Volledige uitspraak Leiden

Datum mondelinge uitspraak: 9 oktober 2017
(onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)
Plaats uitspraak: Leiderdorp

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

C.G. Tijsterman

te: Leiden

verder te noemen: Tijsterman,

tegen:

C.A.M. Koevoet

te: Leiden

verder te noemen Koevoet.

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie november 2015 te doen beslechten.

De vordering van Tijsterman is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Koevoet opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 9 oktober 2017, welke is gehouden te Leiderdorp.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. Daarbij was tevens aanwezig ing. Erik Roelofsen B.Sc  als deskundige, die geluidsmetingen heeft gedaan. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van Tijsterman.

Tijsterman vordert, kort gezegd, dat Koevoet wordt verplicht om alles wat tegen de schutting aanstaat en wat boven de schutting uitgroeit te verwijderen en verder, dat Koevoet wordt verplicht mee te betalen aan een nieuwe schutting.

De tegenvordering van Koevoet.

Koevoet vordert, kort gezegd, dat de bomen mogen blijven staan en dat Tijsterman wordt verplicht de serre te verwijderen. Daarnaast wil Koevoet bereiken, dat Tijsterman wordt verplicht de door hem gestelde geluidsoverlast te staken.

De verhuurder.

De hierna te noemen verhuurder is in kennis gesteld van de onderhavige procedure, en heeft daartegen geen bezwaar gemaakt.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten.

In deze procedure mag worden uitgegaan van de volgende feiten.

1. Partijen zijn elkaars buren. Tijsterman huurt de woning met tuin en verdere aanhorigheden staande en gelegen te Leiden aan de Prinsenstraat 71 en Koevoet huurt de daarnaast gelegen woning aan de Prinsenstraat 73. Het betreft kleine woningen, naar aard en inrichting (in het bijzonder) bestemd voor gebruik als seniorenwoning. Partijen behoren beiden tot de doelgroep.
2. Genoemde woningen worden verhuurd door de Woningstichting Portaal en zijn gelegen op het aan Portaal in eigendom toebehorende, ongedeelde perceel, kadastraal bekend als gemeente Leiden, sectie K, nummer 5826.
3. Op alle twee de huurovereenkomsten, zijn de door Portaal gehanteerde algemene ‘huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte’ van 4 maart 2004 van toepassing verklaard. Inmiddels hanteert Portaal de op details gewijzigde huurvoorwaarden van 29 augustus 2017.

• In beide versies is in artikel 8 lid 5 geregeld, dat huurder ervoor moet zorgdragen, dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren en/of derden die zich in het gehuurde bevinden.
• In de versie van 2004 is in artikel 13 geregeld, dat een huurder zonder toestemming van de verhuurder geen veranderingen mag aanbrengen aan de buitenzijde van het gehuurde, zij het dat die toestemming alleen geweigerd zal worden als de voorgenomen verbouwing de verhuurbaarheid van het gehuurde schaadt, dan wel zal leiden tot een waardedaling van het gehuurde. In de versie van 2017 is een en ander in artikel 13 iets anders geformuleerd. Daar geldt weliswaar hetzelfde verbod, maar dit verbod (en dus de verplichting om vooraf toestemming te vragen) is beperkt tot veranderingen en/of aanpassingen die de gebruiksmogelijkheden of het woongerief van het gehuurde wezenlijk beïnvloeden.

4. De achtertuinen van partijen worden van elkaar gescheiden door een schutting. Aan de kant van Tijsterman is daar een hekwerk van boomschors tegenaan geplaatst. Aan de kant van Koevoet bevinden zich een aantal bomen. Een Japanse Kers staat op ongeveer 64 centimeter van de schutting en een Taxus op ongeveer 69 centimeter. Een vlierbes tenslotte, staat op ongeveer 46 centimeter van de schutting. Takken van de Vlierbes en van de Japanse Kers steken iets over de schutting uit. Verder woekert er nog een bramenstruik richting Tijsterman.
5. In 2013 heeft de kleinzoon van Tijsterman zonder toestemming van de verhuurder een houten serre achter de woning van Tijsterman gebouwd. Tijsterman en haar bezoekende familie mogen daarin graag verblijven. Het dak van deze serre is op geen enkele manier geïsoleerd.

De deskundige.

De deskundige heeft kort samengevat en voor zover thans van belang het volgende gemeld.

Bij een gezellig samenzijn in de serre wordt in de slaapkamer van Koevoet een geluidssterkte van 45 dB gemeten, met uitschieters van 70 dB. In een slaapkamer is voor een ongestoorde nachtrust een geluidssterkte van maximaal 30dB gewenst.

Als het dak van de serre, dat toch aan vervanging toe is, wordt voorzien van een afdoende geluidsisolatie, zal het vanuit daar hoorbare geluidsniveau (met de tuindeur dicht) met ongeveer 20dB afnemen. Daarmee is de geluidsoverlast geheel, dan wel grotendeels weggenomen.

Inhoudelijke beoordeling.

De schutting.

Als de hiervoor onder 4. bedoelde schutting in de toekomst dusdanig bouwvallig zal zijn geworden, dat deze moet worden vervangen, zullen partijen daaraan ieder voor de helft moeten meebetalen. (Analoge toepassing van de artikelen 5. 49, 62 en 65 van het Burgerlijk Wetboek op huurders). Daarvan is thans echter nog geen sprake. De schutting heeft zijn beste tijd weliswaar gehad, maar staat niet op omvallen.

De bomen.

Voorop gesteld moet worden, dat het iedereen in beginsel vrijstaat om bomen en struiken in zijn tuin te planten. Buren hebben daarvan afkomstige blaadjes, besjes e.d. in de regel van elkaar te dulden.

Wel is het zo, dat bomen en struiken niet te dicht op de erfgrens geplant mogen worden. Dat staat te lezen in artikel 5.42 van het Burgerlijk Wetboek, dat eveneens toegepast mag worden op huurders. Omdat de huurwoningen in kwestie op hetzelfde, ongedeelde perceel zijn gebouwd, bestaat er weliswaar geen juridische erfgrens, maar voor de toepassing van laatstgenoemd wetsartikel mag worden aangehaakt bij de huidige, onbetwiste, gebruiksgrens, die wordt gemarkeerd door de schutting.

In Leiden is de hiervoor bedoelde minimum afstand volgens artikel 14 van de Bomenverordening Leiden 2015 voor bomen vastgesteld op 50 centimeter en voor struiken op 0 centimeter. Daaruit volgt, dat de Japanse Kers, de Taxus en de bramenstruik ver genoeg van de schutting staan, maar de Vlierbes niet. De Vlierbes zal daarom moeten worden verwijderd.

Ook zal Koevoet de overhangende takken van de Japanse Kers en de braamstruik moeten verwijderen. Het enkele feit dat Tijsterman volgens artikel 5.44 van het Burgerlijk Wetboek gerechtigd is om dit desnoods eigenmachtig te doen, ontslaat Koevoet immers niet van de daaraan ten grondslag liggende verplichting, dit desgevraagd zelf te doen.

De serre.

Hoewel de gebouwde serre publiekrechtelijk volgens mijn informatie niet vergunningplichtig was, lijdt het geen twijfel dat Tijsterman deze privaatrechtelijk niet zonder toestemming van de verhuurder had mogen (laten) bouwen. Een dergelijke doe-het-zelf aanbouw is zeer persoonsgebonden en zal de verhuurbaarheid van de woning schaden. Toch is dat geen reden om Tijsterman te verplichten die serre te verwijderen. De verhuurder is immers geen partij in deze procedure en deze overtreding van de huurvoorwaarden levert geen onrechtmatigheid op ten opzichte van  Koevoet. Dat zou alleen anders zijn, als deze serre op zichzelf dusdanige hinder zou opleveren, dat dit ten opzichte van Koevoet als onaanvaardbaar zou moeten worden aangemerkt. Daarvan is naar mijn oordeel echter geen sprake.

Geluidsoverlast.

Dat ligt anders voor wat betreft de geluidsoverlast. Mede op grond van de bevindingen van de deskundige, die ik tot de mijne maak, acht ik voldoende aannemelijk geworden dat vanuit de serre geregeld dusdanig teveel geluid wordt geproduceerd, dat in de late avond en nacht doordringt tot in de slaapkamer van Koevoet, wat zijn nachtrust schaadt. Omdat deze overlast op eenvoudige manier kan worden voorkomen, althans sterk verminderd, ben ik van oordeel dat Tijsterman verplicht is de door de deskundige aanbevolen geluidsisolatie aan te brengen op het dak van die serre.   Verder zal ik haar verplichten ervoor te zorgen, dat de deur van die serre naar de tuin tussen 22.00 uur en 08.00 uur gesloten blijft, als zich dan mensen en/of honden in die serre bevinden, behalve voor het betreden en verlaten van de tuin. Dus niet met geopende tuindeur in de serre verblijven!

Voor het overige zie ik geen aanleiding om geluidswerende verplichtingen op te leggen. Een dartbord, waarvan Koevoet enige hinder ondervond, wordt weggehaald, aan welke belofte Tijsterman mag worden gehouden. Verder staat het haar vrij om bezoek te ontvangen, ook in de tuin. Dat daar aanwezige hondjes een keer blaffen moet Koevoet voor lief nemen. Hij mag geen absolute stilte verwachten.

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

• Koevoet wordt verplicht om de in deze procedure Vlierbes te verwijderen en de over de schutting hangende takken van de Japanse Kers en de bramenstruik tot aan zijn kant van de schutting terug te snoeien. Dat moet binnen een maand na vandaag gebeuren. Indien Koevoet daaraan niet of niet tijdig voldoet verbeurt hij van rechtswege (geen aanmaning nodig) een boete aan Tijsterman van € 25,– per dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 5.000,–.
• Tijsterman wordt verplicht om het dak van de in deze procedure bedoelde serre te voorzien van voldoende geluidsisolatie, zoals door de deskundige aangegeven. Dat moet binnen een maand na vandaag gebeuren. Indien Tijsterman daaraan niet of niet tijdig voldoet verbeurt zij van rechtswege (geen aanmaning nodig) een boete aan Koevoet van € 25,– per dag met een maximum van € 5.000,–.
• Tijsterman moet ervoor zorgen dat de deur van de in deze procedure bedoelde serre naar de tuin tussen 22.00 en 08.00 uur gesloten blijft, als zich dan mensen en/of honden in die serre bevinden. Dit behalve om de tuin te betreden of te verlaten. Indien daaraan niet wordt voldaan verbeurt Tijsterman van rechtswege (geen aanmaning nodig) een boete aan Koevoet van € 25,– per keer met een maximum van € 5.000,–.

Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te  Leiderdorp op 9 oktober 2017.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op  11 oktober 2017.

Mr. S. Terstegge                                                                              Mr. F.M. Visser