Datum mondelinge uitspraak: 1 februari 2019 (Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)
Plaats uitspraak: Heerenveen
Bindend Advies.
In het geschil tussen:
Christiaan,
wonende te Drachten,
bijgestaan door zijn vriendin Janet,
verder te noemen Christiaan,
en
Freerk en Betty,
wonende te Drachten,
verder te noemen Freerk en Betty.
(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)
De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’, editie oktober 2018 te doen beslechten.
De vordering van Christiaan is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Freerk en Betty opgenomen.
Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 1 februari 2019, welke is gehouden te Heerenveen.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde woningen en heeft hij onder meer de schutting, boom en het tuinhuis in het bijzijn van partijen bezichtigd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. De relevante grens tussen beide percelen is gereconstrueerd door het kadaster (landmeter Sietze XX).
Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
De landmeter heeft mondeling verslag uitgebracht. Als deskundige is gehoord makelaar A. XX.
Hierna is mondeling uitspraak gedaan.
Vordering van Christiaan:
Christiaan vordert, kort samengevat, dat de situatie blijft zoals die thans is, dat, als de schutting op de kadastrale grens moet komen, hij die schutting mag doortrekken tot aan de straat en tot op de maximale toegestane hoogte, en dat de boom weg moet, als die te dicht op de garage staat en dat het tuinhuis weg moet, als die te dicht op de grens staat.
Vordering van Freerk en Betty:
Freerk en Betty vorderen, kort samengevat, dat de schutting op de kadastrale grens wordt geplaatst en dat de hoogte en lengte daarvan blijft, zoals die nu is.
Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement).
Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.
Partijen zijn elkaars buren. Omdat Christiaan heeft aangegeven zijn woning te willen verkopen, willen Freerk en Betty een schutting, die zij nu op eigen grond hebben staan, op de juiste kadastrale grens tussen beide percelen plaatsen. In de huidige situatie heeft Christiaan meer grond in gebruik, dan hem toekomt. Vanwege de eventuele komst van nieuwe buren, willen Freerk en Betty een en ander nu goed geregeld zien.
Vanwege het conflict over de schutting stelt Christiaan nu dat hij ook problemen heeft met een boom, die te dicht op de erfgrens staat en met een tuinhuis, dat tegen zijn garagemuur is gebouwd.
Beoordeling van het geschil.
Vaststaande feiten.
‘Tussen de op beide percelen gebouwde woonhuizen…..is een inrit gelegen, van welke inrit de comparanten sub 1 en sub 2 beiden gebruik maken. ….. wordt bij deze gevestigd en aanvaard, over en weer, ten behoeve en ten laste van de beide hiervoor gemelde percelen,……. als heersend en dienend erf de erfdienstbaarheid van weg om te komen van- en te gaan naar de openbare weg danwel om de erven vanaf de openbare weg te bereiken. ….. Het is de eigenaren en gebruikers van de beide erven voorts verboden de inrit op enige wijze te blokkeren,’
van de inrit tot aan zijn erker loopt. Daarbij is de gehele inrit vrijgehouden, zodat Christiaan via deze inrit ongehinderd zijn garage kan gebruiken. In het, voor zijn eigendomsverkrijging, in opdracht van Christiaan gemaakte taxatierapport van XX, is vermeld dat ‘een deel van de grond van de buren is om niet in gebruik.’ Daarvan is ook melding gemaakt in een door de vorige eigenaar van XX bij gelegenheid en ten behoeve van de verkoop ingevulde vragenlijst. Daarmee is bedoeld de hiervoor onder 4. bedoelde strook grond.
Verslag van de landmeter.
De landmeter heeft de kadastrale erfgrens gereconstrueerd. Uit die reconstructie blijkt, dat als een schutting wordt gebouwd op de op de inrit gelegen erfgrens, de inrit wordt versmald tot 1.42 meter waardoor de achtergelegen garage niet meer voor auto’s bereikbaar is en bovendien de garagedeur niet meer helemaal open kan.
Verslag deskundige.
Volgens de makelaar brengt het niet meer kunnen gebruiken van de garage als garage bij verkoop een waardevermindering met zich mee van ongeveer
€ 5.000,–. Een huis met een als zodanig bruikbare garage is bovendien makkelijker verkoopbaar.
Inhoudelijke beoordeling.
Schutting
Voorop gesteld moet worden dat Freerk en Betty eigenaren waren en zijn van de kadastraal tot zijn perceel behorende strook grond, die nu deel uitmaakt van de inrit. Dat zelfde geldt voor Christiaan. Van eigendomsverkrijging door verjaring door Christiaan van Freerk en Betty’s deel van de inrit kan geen sprake zijn, al was het maar omdat Christiaan wist, of behoorde te weten, dat hij een deel van de inrit slechts in (mede)gebruik had (geen juridisch bezit).
In beginsel hebben beide partijen dan ook het recht om te vorderen, dat een schutting of muur wordt opgericht op de grens tussen hun beider percelen, ook al loopt die op de inrit.
