurt deze grond van de gemeente en is van plan deze van de gemeente te kopen. Erick heeft deze grond naar eigen zeggen zonder huurovereenkomst in gebruik.
  4. De hiervoor bedoelde achtertuinen (zowel in eigendom als in gebruik) grenzen aan elkaar. Als erfscheiding staat daar sinds in elk geval 1996 een thans bouwvallige schutting, die moet worden vernieuwd.
  5. In het bij zijn achtertuin getrokken stukje gemeentegrond heeft Erick 2 perenboompjes vrijwel tegen de schutting staan, in elk geval op minder dan de in artikel 4:11c van de APV Rotterdam bepaalde minimumafstand van 50 centimeter.
  6. Toen partijen nog goed met elkaar overweg konden, hebben zij afgesproken, dat zij de bestaande toegang tussen hun woningen vanaf de openbare weg naar hun achtertuinen, gezamenlijk zouden verbeteren. In dat verband heeft Erick de bestaande poort weggebroken en heeft hij geholpen met stenen sjouwen. Abdel en diens vader hebben graafwerkzaamheden verricht, een provisorische trap gemaakt en een betonvloertje gestort. Nadat partijen ruzie hadden gekregen is het werk stilgelegd. De provisorische trap moet worden afgemaakt en er komen nog tegels op de betonnen vloer. Ook komt er een nieuwe poort.
  7. Aanvankelijk was afgesproken dat Abdel het werk zou uitvoeren en dat Erick daarbij niet hoefde, maar wel mocht helpen. Verder was aanvankelijk afgesproken, dat Erick daaraan niet hoefde, maar wel mocht meebetalen.

 

Reconstructie kadastrale erfgrens.

Gesteld noch gebleken is, dat de uitgevoerde grensreconstructie niet zou overeenkomen met de werkelijke eigendomsverhoudingen, behoudens een beroep op verjaring, waarop hierna wordt ingegaan.

Verslag van de deskundigen

Volgens de bomendeskundige kunnen de twee perenboompjes zonder problemen worden verplant voordat het voorjaar aanbreekt.

Volgens de bouwdeskundige ligt de gestorte betonnen plaat voldoende op afschot, zodat geen hemelwater richting de gevel van Erick stroomt, dit met uitzondering van een stukje in de hoek, dat opgehoogd moet worden. Ook bij het afmaken van de trap moet ervoor worden gezorgd, dat het afschot voldoende is, zodat geen regenwater richting de gevel van Erick stroomt. Overigens worden de vochtproblemen binnen de woning van Erick niet veroorzaakt door de zij-instroom van hemelwater, maar door opkomend welwater van onder de dijk en door instromend water in de spouwmuur aan de voorzijde. Dat heeft dus niets te maken met de werkzaamheden aan de toegang tussen de woningen van partijen.

Inhoudelijke beoordeling van het conflict

De erfgrens tussen de achtertuinen die eigendom zijn.

Naar mijn oordeel loopt de juridische grens tussen de achtertuinen, die eigendom zijn van partijen, gelijk aan de gereconstrueerde kadastrale erfgrens. Van verjaring is onvoldoende gebleken. Weliswaar heeft de bestaande schutting meer dan 20 jaar iets over de erfgrens gestaan, maar gesteld noch gebleken is, dat met deze plaatsing enige bezitspretentie was bedoeld. Het is zeer wel mogelijk, zo niet waarschijnlijk, dat men het bij het plaatsen van de schutting niet zo nauw heeft genomen en daarbij niet bedoeld heeft de precieze eigendomsgrens te markeren. Dergelijke schuttingen worden wel vaker ‘op het oog’ geplaatst, zonder dat men zich daarbij veel gelegen laat liggen aan de precieze erfgrens. Met andere woorden: enige overschrijding wordt over en weer gedoogd zonder dat daarmee wordt beoogd verandering te brengen in de bestaande eigendomsverhoudingen. De achtertuinen bleven voor de rest open, zodat iedereen gemakkelijk aan de andere kant van de schutting kon komen. Van bezit van de grond aan de ‘verkeerde kant’ van de schutting was en is dan ook geen sprake

De schutting tussen de achtertuinen die eigendom zijn.

 Uitgangspunt is, dat beide partijen recht hebben op oprichting van een schutting van 2 meter hoog voor gezamenlijke kosten OP de eigendomsgrens tussen hun achtertuinen. Bij gelegenheid van de hoorzitting heeft Erick laten blijken daaraan geen behoefte te hebben. Hij vindt het goed dat Abdel op eigen grond en op eigen kosten een schutting opricht naar eigen smaak. Nu het beroep op verjaring hiervoor is verworpen, mag Abdel die schutting tegen de gereconstrueerde erfgrens plaatsen.

Abdel moet zich daarbij wel realiseren, dat het plaatsen van een eigen schutting, op eigen grond, pal tegen de erfgrens, niet betekent dat Erick daarvan op geen enkele manier gebruik mag maken. In de rechtspraak is namelijk erkend, dat hij zich niet kan verzetten tegen bagatel gebruik, zoals het opbinden van een struik, of het ophangen van een bloempot, zolang de schutting daardoor niet serieus wordt beschadigd.

De van de gemeente in gebruik genomen stukjes achtertuin.

 Voor wat betreft de bestaande schutting tussen de beide in gebruik genomen percelen gemeentegrond heeft het volgende te gelden. Omdat beide stukjes grond deel uitmaken van een onverdeeld kadastraal perceel, kunnen deze niet gescheiden worden door een formele erfgrens. Er is slechts sprake van een kennelijk al lang bestaande, informele gebruiksgrens, aangegeven door een schutting.

