VOLLEDIGE UITSPRAAK VLAARDINGEN

Datum mondelinge uitspraak: 27 februari 2019 Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Vlaardingen

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Nico en Linda

te Vlaardingen

verder te noemen: Nico en Linda

tegen:

Herman  en Barbara

te Vlaardingen

verder te noemen Herman en Barbara

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie oktober 2018, te doen beslechten.

De vordering van Nico en Linda is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Herman en Barbara opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 27 februari 2019, welke is gehouden te Vlaardingen.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. De relevante perceelgrenzen zijn gereconstrueerd door het kadaster. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

De landmeter heeft mondeling verslag uitgebracht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van Nico en Linda.

Nico en Linda vordert, kort gezegd, een verklaring voor recht, dat hij recht van overpad heeft over het erf van Herman en Barbara om te laden en te lossen bij zijn bedrijf.

De tegenvordering van Herman en Barbara.

Herman en Barbara vordert, kort gezegd, dat Nico en Linda wordt verplicht om de garagedeur, die uitkomt op het erf van Herman en Barbara, dicht te metselen, verder om de betonnen bak (verlaagde inrit naar de garagedeur) te verwijderen, met egalisering en aan-heling van de bestrating, dit alles op eigen kosten, voorts om de ramen die uitzien op het erf van Herman en Barbara te blinderen en vast te zetten en verder om de zijdeur, die volgens Herman en Barbara uitkomt op het erf van laatstgenoemde, onklaar te maken, met verwijdering van de betonnen treden en tenslotte om de afzuig-installatie, die uitmondt op het erf van Herman en Barbara, te verwijderen, een en ander met een verbod om reclame/posters/teksten e.d. op de oostgevel van het winkel-pand aan te brengen en om nog verder te zeuren om recht van overpad.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ). 

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

Nico en Linda is eigenaar van een bedrijfsruimte, waarvan de oostelijke muur uitziet op een open erf, dat eigendom is van Herman en Barbara. Tussen partijen is onmin gerezen over een aantal onderwerpen, die samenhangen met het voorgaande, te weten: een al dan niet bestaand recht van overpad, een garagedeur in die oostelijke muur (met verlaagde inrit op het erf van Herman en Barbara) en verder nog een aantal ramen en de uitlaat van een afzuiginstallatie in meergenoemde oostelijke muur. Tenslotte wordt van de kant van Herman en Barbara geklaagd over een toegangsdeur op de zuidoostelijke hoek van genoemd bedrijfspand.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten

