VOLLEDIGE UITSPRAAK KRABBENDIJKE

Datum mondelinge uitspraak: 26 juni 2019 (Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Wemeldinge

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Familie B.

te Krabbendijke

verder te noemen Familie B.

en

Egon

te Vlissingen

verder te noemen Egon

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie oktober 2018 te doen beslechten.

De vordering van Familie B. is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Egon opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennisgenomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 26 juni 2019, welke is gehouden te Wemeldinge.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. Daarbij was tevens aanwezig makelaar Martin van Ieperen als deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht.

Als informanten zijn gehoord de broer van X en vader Egon.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van de Familie B.

Familie B.vordert, kort gezegd, dat zij het eerste recht van koop heeft met betrekking tot de in deze procedure bedoelde strook grond en wel tegen een schappelijke prijs.

Tegenvordering van heer Egon

Egon vordert, kort gezegd:

1. dat de Familie B. het onrechtmatige gebruik van de in deze procedure bedoelde strook grond binnen veertien dagen na de uitspraak beëindigt en dat zij die grond binnen die periode ontruimt, de door haar gestorte en gelegde stenen verwijdert en de grond weer egaliseert;
2. dat de Familie B. voor iedere dag, dat zij na die veertien dagen in gebreke is met de nakoming van hun verplichtingen, zoals hierboven vermeld, een door de bindend adviseur vast te stellen boete verbeurt.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement).

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

Familie B. woont in Krabbendijke en bezit daar een woning, met erf en tuin. Naast deze woning ligt een geasfalteerde baan en aan de andere kant van die geasfalteerde baan ligt een langgerekte strook grond met daarop een loods, kadastraal bekend als Gemeente Krabbendijke sectie X, met een oppervlakte van ongeveer 735 m². eigendom van Egon. De Familie B, met inbegrip van de ouders van mevrouw B, maakt al langer dan 30 jaar gebruik van een onbebouwde deel van dit perceel grond voor opslag en voor het parkeren. Daartoe is die grond een aantal jaren geleden ook verhard (schelpen en een stukje asfalt).

Egon heeft aangekondigd, dat hij deze door Familie B. gebruikte grond (vanaf de straatkant tot en met de treurwilg) wil verkopen. Familie B. heeft daarop laten weten, dat zij dat stuk grond wil kopen. Verder heeft zij laten weten een eerste recht van koop te hebben, omdat zij dit stuk grond al zolang gebruikt en onderhoudt. Behalve de Familie B.is ook een derde, die naast het betreffende stuk grond een woning met loodsen bezit, een gegadigde voor de aankoop.

Egon betwist het door Familie B. gestelde recht van eerste koop en meent vrij te zijn om die grond te verkopen aan wie hij wil. Egon is verder van mening, dat de Familie B. onrechtmatig gebruikmaakt van dat stuk grond, omdat er door hem nooit toestemming is verleend om dat stuk grond te gebruiken.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten

1. Egon is sinds ongeveer 27 jaar eigenaar van een strook grond van in totaal ongeveer 735 m² met daarop een loods, gelegen te Krabbendijke, kadastraal bekend als gemeente Krabbendijke, X.
2. De vader van mevrouw B. kreeg ruim 30 jaar geleden toestemming van de toenmalige eigenaar van dat perceel voor het op een onbebouwd deel daarvan opslaan van fruitkisten en het parkeren van auto’s. Ook is er een treurwilg geplant door de ouders van Egon.
3. Nadat de vader van mevrouw B. verhuisde, bleef mevrouw B. daar wonen. Daarna trok de heer B. bij haar in. Zij hebben het gebruik van die grond voortgezet, ook nadat Egon eigenaar werd. Daartegen is van de kant van Egon nooit bezwaar gemaakt.
4. Inmiddels worden daar geen fruitkisten meer opgeslagen. Wel worden er door Familie B. nog auto’s geparkeerd, staat er een mestkar en wordt de grond gebruikt voor de opslag van bouwmaterialen.
5. Gedurende de jaren, dat deze grond bij Familie B. op deze manier in gebruik is geweest, is die grond ook door haar onderhouden (onkruidvrij gehouden). Twee jaar geleden heeft Familie B. daarop een schelpenpad en een stukje asfalt verharding aangelegd.

