Datum mondelinge uitspraak: 15 juni 2022 (onder voorbehoud van vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Lievelde

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Mevrouw Adele

te Lievelde,

hierna te noemen: Adele,

en

Mevrouw Maria Veldhuizen

te  Lievelde,

ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar echtgenoot de heer Jan,

hierna te noemen: Veldhuizen,

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie mei 2022 te doen beslechten.

De vordering van Adele is opgenomen in de bindend advies overeenkomst.

Daarin is ook een tegenvordering van Veldhuizen opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 15 juni 2022, welke is gehouden te Lievelde.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze, bijgestaan door Viktor Brand, in het bijzijn van partijen bezichtigd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. De relevante kadastrale perceelgrens is gereconstrueerd door landmeter N. van der Zwaan.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

Summiere samenvatting van het geschil.

Adele en Veldhuizen zijn ieder eigenaar van een aan elkaar grenzend perceel grond. Tussen beide percelen ligt een (gedeeltelijk gedempte) sloot. Ten noorden van de sloot staat over de volle lengte een gaashek. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de juiste loop van de erfgrens. Volgens Veldhuizen loopt de grens in het midden van de sloot, maar volgens Adele vormt het gaashek de actuele eigendomsgrensgrens, waarbij zij zich beroept op verjaring.

Vordering van Adele.

Adele vordert, kort samengevat en voor zover thans van belang, zoals dit door de bindend adviseur is begrepen, dat voor recht wordt verklaard, dat de strook grond, gelegen tussen de kadastrale erfgrens en het gaashek, door verjaring door haar in eigendom is verkregen en dat Veldhuizen wordt verplicht om mee te werken aan het rechtsgeldig inschrijven daarvan in de openbare registers.

Vordering van Veldhuizen.

Veldhuizen vordert, kort samengevat en voor zover thans van belang, zoals dit door de bindend adviseur is begrepen, dat voor recht wordt verklaard, dat de eigendomsgrens tussen de percelen van partijen overeenkomt met de kadastrale grens en dus door het midden van de (deels gedempte) sloot loopt en verder, dat Adele wordt verplicht de strook grond tussen het gaashek en die eigendomsgrens aan haar terug te geven, met verwijdering van de daarop aanwezige beplanting. Voorts wil Veldhuizen een verklaring voor recht verkrijgen, dat zij op of tegen die eigendomsgrens een schutting of hekwerk van twee meter hoog mag oprichten. Vervolgens wil Veldhuizen, dat Adele wordt verplicht de helft van de door Veldhuizen gemaakte kosten voor het kadaster te vergoeden. Tenslotte wil Veldhuizen, dat het aan Adele wordt verboden het nog niet gedempte deel van de sloot te dempen.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten

1. Adele is eigenaar van een perceel grond met woonhuis en opstallen, staande en gelegen aan de X te X Lievelde, kadastraal bekend gemeente Lichtenvoorde, sectie X nummer X.
2. Veldhuizen is eigenaar van het naastgelegen perceel grond, gelegen aan de X te X Lievelde, kadastraal bekend gemeente Lichtenvoorde, sectie X nummer X.
3. Beide eigendomsrechten zijn ontstaan door toedeling in het kader van de Ruiverkaveling Lievelde, waarvan de akte van toedeling op 28 juni 2000 notarieel is verleden en ingeschreven.
4. Tussen genoemde percelen ligt een (gedeeltelijk gedempte) sloot. Tot ongeveer 30 jaar geleden was die sloot nog geheel open. Toen is zij voor een deel gedempt.
5. Ten noorden van de sloot staat, in elk geval al meer dan 20 jaar, over de volle lengte een gaashek. Dat hek diende oorspronkelijk om op het perceel van Veldhuizen gehouden herten weg te houden van de sloot. Nadat de herten waren weggedaan, is dat hek blijven staan.
6. Adele heeft de strook grond, gelegen tussen het gaashek en de kadastrale grens, te weten het midden van de sloot, na de gedeeltelijke demping van die sloot, gaan gebruiken voor het aanbrengen van beplantingen, zoals een aantal laurierstruiken. Daartegen heeft Veldhuizen nooit geprotesteerd.
7. In of omstreeks 2006 heeft Adele een overkapping laten plaatsen naast haar woning, vrijwel direct grenzend aan de kadastrale erfgrens. De dakgoot hangt iets over de kadastrale erfgrens. Veldhuizen had noch heeft daar tegen bezwaar gemaakt.
8. In of omstreeks 2016 heeft Veldhuizen een aantal bomen geplant op ongeveer 1½ meter van de kadastrale erfgrens. Adele heeft toen laten weten dat dit volgens haar te dicht op de erfgrens was, zonder daar verder iets tegen te ondernemen.
9. In opdracht van Veldhuizen heeft het kadaster in augustus 2021 de kadastrale erfgrens gereconstrueerd, waarbij deze inderdaad precies in het midden van de oorspronkelijke sloot bleek te lopen. In verband met eerder door Adele uitgevoerde graafwerkzaamheden was die sloot inmiddels iets verbreed, richting het perceel van Adele.