Zolang deze situatie blijft bestaan kan er geen wijziging worden gebracht in de bestaande situatie zonder medewerking en/of instemming van de grondeigenaar, de gemeente Rotterdam. Ook de perenboompjes, die eigendom zijn van de gemeente, staan niet verkeerd.

Dat wordt allemaal anders als Abdel, zoals aangekondigd, zijn thans gehuurde stukje grond van de gemeente koopt en in eigendom krijgt. Dan wordt door het kadaster alsnog een kadastrale grens vastgelegd en is Abdel gerechtigd zijn nieuwe schutting daarlangs door te trekken. Als de perenboompjes op dat moment op zijn eigendom staan, dan mag hij daarmee doen wat hij wil. Staan ze er te dicht op, dan moet hij de gemeente Rotterdam daarop aanspreken en niet Erick, want die heeft dat stukje grond zonder recht of titel in gebruik.

De tussengang en de betonnen vloer.

De tussen partijen gemaakte afspraken over de herinrichting van de toegang van de openbare weg tussen de woningen van partijen door naar hun achtertuinen, zijn bijzonder summier. Duidelijk is wel, dat er een nieuwe poort, een nieuwe trap en een nieuwe verharding zou komen. Verder is komen vast te staan dat Erick daaraan, hoewel daartoe aanvankelijk niet verplicht, iets heeft meegeholpen en dat Erick, hoewel daartoe aanvankelijk niet verplicht, bij gelegenheid van de hoorzitting heeft toegezegd daaraan te zullen meebetalen.

In een geval als dit, kan en moet de rechter de gemaakte afspraken naar redelijkheid en billijkheid nader invullen, als daar behoefte aan bestaat. Dat zal ik doen. Ik zal voor recht verklaren dat Abdel gerechtigd en verplicht is de voorgenomen werkzaamheden aan en in de tussengang naar eisen van goed vakmanschap en verder naar eigen inzicht te voltooien, met voldoende afschot, zoals door de bouwdeskundige bedoeld, en een nieuwe, gemeenschappelijke poort, waarna Erick verplicht is om binnen vier weken na vertoon van een behoorlijk gespecificeerde factuur de helft van de materiaalkosten en de mogelijke kosten van huur van materieel aan Abdel te vergoeden.

Buurweg.

Teneinde misverstanden en onenigheid daarover in de toekomst te voorkomen wordt tevens voor recht verklaard, dat de toegang tussen beide woningen vanaf de openbare weg tot aan de beide achtertuinen valt aan te merken als een buurweg, zoals bedoeld in artikel 719 van het oude burgerlijk wetboek.

Eindoverweging

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

 

  1. Voor recht wordt verklaard dat de gereconstrueerde kadastrale erfgrens tussen de achtertuinen die eigendom zijn van partijen overeenkomt met de werkelijke eigendomsverhoudingen en dat Abdel gerechtigd is aan zijn kant daarvan op eigen kosten een nieuwe schutting op te richten met verwijdering van de oude. Erick mag die nieuwe schutting niet beschadigen maar wel gebruiken voor bagatelzaken als het opbinden van een plant of het ophangen van een bloempot.
  2. Voor recht wordt verklaard dat beide partijen geen verandering mogen aanbrengen in de situatie in en rondom de stukjes gemeentegrond die zij in gebruik hebben. Indien en zo gauw Abdel echter eigenaar wordt van zijn stukje en een nieuwe kadastrale grens is vastgelegd, mag hij zijn nieuwe schutting aan zijn kant daarvan doortrekken.
  3. Voor recht wordt tenslotte verklaard, dat Abdel gerechtigd en verplicht is de voorgenomen werkzaamheden aan en in de tussengang naar eisen van goed vakmanschap en verder naar eigen inzicht te voltooien, met voldoende afschot, zoals door de bouwdeskundige bedoeld, en met een nieuwe, gemeenschappelijke poort, waarna Erick verplicht is om binnen vier weken na vertoon van een behoorlijk gespecificeerde factuur de helft van de materiaalkosten en de mogelijke kosten van huur van materieel voor dat gehele werk (tot nu toe en vanaf nu) aan Abdel te vergoeden. Bij niet tijdige betaling loopt daarover de wettelijke rente vanaf vandaag, totdat betaald is.
  4. Indien Erick zijn voor het voorgaande noodzakelijke medewerking niet mocht verlenen, is Abdel -na behoorlijke aanmaning- gerechtigd een en ander eigenmachtig uit te (laten) voeren, waarbij -voor zover nodig- ook de grond van Erick mag worden betreden. Indien Erick een en ander desondanks feitelijk tegenhoudt en/of bemoeilijkt en/of laat tegenhouden en/of bemoeilijken, verbeurt hij van rechtswege (geen aanmaning nodig) aan Abdel een boete van € 10.000,–.
  5. Voor recht wordt verklaard, dat de in deze procedure bedoelde toegang tussen beide woningen vanaf de openbare weg tot aan de beide achtertuinen valt aan te merken als een buurweg, zoals bedoeld in artikel 719 van het oude burgerlijk wetboek, en dat beide partijen die, zoals voorheen, over de volle breedte mogen gebruiken.
  6. Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als bindend adviseur en mondeling uitgesproken te Zwijndrecht op 5 maart 2021.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en H.T. Walstra als secretaris op 12 maart 2021.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *