VOLLEDIGE UITSPRAAK SIEBENGEWALD

Datum mondelinge uitspraak: 3 juli 2018 (Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Boxmeer

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

1. Wynand
2. Anita

te: Siebengewald

verder te noemen: Wynand en Anita,

tegen:

Erik

te: Siebengewald

verder te noemen Erik,

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie juni 2018 te doen beslechten.

De vordering van Wynand en Anita is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Erik opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 3 juli 2018, welke is gehouden te Boxmeer.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar het in deze procedure bedoelde appartement met omgeving en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. De relevante perceelgrenzen zijn gereconstrueerd door het kadaster. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht. Als getuige is gehoord de heer Piet (buurman Wynand en Anita).

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van Wynand en Anita;

Wynand en Anita vorderen kort gezegd, zoals bij gelegenheid van de hoorzitting nader aangegeven en gepreciseerd:

1. dat de door Erik voorgenomen plaatsing van een winkelwagenstalling wordt verboden en een verklaring voor recht, dat Wynand en Anita hun spullen ter plaatse van de voorgenomen winkelwagenstalling mag laten staan;
2. een verklaring voor recht, dat zij een gebruiksrecht heeft verkregen op het in deze procedure bedoelde pad, over de vroegere volle breedte daarvan, tot aan het inmiddels verwijderde hek, evenals een gebruiksrecht op het onder en naast de toegangstrap tot hun appartement gelegen stukje grond, zodat zij daar hun scooters, fietsen en kliko mogen blijven stallen;
3. dat zij door Erik met rust wordt gelaten;
4. dat Erik wordt verplicht tot betaling van een door mr. Frank Visser in alle redelijkheid te bepalen bedrag aan smartengeld.

De tegenvordering van Erik.

Erik vordert kort gezegd, zoals bij gelegenheid van de hoorzitting nader aangegeven en gepreciseerd:

1. een verklaring voor recht, dat hij de voorgenomen winkelwagenstalling zonder tegenwerking van Wynand en Anita mag plaatsen op het in deze procedure bedoelde, onder en naast de toegangstrap tot het appartement van Wynand en Anita gelegen stukje grond en dat Wynand en Anita dit stukje grond ontruimt.
2. dat Wynand en Anita het dakterras op de achter hun appartement liggende woning ontruimt en dat Wynand en Anita een door hun, op het dakterras, naast de berg- en CV ruimte, op en tegen het aangrenzende, in eigendom aan Erik toebehorende woonhuis geplaatst raamkozijn met glas verwijdert, evenals een aan de westkant aan het dakterras vastgemaakte, boven de grond van Erik uitstekende uitbouw (met dak en ramen) evenals een door Wynand en Anita gemaakte hemelwaterafvoer, die richting het dak van een aangrenzende, eveneens in eigendom aan Erik toebehorende  winkelruimte (viswinkel) loopt.
3. dat Wynand en Anita in de berg-/CV ruimte geen hoog brandbare materialen (meer) opslaat;
4. een verklaring voor recht, dat bij enige schade/lekkage aan het dak, onder het dakterras, de kosten van herstel volledig voor rekening van Wynand en Anita komen;
5. verwijdering van een poort en paal op het in deze procedure bedoelde pad;
6. een verbod voor Wynand en Anita, om zonder overleg met de Vereniging van Eigenaren aanpassingen te doen aan het pand waarvan hun appartement onderdeel uitmaakt;
7. een verbod voor Wynand en Anita, om eigenmachtig aanpassingen te doen op of aan onroerende, aan Erik in eigendom toebehorende zaken.
8. een verklaring voor recht dat Erik zonder tegenwerking van Wynand en Anita een hek langs het in deze procedure bedoelde pad mag plaatsen op de kadastrale grens.

Het geschil.

In deze zaak gaat het zakelijk weergegeven om het volgende:

1. Wynand en Anita zijn eigenaar van een appartementsrecht, omvattende het uitsluitend gebruik van de ruimten bestemd voor een woning op de eerste en tweede verdieping, een balkon aan de voorzijde op de eerste verdieping en entree trappenhuis, plaatselijk bekend als Gochsedijk XXX, kadastraal bekend als gemeente Bergen, sectie X, nummer XXX, complexaanduiding XXX, appartementsindex X Als splitsingsreglement is van toepassing verklaard het Modelreglement 1992.
2. Erik is eigenaar van de resterende twee appartementsrechten in dat gebouw, evenals van het dat gebouw omringende perceel met opstallen, kadastraal bekend als gemeente Bergen, sectie X, nummer XXX (voortkomend uit nummer XXX).
3. Tenslotte is Erik ook nog eigenaar van de naast perceel XXX gelegen percelen nummer XXX, dat thans in gebruik is als parkeerterrein en nummer XXX, waarop winkels zijn gebouwd en dat verder eveneens als parkeerterrein wordt gebruikt.
4. Naast het alleenrecht op de hiervoor onder 1. genoemde ruimten en zaken hebben Wynand en Anita, krachtens een daartoe gevestigde erfdienstbaarheid, nog een aantal andere zaken in (mede) gebruik, te weten het dakterras op de eerste verdieping en de daaraan grenzende berging-/CV ruimte, alles gelegen bovenop het aan hun appartement grenzende woonhuis op perceel XXX.
5. Daarnaast maken zij, eveneens krachtens een daartoe gevestigde erfdienstbaarheid, gebruik van een pad, dat vanaf de openbare weg, via de noord/oostzijde van haar appartement, over perceel nummer XXX naar de stalen toegangstrap loopt. Tenslotte maken zij al meer dan 20 jaar lang gebruik van een onder en naast die trap gelegen stukje grond op perceel nummer XXX, waar zij scooters, fietsen en een kliko stalt. Erik, die doende is met de bouw van een nieuwe, grote supermarkt, is van plan een winkelwagenstalling te realiseren op laatstgenoemd stukje grond en wil in dat verband tevens een hek plaatsen, precies op de erfgrens tussen de percelen nummers XXX en XXX, waardoor het in deze procedure bedoelde pad, dat kadastraal iets over perceel XXX loopt, wordt versmald. Wynand en Aninta willen dat voorkomen.
6. Op zijn beurt maakt Erik weer bezwaar tegen de eigenmachtige veranderingen, die door Wynand en Anita zijn aangebracht op en aan het bij hen in (mede)gebruik zijnde dakterras, te weten aan de zuidzijde een kozijn met glas, naast het stookhok, op en tegen het woonhuis op perceel XXX, evenals tegen een aan de westzijde van het dakterras aangehechte, boven perceel nummer XXX uitstekende aanbouw (verlengd terras, met dak en ramen). Tevens is er kennelijk onenigheid over de vraag, wie de kosten van het herstel van mogelijke dak-lekkages onder het dakterras moet betalen.
7. Daarnaast maakt Erik bezwaar tegen de opslag van brandbare stoffen in het berg-/CV-hok. Tenslotte verzet Erik zich tegen een door Wynand en Anita op het pad geplaatste paal en poort en tegen een door Wynand en Anita gemaakte regenafvoer, richting het dak van een aangrenzende winkelruimte (viswinkel) op perceel nummer XXX.
8. De hiervoor bedoelde erfdienstbaarheden, ten gunste van het appartementsrecht van Wynand en Anita en ten laste van perceel XXX (voortkomend uit perceel XXX) zijn zakelijk weergegeven als volgt omschreven:

– het recht van uitweg om te komen en te gaan naar de Gochsedijk, van en naar de opgang van het appartement (aan de achterzijde) op de ten tijde van vestiging bestaande wijze aan de noord/oostzijde langs het appartement;

– het recht op (mede)gebruik van het achterdakterras gelegen op de eerste verdieping aan de zuidzijde van het appartement;

– het recht op (mede)gebruik van de berging/het stookhok op de eerste verdieping, aansluitend aan het hiervoor bedoelde dakterras.

9. Voor wat betreft het onderhoud van het dakterras, de opstaande randen, daktrimmen, boeiboorden, betegeling (en/of vlonders) ballustraden en de dakbedekking zelf is in dat verband verder bepaald, dat de kosten daarvan geheel voor rekening komen van de appartementseigenaar.

• Voor wat betreft het onderhoud van het karkas van het berg-/stookhok is tenslotte bepaald dat de kosten daarvan voor de helft voor rekening komen van de appartementseigenaar, met dien verstande dat de CV-ketel en de daaraan gekoppelde leidingen, geheel voor rekening van de eigenaar blijven.

Beoordeling van het geschil.

Aangaande de hiervoor bedoelde geschilpunten wordt als volgt geoordeeld:

Naar mijn oordeel staat het Erik ten aanzien van Wynand en Anita vrij, om op zijn eigen grond naast en onder de toegangstrap naar het appartement van Wynand en Anita een winkelwagen opstelplaats te maken, zolang de toegang tot de stalen toegangstrap daardoor niet wordt geblokkeerd of belemmerd. Het enkele feit dat Wynand en Anita het daartoe bestemde stukje grond al meer dan 20 jaar lang hebben mogen gebruiken (gedoogd) voor het stallen van hun scooters, fietsen en kliko, levert nog geen recht op om dit te blijven doen. Erik heeft een redelijk belang bij het beëindigen van dit tot dusverre gedoogde gebruik. Wynand en Anita moeten hun eigendommen binnen een maand na vandaag verwijderen en verwijderd houden, bij gebreke waarvan Wynand en Anita van rechtswege een boete verbeuren aan Erik van € 100,– per dag dat zij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 5.000,–.  Onverminderd het voorgaande, staat het Erik vrij om die eigendommen, na het verstrijken van de hiervoor bepaalde termijn, zelf te verwijderen en voor risico van Wynand en Anita aan de openbare weg te plaatsen.