Inhoudelijke beoordeling van het conflict

Voorop gesteld moet worden, dat de in 2021 uitgevoerde reconstructie van de kadastrale grens tussen de percelen van partijen niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd is weersproken, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. Deze erfgrens is tijdens het locatiebezoek door de landmeter opnieuw gereconstrueerd en met hulp van Viktor Brand zichtbaar gemaakt in het veld.

In de regel komt de kadastrale erfgrens overeen met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Dat is echter anders, wanneer deze grens door verjaring is verschoven. De kadastrale grens geeft dan immers niet meer de werkelijke eigendomsgrens weer. In ons recht moet de kadastrale werkelijkheid dan dus wijken voor de juridische werkelijkheid.

In deze zaak gaat het in de kern om de vraag of Adele, zoals zij aanvoert, inderdaad door verjaring eigenaar is geworden van de betwiste strook grond tussen het gaashek en de kadastrale grens. Het gaat daarbij, volgens mijn berekening, overigens om een strook grond met een oppervlakte van maar liefst ongeveer 66 m2.  Zo ja, dan is de eigendomsgrens verschoven van het midden van de sloot naar het gaashek. Zo nee, dan is er niets veranderd en is de betwiste strook grond nog steeds eigendom van Veldhuizen.

De hier toepasselijke verjaringstermijn van 20 jaar kan, vanwege de zogenaamde titel zuiverende werking van de ruilverkaveling, op zijn vroegst pas zijn gaan lopen op de dag na inschrijving van de hiervoor onder 3. bedoelde akte van toedeling. Dat betekent, dat moet worden onderzocht, of Adele na 28 juni 2000 tot op heden ten minste 20 jaar lang (juridisch gezien) het onafgebroken en ondubbelzinnige bezit heeft gehad van de betwiste strook grond.

Het enkele feit, dat zij die strook grond al die tijd heeft beplant en onderhouden, is daarbij volgens vaste rechtspraak niet beslissend. Er was méér nodig, in elk geval een voor iedereen duidelijk waarneembare omstandigheid, waaruit Veldhuizen in redelijkheid geen andere conclusie meer kon trekken dan dat Adele pretendeerde ook eigenaar te zijn van die door haar gebruikte strook grond. Bijvoorbeeld doordat zij die strook grond door middel van een hek had afgesloten voor Veldhuizen. Daarvan is in dit geval echter niet gebleken.

Het in deze procedure bedoelde gaashek telt daarbij natuurlijk niet mee, omdat dit door Veldhuizen zelf is geplaatst om vee van de (toenmalige) sloot te keren. Dat is op het platteland niet ongebruikelijk en duidt niet op het prijsgeven van de eigendom van de daarvóór gelegen strook grond.

Ook het gegeven dat de dakgoot van de aanbouw van Adele iets over de erfgrens hangt, is in deze niet van belang, omdat dit kennelijk in goed overleg met, althans buiten bezwaar van Veldhuizen zo is gemaakt. Overigens hangt die dakgoot daar pas sinds ongeveer 2006.

Conclusie moet zijn, dat van de aangevoerde verjaring niet is gebleken en dat de kadastrale erfgrens nog steeds overeenkomt met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Dat betekent, dat de vordering van Adele moet worden afgewezen en dat de tegenvordering, voor wat betreft de gevraagde verklaring voor recht dienaangaande, moet worden toegewezen.