Die vrijheid is in dit geval, voor zover het de inrit betreft, evenwel komen te vervallen, omdat het beide partijen krachtens de hiervoor onder 4. bedoelde erfdienstbaarheid verboden is om de inrit te blokkeren.
Welnu, het plaatsen van een schutting op de inrit, door wie van partijen dan ook, betekent natuurlijk dat deze gedeeltelijk wordt geblokkeerd, wat niet is toegestaan.
Anders dan Freerk en Betty denken, kunnen zij die erfdienstbaarheid niet eenzijdig ongedaan maken, ook al was het vestigen daarvan oorspronkelijk hun idee, omdat zij toentertijd overwogen ook zelf een garage te bouwen achter die inrit.
Ook het gegeven, dat de garage van Christiaan al tientallen jaren niet meer als zodanig wordt gebruikt, maakt deze erfdienstbaarheid niet ongedaan.
Omgekeerd is het aan Christiaan natuurlijk niet toegestaan om diezelfde inrit te blokkeren, door het hebben van een pergola met poort en het op die inrit parkeren van voertuigen. Dat Freerk en Betty dat tot nu toe hebben gedoogd maakt dit niet anders. Het is aan Freerk en Betty om te beslissen of zij opvolgende eigenaren van XX datzelfde blijft gunnen.
Boom
Volgens het bepaalde in artikel 4.11 van de Algemene plaatselijke verordening van de gemeente Smallingerland is de afstand als bedoeld in artikel 5:42 Burgerlijk Wetboek vastgesteld op 0,5 meter voor bomen en op nihil voor heggen en heesters.
Het is duidelijk, dat de in deze procedure bedoelde boom, vanaf het midden van de voet gemeten, op voldoende afstand van de erfgrens staat geplant.
Gedwongen verwijdering van de boom is dan ook alleen aan de orde, als deze maatschappelijk onaanvaardbare overlast zou opleveren. Overlast is er zeker, maar niet onaanvaardbaar, al was het maar omdat de overlast Christiaan naar eigen zeggen nooit zoveel kon schelen en de vordering tot verwijdering van de boom alleen is ingediend, omdat Freerk moeilijk is gaan doen over de schutting. Overigens hebben Freerk en Betty wel laten weten te overwegen de boom te verwijderen, maar dat is verder aan hen en aan de gemeente (omgevingsvergunning is nodig).
Tuinhuis
Freerk en Betty hebben beloofd het tuinhuisje te verwijderen, aan welke belofte zij mogen worden gehouden. Een nieuw tuinhuisje mag niet meer tegen de garagemuur worden gebouwd.
Slotoverweging.
Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist en dat het (mogelijk) meer of anders gevorderde moet worden afgewezen.
Teneinde te bewerkstelligen dat ook nieuwe eigenaren van de hier betrokken percelen gebonden zijn aan deze uitspraak, moet deze via de notaris worden ingeschreven. Partijen wordt in dat verband gewezen op het bepaalde in artikel 16 lid 5 van het reglement, luidende als volgt:
Indien een of meer van de partijen het bindend advies wil(len) laten inschrijven in de openbare registers is/zijn de andere partij(en) verplicht daaraan zijn/hun onvoorwaardelijke medewerking te verlenen, met inbegrip van het medewerken aan de daartoe op te stellen notariële akten. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de notaris, wordt deze door de secretaris aangewezen. Een en ander geschiedt op kosten van de partij die inschrijving wil bewerkstelligen, dan wel, indien beide partijen inschrijving willen, op gezamenlijke kosten, alles tenzij in het
bindend advies anders is beslist. Indien een partij, na daartoe behoorlijk te zijn aangemaand, nalaat zijn volledige medewerking aan inschrijving te verlenen, zoals hiervoor bedoeld, verbeurt hij aan de andere partij een boete, zoals bedoeld in artikel 6.91 van het Burgerlijk Wetboek, van € 250,– per dag dat hij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,–. De boete wordt pas verschuldigd, nadat vruchteloos tot nakoming is aangemaand. Dit onverminderd de bevoegdheid van de andere partij om daarnaast nakoming via de gewone rechter af te dwingen.
B E S L I S S I N G
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.
Voor recht wordt verklaard dat geen schutting mag worden geplaatst op de in deze procedure bedoelde inrit en dat Freerk en Betty verplicht zijn om binnen 3 maanden na heden het in deze procedure bedoelde tuinhuisje te verwijderen, waarbij heeft te gelden dat een mogelijk nieuw tuinhuisje niet tegen de garagemuur van Christiaan mag worden gebouwd.
Voor recht wordt verder verklaard, dat de in deze procedure bedoelde inrit niet meer mag worden gebruikt om voertuigen te stallen en dat deze inrit tot aan de garage vrij moet worden gemaakt van alle bouwsels, zoals pergola en houten poort.
Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als bindend adviseur en mondeling uitgesproken te Heerenveen op 1 februari 2019.
Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en H.T. Walstra als secretaris.
H.T. Walstra Mr. F.M. Visser