1. Herman en Barbara is sinds 15 december 2015 eigenaar van een drietal aaneengesloten percelen grond met bebouwing en verder toebehoren, staande en gelegen te Vlaardingen.
2. Nico en Linda is sinds 2 januari 2017 erfpachter van een aan perceel Sinds dezelfde datum is Nico en Linda ook nog erfpachter van een aan de noordzijde van laatstgenoemd perceel grenzend perceeltje grond, kadastraal bekend als gemeente Vlaardingen.
3. Het hiervoor bedoelde bedrijfspand is gebouwd in 1984. De oostelijke muur grenst aan de noordpunt precies aan de erfgrens met perceel 1863. Daarna loopt hij in zuidelijke richting iets schuin terug, zodat aan de zuidpunt op perceel 1434 een vrije ruimte van ongeveer 14 centimeter overblijft.
4. In die oostelijke muur zijn bij de bouw een viertal doorzichtige ramen gemaakt, twee op de begane grond en twee op de eerste verdieping, waarvan de laatste twee boven perceel 1863 openslaande ramen hebben. Al deze ramen hebben rechtstreeks uitzicht op perceel 1863, dat bij Herman en Barbara grotendeels in gebruik is als open erf/tuin.
5. Bij of kort na de bouw is ook een garagedeur in die oostelijke muur gemaakt, die toegang geeft tot het souterrain. Vanwege de verlaagde ligging van die garagedeur is bij wijze van inrit op het open erf van perceel 1863 tevens een schuin aflopende betonnen bak gemaakt.
6. De toenmalige eigenaar van perceel 1863 heeft in 1982 en in 1997 aan de toenmalige erfpachters van perceel 1434 (familie Van Lopik) uitdrukkelijk laten weten toestemming te geven voor de hiervoor bedoelde garagedeur en hen een persoonlijk recht van overpad over zijn erf (perceel 1863) naar die deur verleend, dit om goederen te kunnen vervoeren vanuit de kelder van het bedrijfspand (het souterrain) naar ‘de winkel’ en omgekeerd. Dat alles echter onder een aantal voorwaarden, waaronder de voorwaarde, dat deze toestemming zou komen te vervallen, als het ‘pand’ (bedoeld is het bedrijfspand) zou worden verkocht/vervreemd. Bij het eindigen van de toestemming moest de poort worden verwijderd en de muur dicht gemetseld. Daarmee zijn de toenmalige erfpachters van perceel 1434 akkoord gegaan.
7. Het bedrijfspand met erfpachtgrond is vervolgens tot 2010 direct of indirect in bezit gebleven van de familie Van Lopik, waarna het overging op Kopa Vlaardingen B.V. Deze vennootschap huurde tot in 2015 tevens (onder meer) perceel 1863, met de daarop gelegen inrit naar de garagedeur. Na het einde van deze huur zijn de garagedeur en de inrit gebleven, maar daarvan is geen gebruik meer gemaakt.
8. Kopa B.V. is in 2016 is gefailleerd. In 2017 is de erfpacht van perceel 1434 met het daarop gelegen bedrijfspand uit de failliete boedel aan Nico en Linda verkocht en geleverd. Er is toen geen regeling getroffen voor de garagedeur en het gebruik van perceel 1863 om die garagedeur te bereiken.
9. Hoewel Nico en Linda daarom dringend heeft verzocht, weigert Herman en Barbara hem overpad te verlenen over perceel 1863 om zijn garagedeur te kunnen bereiken. Het erf van perceel 1863 is afgesloten met een hek.
10. In meergenoemde oostelijke muur bevindt zich op de eerste verdieping ook nog de uitlaat van een in het bedrijfspand van Nico en Linda aanwezige afzuiginstallatie, die uitkomt op perceel 1863. Tenslotte heeft Nico en Linda aan de oostelijke muur een reclamebord opgehangen.

• De hoofdingang van het bedrijfspand is aan de zuidzijde gelegen. Op de zuidoostelijke hoek is nog een tweede toegangsdeur aanwezig. In de westelijke muur (uitkomend op de Landstraat) is nog een tweede garagedeur gemaakt, met een steile afrit in het souterrain.

Kadastrale grensreconstructie

Uit de kadastrale grensreconstructie, waarvan gesteld noch gebleken is dat deze niet overeen komt met de werkelijke eigendomsverhoudingen, blijkt voor zover thans van belang het volgende:

1. De perceelgrens tussen de percelen 1863 en 1434 loopt vanaf de noordelijke punt (0 centimeter) schuin langs de oostelijke muur tot aan de zuidpunt (14 centimeter).
2. Het reclamebord aan de oostelijke gevel hangt geheel boven de eigen grond van Nico en Linda.
3. De hiervoor onder 11 bedoelde toegangsdeur, met stoeptreden, bevindt zich niet op de grond van Herman en Barbara.

Inhoudelijke beoordeling van het conflict

Recht van overpad.

De meest verstrekkende vraag, die door mij moet worden beantwoord, is of Nico en Linda een recht van overpad heeft over het erf van perceel 1863, om de garagedeur in de oostelijke muur van zijn bedrijfspand te kunnen bereiken.