Verdere rechtsgevolgen:

De door Adele op de betwiste strook geplante struiken zijn door natrekking eigendom geworden van Veldhuizen. Als Veldhuizen deze verwijderd wil zien, moet zij dat zelf doen. Dat zou anders zijn geweest, als Adele deze struiken daar tegen de wil van Veldhuizen had neergezet, maar dat is niet het geval. Tot voor kort had Veldhuizen daar geen bezwaar tegen. Doordat deze beplantingen werden gedoogd, was er geen sprake van onrechtmatigheid.

Het staat Veldhuizen in beginsel vrij de betwiste strook grond met een schutting of hek op eigen grond af te zetten (artikelen 5:46 en 48 van het Burgerlijk Wetboek). In beginsel, want daarbij moet zij zich houden aan de ter plaatse mogelijk geldende publiekrechtelijke voorschriften, bijvoorbeeld voor wat betreft de maximale hoogte. Dat dit lastig is voor Adele, in verband met het onderhoud van haar dicht op de erfgrens geplaatste opstallen, staat daar niet aan in de weg. Veldhuizen heeft overigens terecht laten weten te begrijpen, dat zij

Adele in de gelegenheid moet stellen dat onderhoud vanaf haar

(Veldhuizens) perceel te verrichten.

Partijen zijn het er, blijkens hun uitlatingen tijdens de hoorzitting, over eens, dat het niet de bedoeling mag zijn, het thans nog open gedeelte van de sloot alsnog te dempen. Die sloot fungeert immers heden ten dage nog steeds als afvoer voor overtollig regenwater. Daarin eenzijdig, zonder toestemming van beide buren, wijziging aanbrengen zou onrechtmatig zijn.

Omdat Adele aanvankelijk ontkende, dat de grens tussen hun beider percelen door het midden van de sloot liep en daaraan, niettegenstaande de herhaalde betwisting door Veldhuizen, bleef vasthouden, was sprake van een, zoals hiervoor is gebleken, onrechtmatige eigendomspretentie aan de kant van Adele en kon Veldhuizen moeilijk anders dan het kadaster opdracht geven deze grens te reconstrueren. Omdat Veldhuizen in deze gelijk bleek te hebben, waren de daaraan verbonden kosten aan te merken als vermogensschade, zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b. en c. van het Burgerlijk Wetboek. Het is juist, dat Adele na deze grensreconstructie zich opeens op verjaring ging beroepen, waardoor de loop van de kadastrale grens niet meer beslissend was, maar toen waren deze kosten al gemaakt. Strikt genomen, zou Adele al deze kosten moeten betalen, maar omdat Veldhuizen genoegen neemt met de helft, zal ik dienovereenkomstig oordelen.

Eindoverweging

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering van Adele.

De vordering wordt afgewezen.

Voor wat betreft de tegenvordering van Veldhuizen.

Voor recht wordt verklaard, dat de eigendomsgrens tussen de in deze procedure bedoelde percelen van partijen overeenkomt met de kadastrale erfgrens, zoals gereconstrueerd door het kadaster en in deze procedure opnieuw uitgezet door de landmeter, en dat de in deze procedure bedoelde strook grond, gelegen tussen de kadastrale grens en het gaashek nog altijd eigendom is van Veldhuizen.

De op de hiervoor bedoelde strook gerond aangebrachte beplantingen zijn door natrekking eigendom geworden van Veldhuizen. Adele is niet verplicht deze te verwijderen. Dat mag Veldhuizen zelf doen.

Het staat Veldhuizen vrij een schutting of hek te plaatsen op eigen grond ter afscheiding van de hiervoor bedoelde strook grond, mits zij zich daarbij (bijvoorbeeld voor wat betreft de maximale hoogte) houdt aan de plaatselijk mogelijk geldende publiekrechtelijke voorschriften.

De in deze procedure bedoelde sloot, voor zover nog open, mag alleen met toestemming van beide partijen worden gedempt.

Adele wordt verplicht om binnen twee weken na vandaag aan Veldhuizen te betalen de somma van € 242,50. Bij niet (tijdige) betaling is daarover de wettelijke rente verschuldigd, te berekenen vanaf vandaag.  

Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

 Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgesproken te Lievelde op 15 juni 2022_.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en H.T. Walstra als secretaris op 24 juni 2022.