Voor wat betreft de breedte van het pad heeft Erik alsnog toegezegd het door hem daarlangs te plaatsen hek op dezelfde lijn te plaatsen als het vroegere hek, zodat de gebruiksbreedte niet wordt versmald. Hij mag aan die toezegging worden gehouden, zodat geen verdere beslissing op dat punt nodig is. Wel moeten Wynand en Anita de door hen op dat pad geplaatste toegangspoort met paal binnen drie maanden na vandaag verwijderen en verwijderd houden, omdat die door hen zonder recht of titel op de grond van Erik is geplaatst. Bij gebreke daarvan verbeuren Wynand en Anita van rechtswege een boete aan Erik van € 100,– per dag, dat zij daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 5.000,–.  Onverminderd het voorgaande, staat het Erik vrij om die poort en paal, na het verstrijken van de hiervoor bepaalde termijn, zelf te verwijderen en als grofvuil af te (doen) voeren.

Ook het dakterras is geen eigendom van Wynand en Anita. Zij hebben slechts het recht op (mede)gebruik. Daaronder valt naar mijn oordeel niet het recht, om eigenmachtig een kozijn met glas op dat terras te plaatsen, op en tegen het aangrenzende woonhuis, eigendom van Erik. Dat daarmee wordt beoogd de vislucht van de aangrenzende viswinkel te keren, doet daar niet aan af. Dat betekent dat Wynand en Anita dit kozijn met glas binnen een termijn van drie maanden na vandaag schadevrij moeten verwijderen en verwijderd houden, op straffe van een van rechtswege aan Erik te verbeuren boete van € 200,– per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 10.000,–.

De aan het dakterras gehechte, op en boven het aan Erik in eigendom toebehorende perceel XXX staande/hangende, uitbouw met dak en ramen, maken eveneens inbreuk op het eigendomsrecht van Erik. Als een vorige eigenaar van dat perceel daarvoor al toestemming heeft gegeven, dan is deze niet ingeschreven in de openbare registers en is Erik, die daarvan in elk geval geen weet had, daaraan niet gebonden. In beginsel mag Erik dan ook eisen, dat Wynand en Anita een einde maken aan deze onrechtmatige situatie. Op de voet van het bepaalde in de artikelen 5.54 en 3.13 van het Burgerlijk Wetboek zal ik echter bepalen, dat ten gunste van het appartementsrecht van Wynand en Anita en ten laste van perceel nummer XXX een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand moet worden gevestigd, door de notaris volgens de regelen der kunst nader te omschrijven, alles op kosten van Wynand en Anita. Als schadeloosstelling, bedoeld in artikel 5.54 zal Erik genoegen moeten nemen met een jaarlijks door de eigenaar van het appartementsrecht van Wynand en Anita (heersend erf) te betalen retributie van € 100,–. De kosten van de notaris, waaronder begrepen de kosten van inschrijving en mogelijke andere leges, worden gedragen door Wynand en Anita. Indien een partij, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen, niet verschijnt bij de notaris (akte non comparitie) komen de kosten daarvan voor rekening van de niet verschenen partij. Partijen zijn overigens op de voet van het bepaalde in artikel van artikel 16 lid 5 van het reglement op straffe van de daarin bepaalde boete verplicht aan dit alles hun volledige medewerking te verlenen.

Voor wat betreft de kosten van onderhoud en herstel van het dakterras en de daaronder gelegen dakbedekking wordt kortheidshalve verwezen naar de hiervoor onder 9 weergegeven zinsnede.  Die is volstrekt duidelijk en behoeft geen nadere toelichting en/of beslissing.

De hemelwaterafvoer naar het dak van de viswinkel mag blijven, nu voldoende is gebleken, dat Erik daarvoor zijn toestemming heeft verleend, terwijl niet is gebleken van voldoende zwaarwegend omstandigheden, die intrekking van die toestemming zouden rechtvaardigen.

Voor wat betreft de berg-/CV-ruimte komt het mij inderdaad voor, dat daarin door wie dan ook, op straffe van een boete, geen hoog brandbare zaken, zoals verf, mogen worden opgeslagen.

