Mr. Frank Visser doet uitspraak
Datum mondelinge uitspraak: 27 juni 2016
Plaats uitspraak: Sittard
Bindend Advies.
In het geschil tussen:
te: Stein
verder te noemen: Moerkens,
tegen:
Woningstichting Maaskant
te: Stein
verder te noemen Maaskant,
vertegenwoordigd door K. Smitsmans,
gegeven door mr. F.M.Visser.
(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)
De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie november 2015 te doen beslechten.
De vordering van Moerkens is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Maaskant opgenomen.
Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 27 juni 2016, welke is gehouden te Sittard.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde brandgang en het perceel van Moerkens te Stein en heeft deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig ing. Peter Borgers als deskundige. Bij die gelegenheid is een grote hoeveelheid water de brandgang ingepompt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.
Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht.
Als informanten zijn gehoord de heren Oldenzee en Goossens.
Hierna is mondeling uitspraak gedaan.
De vordering van Moerkens.
Moerkens vordert, dat Maaskant een einde maakt aan de in deze procedure bedoelde wateroverlast.
De tegenvordering vordering van Maaskant.
Maaskant vordert een verklaring voor recht, dat de in deze procedure bedoelde wateroverlast haar niet mag worden aangerekend en dat Moerkens dat probleem zelf moet oplossen.
Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).
Het conflict dat partijen verdeeld houdt, laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.
Moerkens is sinds 31 mei 2007 eigenaar van het woonhuis met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden plaatselijk bekend als Woeringenstraat 27, 6171 PB Stein, kadastraal bekend als Gemeente Stein, sectie G, nummer 1872. Deze woning maakte deel uit van een complex huurwoningen, gelegen aan de Woeringenstraat en de Damiatestraat te Stein, eigendom van Maaskant en haar rechtsvoorgangers. Vanaf 17 mei 1988 huurde Moerkens deze woning c.a. van Maaskant (althans haar rechtsvoorganger/s). Nadat Maaskant had besloten over te gaan tot verkoop van (een aantal van) de hiervoor bedoelde huurwoningen, heeft Moerkens van dat aanbod gebruik gemaakt. Er is sprake van een speciale constructie (sociale koop), die hierop neerkomt, dat Moerkens de woning met aanmerkelijke korting op de getaxeerde waarde mocht kopen, maar dat deze bij verkoop weer moet worden terug verkocht aan Maaskant, waarna beide partijen de mogelijke waardevermeerdering/-vermindering delen.
Aan de achterzijde van het perceel van Moerkens loopt een brandgang. Deze fungeert als achterom voor de woningen aan de Woeringenstraat 1 tot en met 95 en de Damiatestraat 2 tot en met 76, samen dus 86 woningen of daaromtrent. Oorspronkelijk betrof het hier een smal voetpad, maar vele jaren geleden heeft een rechtsvoorganger van Maaskant deze op verzoek van haar huurders verbreed en verhard (bitumen), zodat daarvan ook gebruik kon worden gemaakt door auto’s. Tevens is toegestaan, dat aan dat verbrede pad garages/bergingen werden gebouwd.
Deze brandgang behoorde oorspronkelijk in zijn geheel aan Maaskant toe. Maar bij de eigendomsoverdracht van de verkochte huurwoningen, waaronder die van Moerkens, is tevens de helft daarvan, voor zover grenzend aan de betreffende achtertuin, mee in eigendom overgedragen. Momenteel is minder dan de helft van de aan deze brandgang grenzende woningen (met aangrenzend deel van de brandgang) verkocht aan particulieren, zodat Maaskant nog altijd eigenaar is van het grootste deel van de brandgang.
Op de hele brandgang rust een erfdienstbaarheid van voetpad, ten laste en ten behoeve van de aanliggende percelen, om achterom de openbare weg te bereiken. Het onderhoud daarvan komt, volgens de aan de erfdienstbaarheid verbonden bepalingen, voor rekening van de ‘onderscheidene eigenaren’.
Ter hoogte van het perceel van Moerkens is het diepste punt van die brandgang gelegen. Bij heftige regenval stroomt het hemelwater daar naartoe, wat bij gebreke van een behoorlijke afvoer geregeld ernstige wateroverlast veroorzaakt op de rest van het perceel van Moerkens. Kort geleden is zelfs het souterrain ondergelopen.
Maaskant heeft geprobeerde het probleem op te lossen door het aanleggen en eenmaal opschonen van een grindput, maar dat is onvoldoende gebleken.
Partijen blijken verdeeld over de vraag of en zo ja, in welke mate, Maaskant verplicht is dit probleem op te lossen.
Verslag van de deskundige.
De deskundige heeft kort samengevat en voor zover thans van belang het volgende laten weten.
Beoordeling van het geschil.
Voorop gesteld moet worden dat Moerkens als eigenaar van zijn perceel volgens het bepaalde in artikel 5:38 van het Burgerlijk Wetboek verplicht is het hemelwater te ontvangen dat van hoger gelegen erven van nature naar zijn perceel afloopt. De brandgang achter de woning van Moerkens loopt nu eenmaal van twee kanten af naar het punt achter de woning van Moerkens, waar vandaan het bij heftige regenval zijn tuin kan instromen.
Die toestand wordt inderdaad verergerd, doordat aanwonenden hemelwater van daken van garages/bergingen doen aflopen in die brandgang en het feit dat (een rechtsvoorganger van) Maaskant die brandgang heeft verbreed en geadfalteerd. Uitgaande van de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de aangrenzende percelen, waarop hierna wordt ingegaan, is echter geen sprake van onrechtmatigheid in de zin van artikel 5:39 van het Burgerlijk Wetboek.
Zo bezien valt niet in te zien waarom Maaskant iets verkeerd zou doen, of hebben gedaan, dat aanleiding zou kunnen geven tot een plicht tot het oplossen van het waterprobleem.
Een dergelijke rechtsplicht kan evenmin worden ontleend aan de voorheen tussen partijen bestaande juridische verhouding (huur), nu de huurovereenkomst is beëindigd. Moerkens heeft de woning van Maaskant gekocht terwijl hij, zoals nog is gebleken, heel goed wist dat er een probleem was met de afwatering. Er is daarom evenmin sprake van levering van een gebrekkige zaak, zoals bedoeld in artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Dat Moerkens bij de notaris is overrompeld met de mededeling dat een deel van de brandgang tot het perceel behoorde is niet juist, nu dat ook al volgde uit de concept transportakte van 23 mei 2007. Van een wilsgebrek is ook overigens niet gebleken.
Samenvattend valt niet in te zien waarom Maaskant ten opzichte van Moerkens (als enige) rechtens verplicht zou zijn het door laatstgenoemde ondervonden probleem op te lossen, zodat de vordering van Moerkens in zoverre ongegrond is.
Dat alles neemt niet weg, dat de ondervonden wateroverlast zijn oorzaak vindt in de toestand van de brandgang. Volgens de aan de erfdienstbaarheid verbonden onderhoudsbepaling komt deze voor rekening van de ‘onderscheidene eigenaren’, waarmee naar mijn oordeel bedoeld is, dat iedere mede-eigenaar van de brandgang daaraan evenredig moet bijdragen. Evenredig betekent hier: het totaal van de kosten gedeeld door het totaal van de aanliggende woningen = de bijdrage per woning.
Het argument van sommige particuliere eigenaren, dat men zelf geen last heeft van water, snijdt geen hout. De brandgang kan wat betreft onderhoud en daarmee te vergelijken werkzaamheden nu eenmaal niet in stukjes worden opgeknipt. Het belang, dat het pad watervrij blijft, is een gemeenschappelijk belang van alle rechthebbenden. Dat betekent dat alle eigenaren van het pad, te weten Moerkens, Maaskant en de overige eigenaren (niet de huurders) moeten meewerken en evenredig meebetalen aan een oplossing van het probleem.
Hoewel de aanleg van put, riool en pompinstallatie technisch gezien wellicht de voorkeur verdient, is de daarmee gemoeide investering voor particuliere huiseigenaren wellicht een begrijpelijke belemmering. De oplossing van de drie grindputten is een alleszins redelijk alternatief. Voor het geval dat, zoals namens Maaskant aangevoerd, de door de deskundige begrote kosten te laag zijn ingeschat, zal ik uitgaan van een investering van ongeveer € 4.000. Uitgaande van 86 woningen zou dat neerkomen op ongeveer € 46,50 afgerond op ongeveer € 50 per woning. Die kosten moeten ook voor huiseigenaren met een kleine beurs zijn op te brengen.
Naar mijn oordeel is het redelijk, dat Maaskant daarbij het voortouw neemt. Zij is nog altijd eigenaar van het grootste deel van de brandgang en zij, althans haar rechtsvoorgangers, hebben (mee) bijgedragen aan het veroorzaken van het probleem (verbreden, verharden, toestaan autoverkeer, toestaan op het pad van hemelwater afwaterende garages/bergingen). Bovendien –en niet in de laatste plaats- heeft Moerkens als woningcorporatie de middelen en kennis om een en ander in goede banen te leiden.
Ik zal daarom oordelen dat Maaskant de hierna in de beslissing bedoelde werkzaamheden moet laten uitvoeren en de kosten daarvan moet voorschieten. Het is vervolgens aan haar om de betrokken particuliere huiseigenaren voor hun deel door te factureren.
Strikt genomen zijn die andere huiseigenaren (behalve Moerkens) niet gebonden aan deze uitspraak, maar aangenomen mag worden dat deze het voor zo’n klein bedrag niet laten aankomen op een procedure bij de gewone rechter, die zij naar alle waarschijnlijkheid verliezen, met alle door hen dan te betalen gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten van dien.
Omdat van Maaskant als woningcorporatie mag worden verwacht dat zij uitspraken als deze loyaal uitvoert, kan worden afgezien van een boetebepaling. Wel wordt Maaskant een termijn van twee maanden gegeven om aan deze uitspraak te voldoen, waarna zij van rechtswege in gebreke is als het werk dan nog niet is voltooid.
Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
B E S L I S S I N G
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.
Maaskant wordt verplicht om in de in deze procedure bedoelde brandgang (met inbegrip van de al bestaande grindput) drie grindputten te (laten) maken, zoals door de deskundige geadviseerd.
Maaskant krijgt daartoe een termijn van twee maanden, waarna ze van rechtswege in gebreke is als het werk dan nog niet is voltooid..
Maaskant moet de kosten van dit werk, vooralsnog begroot op maximaal ongeveer € 4.000, voorschieten en mag het evenredige aandeel van de particuliere huiseigenaren daarin, zoals hiervoor aangegeven, aan laatstgenoemden door factureren.
Moerkens wordt verplicht om zijn aandeel, zoals hiervoor bedoeld, binnen veertien dagen na facturatie aan Maaskant te betalen, bij gebreke waarvan hij de wettelijke rente daarover aan Maaskant verschuldigd is vanaf factuurdatum.
Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgesproken te Sittard op 27 juni 2016.
Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op .
Mr. S. Terstegge Mr. F.M. Visser