Van een ingeschreven erfdienstbaarheid met die strekking is niet gebleken, zodat deze alleen door verjaring zou kunnen zijn verkregen. Daarvoor is echter nodig, dat Nico en Linda en/of zijn rechtsvoorgangers, meer dan 10 jaar (te goeder trouw) althans meer dan 20 jaar het juridische bezit heeft/hebben gehad van een dergelijke erfdienstbaarheid. Daarvan is echter geen sprake. Tot 2010 mocht de familie Van Lopik immers krachtens persoonlijke toestemming gebruik maken van het betreffende erf om de garagedeur te kunnen bereiken. Daarna heeft Kopa dat erf gehuurd tot in 2015. Dat alles staat aan juridisch bezit van een recht van overpad in de weg. Daarna is feitelijk geen gebruik meer gemaakt van perceel 1863 om de garagedeur te bereiken.

Samenvattend is er dus geen recht van overpad door verjaring verkregen en Herman en Barbara is ook overigens niet verplicht om Nico en Linda er door te laten. Van een noodsituatie is bovendien geen sprake, omdat het souterrain van het bedrijfspand, zoals nog is gebleken, zij het met enige moeite ook via de andere garagedeur bereikbaar is. 

Gelet op deze uitkomst spreekt het voor zich, dat Nico en Linda Herman en Barbara daarover niet langer mag lastig vallen.

De garagedeur en de verlaagde inrit.

Klaarblijkelijk beroept Herman en Barbara, die wil dat de garagedeur wordt verwijderd en de muur wordt dichtgemetseld, zich op de hiervoor onder 6. bedoelde voorwaarden, die waren verbonden aan de toentertijd gegeven toestemming. Die voorwaarden kunnen echter niet aan Nico en Linda worden tegengeworpen, nu Nico en Linda deze bij het verkrijgen van het erfpachtrecht op perceel 1434 met het daarop gebouwde bedrijfspand niet kende noch hoefde te kennen.

Ik zou dan ook niet weten op welke grond Herman en Barbara thans verwijdering van deze deur en het vervolgens dichtmetselen van de muur zou mogen vorderen. Die garagedeur mag niet meer worden gebruikt, dus is het voldoende dat deze blijvend wordt vergrendeld.

Voor wat betreft de verlaagde inrit op het erf van Herman en Barbara heeft eveneens te gelden, dat niet valt in te zien op welke rechtsgrond Nico en Linda deze ongedaan zou moeten maken. Als Herman en Barbara dat wil, mag hij dat zelf doen, mits hij daarbij geen schade toebrengt (denk ook aan de afwatering!) aan het bedrijfspand van Nico en Linda.

De ramen.

Aan Herman en Barbara moet onmiddellijk worden toegegeven, dat de ramen in de oostelijke muur van het bedrijfspand niet voldoen aan de in artikel 5.50 van het burgerlijk wetboek gestelde eisen en bovendien ook nog eens openslaan boven het perceel van Herman en Barbara, maar nu deze onrechtmatige toestand al meer dan 20 jaar heeft voortgeduurd, is het recht om daartegen op te treden verjaard. De ramen kunnen dus blijven.

De afzuiginstallatie.

De afzuiginstallatie mondt uit op de eerste verdieping. Dat deze op volle kracht hoorbaar geluid veroorzaakt, is onvoldoende om te kunnen spreken van onrechtmatige hinder. Stankoverlast heb ik niet kunnen vaststellen, daarvan is momenteel kennelijk geen sprake.  Die afzuiger kan dus blijven.

De toegangsdeur op de zuidoostelijke hoek.

Anders dan Herman en Barbara dacht, blijkt deze toegangsdeur niet op zijn perceel maar op de openbare weg uit te komen. Ook de traptreden liggen niet op zijn grond. Dat kan dus blijven, zoals het is.

Reclamebord.

Ik zie evenmin een rechtsgrond om Nico en Linda te kunnen verbieden het reclamebord aan de oostelijke muur van het bedrijfspand te verwijderen. Het hangt aan zijn eigen muur en boven zijn eigen grond.

Eindoverweging

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering  en de tegenvordering.

Bepaalt dat de garagedeur in de oostelijke muur van het bedrijfspand blijvend moet worden vergrendeld.

Alle vorderingen over en weer worden voor het overige afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te  Vlaardingen op 27 februari 2019.