De vordering van Wynand en Anita om met rust te worden gelaten is onvoldoende geconcretiseerd en daarom niet toewijsbaar. Dat geldt ook voor het gevorderde smartengeld, waarvoor een goede rechtsgrond ontbreekt.

Tenslotte zijn beide partijen het erover eens, dat geen van hen zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaren van het gebouw, waarin hun appartementen zijn gelegen, veranderingen mag aanbrengen aan de buitenzijde van dat gebouw. Dat geldt ook voor het eigenmachtig aanbrengen van veranderingen door Wynand en Anita in, aan of op onroerende zaken, die in eigendom aan Erik toebehoren. Ik zal een daartoe strekkend verbod in deze beslissing vastleggen. Degene die dit verbod overtreedt, verbeurt –na behoorlijke aanmaning die verandering ongedaan te maken- aan de tegenpartij een boete van € 10.000.

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

5. Voor recht wordt verklaard, dat Erik gerechtigd is om op zijn grond naast en onder de stalen toegangstrap naar het appartement van Wynand en Anita een winkelwagenstalling te realiseren, mits daardoor de toegang tot die trap niet wordt geblokkeerd of belemmerd. Wynand en Anita moeten hun eigendommen daar binnen een maand na vandaag verwijderen en verwijderd houden, bij gebreke waarvan Wynand en Anita van rechtswege een boete verbeurt aan Erik van € 100,– per dag dat zij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 5.000,–. Onverminderd het voorgaande, staat het Erik vrij om die eigendommen, na het verstrijken van de hiervoor bepaalde termijn, zelf te verwijderen en voor risico van Wynand en Anita aan de openbare weg te plaatsen.
6. Erik is verplicht het door hem langs het in deze procedure bedoelde pad, te plaatsen hek op dezelfde lijn te plaatsen als het vroegere hek, zodat de gebruiksbreedte niet wordt versmald. Wynand en Anita moeten de door hen op dat pad geplaatste toegangspoort met paal binnen drie maanden na vandaag verwijderen en verwijderd houden. Bij gebreke daarvan verbeuren Wynand en Anita van rechtswege een boete aan Erik van € 100,– per dag, dat zij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 5.000,–.  Onverminderd het voorgaande, staat het Erik vrij om die poort en paal, na het verstrijken van de hiervoor bepaalde termijn, zelf te verwijderen en als grofvuil af te (doen) voeren.
7. Wynand en Anita moeten het kozijn met glas naast de berging-/CV ruimte binnen een termijn van drie maanden na vandaag schadevrij verwijderen en verwijderd houden, op straffe van een van rechtswege aan Erik te verbeuren boete van € 200,– per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 10.000,–.
8. Op de voet van het bepaalde in de artikelen 5.54 en 3.13 van het Burgerlijk Wetboek wordt, voor wat betreft de op en boven perceel nummer XXX gebouwde aanbouw bepaald, dat ten gunste van het appartementsrecht van Wynand en Anita en ten laste van perceel nummer XXX, een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand moet worden gevestigd, door de notaris volgens de regelen der kunst nader te omschrijven, alles op kosten van Wynand en Anita. Als schadeloosstelling, bedoeld in artikel 5.54 wordt een jaarlijks door de eigenaar van het appartementsrecht (heersend erf) te betalen retributie van € 100,– bepaald. De kosten van de notaris, waaronder begrepen de kosten van inschrijving en mogelijke andere leges, worden gedragen door Wynand en Anita. Indien een partij niet verschijnt bij de notaris (akte non comparitie) komen de kosten daarvan voor rekening van de niet verschenen partij. Partijen zijn overigens op de voet van het bepaalde in artikel van artikel 16 lid 5 van het reglement op straffe van de daarin bepaalde boete verplicht aan dit alles hun volledige medewerking te verlenen.
9. Partijen zijn beiden verplicht ervoor te zorgen, dat geen hoog brandbare zaken worden opgeslagen in het in deze procedure bedoelde berging-/CV ruimte. Bij overtreding verbeurt de nalatige partij van rechtswegen een boete van € 25,– per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 2.000,–.
10. Het wordt partijen verboden om zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaren van het gebouw, waarin hun appartementen zijn gelegen, veranderingen aan te brengen aan de buitenzijde van dat gebouw. Dat geldt ook voor het eigenmachtig aanbrengen van veranderingen door Wynand en Anita in of aan onroerende zaken die in eigendom aan Erik toebehoren. Degene die dit verbod overtreedt, verbeurt -na behoorlijke aanmaning die verandering ongedaan te maken- aan de tegenpartij een boete van € 10.000,–.
11. Het over en weer (mogelijk) meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

 Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te  Boxmeer op 3 juli 2018.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op 9 juli 2018.