Verslag van de deskundige

Het thans door Egon te koop aangeboden stukje grond, dat deel uitmaakt van perceel C 4615, is, gemeten vanaf de openbare weg tot en met de treurwilg, ongeveer 210 m² groot. Er rust de bestemming bedrijven op dit perceel. Uitgaande van enerzijds de gangbare prijs voor grond met bedrijfsbestemming ter plaatse, gecorrigeerd met de veel lagere prijs die de gemeente rekent voor zogenaamd snippergroen, zou toch minimaal een prijs van € 45,– per vierkante meter moeten worden aangehouden. Maar in dit geval hechten twee buren kennelijk veel belang aan de aankoop van juist deze grond, zodat een veel hogere marktprijs haalbaar lijkt.

Inhoudelijke beoordeling van het conflict

Gebruik van de grond.

Het jarenlange gebruik van de in deze procedure bedoelde strook grond, die deel uitmaakt van  X  en grof gezegd loopt vanaf de openbare weg tot en met de treurwilg, is gedurende meer dan 30 jaar door de achtereenvolgende eigenaren gedoogd. Dat Egon zelf nooit met zoveel woorden toestemming heeft verleend, kan daaraan niet afdoen, omdat hij al die tijd heel goed wist dat die grond door Familie B. werd gebruikt en hij daartegen nooit bezwaren heeft geuit. In zo’n geval spreken we van stilzwijgend gedogen. Anders dan door Egon aangevoerd, is daarom (in elk geval nu) geen sprake (meer) van onrechtmatig gebruik.

Dit neemt echter niet weg, dat het Egon vrij staat dat gedoogde gebruik te beëindigen, al moet hij Familie B. wel een redelijke termijn gunnen dat terrein te ontruimen. Dat geldt overigens alleen voor alle daarop geplaatste en/of achtergelaten roerende zaken, zoals bouwmaterialen, afval, mestkar en auto’s. Dus ook voor zaken, waarvan Familie B. zegt dat zij ze daar niet heeft geplaatst. Alleen de rommel vooraan, bij de openbare weg, hoeft Familie B. niet te verwijderen, omdat partijen het erover eens zijn, dat deze door de andere buurman daar is neergelegd.

Ik zie onvoldoende rechtsgrond om Familie B. te verplichten ook de verharding (schelpen en asfalt) en de bosjes te verwijderen, nu daarover nooit iets is afgesproken en die verharding en bosjes door natrekking deel zijn gaan uitmaken van de grond en inmiddels dus aan Egon in eigendom toebehoren. Voor het egaliseren van de grond zie ik evenmin voldoende rechtsgrond, al was het maar, omdat gesteld noch gebleken is dat Egon daarbij enig belang zou hebben.

Recht van eerste koop.

Uit alles wat over en weer is gesteld en/of is gebleken, kan niet worden afgeleid dat Familie B. een recht van eerste koop heeft verkregen op de in deze procedure bedoelde strook grond. Zo’n recht moet uitdrukkelijk zijn overeengekomen en mag niet worden afgeleid uit het feit, dat Familie B.c.s. die grond meer dan 30 jaar in gebruik heeft gehad. Ook het feit, dat zij gedurende die tijd onderhoud heeft gepleegd aan die grond en daarop geheel op eigen initiatief enige verharding heeft aangebracht, kan niet tot een ander oordeel leiden. Egon hoeft de grond dus niet aan Familie B. te verkopen.

Eindoverweging

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering van Familie B.

De vordering van Familie B. wordt afgewezen.

Voor wat betreft de tegenvordering van Egon.

Familie B. dient de in deze procedure bedoelde strook grond van ongeveer 210 m², deel uitmakend van kadastraal perceel Krabbendijke X lopend vanaf de openbare weg tot en met de treurwilg, binnen vier weken na vandaag leeg en ontruimd te verlaten, zoals hiervoor bedoeld, en mag daarna dit perceel grond niet meer zonder uitdrukkelijke toestemming van de eigenaar betreden, gebruiken en/of laten betreden of gebruiken.

Indien Familie B. niet tijdig voldoet aan het voorgaande verbeurt zij van rechtswege (geen aanmaning nodig) aan Egon een boete van € 100,– per dag of per keer dat zij daarmee in gebreke is, met een maximum van € 10.000,–.

Verstaat, dat deze verplichtingen voor wat betreft Familie B. hoofdelijk zijn.

Het mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te Wemeldinge op 26 juni 2019.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en H.T. Walstra als secretaris op 5 juli 2019.

H.T. Walstra                                                                         Mr. F.M. Visser