VOLLEDIGE UITSPRAAK LELYSTAD

Share Button

Datum mondelinge uitspraak: 7 augustus 2018

(Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Lelystad

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Annie

te: Lelystad

verder te noemen: Annie,

bijgestaan door haar zoon,

tegen:

Fred en Lies

te: Lelystad

verder te noemen Fred en Lies,

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie juni 2018 te doen beslechten.

De vordering van Annie is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Fred en Lies opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennisgenomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 7 augustus 2018, welke is gehouden te Lelystad.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde woningen met voor- en achtertuinen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van Annie.

Annie vordert, kort gezegd, vernieuwing van de schutting in de achtertuin, of anders terugbetaling van € 85,–;  verder reparatie van een hekje en verwijdering van de vlinderstruik en de hoge schutting in de voortuin van Fred en Lies.

De tegenvordering van Fred en Lies.

Fred en Lies vorderen, kort gezegd, reparatie van de onderkant van de schutting tussen de achtertuinen van partijen; verder het losmaken van een andere schutting in de achtertuin van Annie van de paal van Fred en Lies; voorts een verplichting voor Annie, om haar tuin behoorlijk op te ruimen en te onderhouden; verder een verbod voor Annie, om zich nog eens te vergrijpen aan het groen van Fred en Lies, meer in het bijzonder de vlinderstruik, en tenslotte een schadevergoeding wegens smaad.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement).

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

Partijen hebben al geruime tijd ruzie met elkaar, al dan niet als aanzet tot, dan wel ten gevolge van een aantal twistpunten, zoals hiervoor in de vorderingen belichaamd.

Beoordeling van het geschil.

 

  1. Partijen zijn elkaars buren. Annie woont op X en Fred en Lies wonen op X te Lelystad. Partijen huren van dezelfde verhuurder, woningstichting Centrada. Algemene huurvoorwaarden zijn van toepassing.
  2. Beide huurwoningen zijn met bijbehorende voor- en achtertuinen gelegen op één onverdeeld kadastraal perceel, gemeente Lelystad sectie O nummer X. De tussen de voor- en achtertuin geplaatste erfafscheidingen geven de volgens het huurcontract juiste gebruiksgrenzen aan.
  3. Tussen de voortuinen van partijen staat een laag hekje. Daarvan zijn een paar plankjes losgeraakt of –getrokken. Fred en Lies hebben op ongeveer 30 centimeter van de gebruiksgrens tussen deze voortuinen een vlinderstruik geplaatst, waarvan de takken voor een klein deel de voortuin van Annie ingroeien. Annie heeft wat blaadjes en een bloempje van die struik geplukt. Al dan niet als antwoord daarop hebben Fred en Lies vervolgens in hun voortuin een schuttingdeel, van (hoogste punt) 1.80 meter hoog, vlak tegen de genoemde gebruiksgrens geplaatst. Zij zijn van plan nog twee van dergelijke schuttingdelen te plaatsen.
  4. Ter vervanging van de verrotte schutting tussen hun achtertuinen hebben partijen in 2017 besloten om gezamenlijk een nieuwe schutting te plaatsen. Fred heeft het nodige hout ingekocht en de werkzaamheden verricht. Ook heeft hij de schutting aan de kant van Annie geverfd in een aantal kleuren. Annie heeft daaraan voor een bedrag van € 85,– dan wel € 60,– meebetaald. Deze nieuwe schutting is echter nog niet helemaal af, immers ontbreekt het laatste stukje achter, bovenaan. Aanvankelijk heeft Annie niet bij Fred en Lies geklaagd over de uitvoering van de schutting. Pas medio 2018 heeft ze laten blijken de schutting niet mooi te vinden. Inmiddels zitten onderaan enkele plankdelen los.
  5. Aan de achterzijde in haar achtertuin heeft Annie zelf nóg een schutting laten plaatsen. De tuinman heeft die zonder toestemming vastgemaakt aan een paal in de achtertuin van Fred en Lies. Tot voor kort hebben Fred en Lies daar echter geen bezwaar tegen gemaakt. Pas in het kader van de onderhavige procedure zijn bezwaren geuit.
  6. Volgens artikel 6.4 van het hier toepasselijke huurreglement moeten huurders het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Volgens artikel 6.6 moeten huurders ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen hinder of overlast van welke aard ook wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
  7. Volgens artikel 4.12a van de Algemene plaatselijke verordening van de gemeente Lelystad bedraagt de minimumafstand van heesters tot aan de erfgrens 0 meter.

Inhoudelijke beoordeling.

Het hekje in de voortuin.

Onvoldoende gebleken is, dat dit hekje door Fred en/of Lies is vernield, zodat dit onderdeel van de vordering van Annie al daarom ongegrond is.

De vlinderstruik in de voortuin.

Omdat beide huurpercelen tot één, ongedeeld, kadastraal perceel behoren, bestaat er strikt genomen geen juridische erfgrens tussen beide huurpercelen, doch slechts een op de huurovereenkomst gebaseerde, feitelijke gebruiksgrens. Dat neemt niet weg, dat sommige burenrechtelijke bepalingen analoog kunnen worden toegepast. Zo ook in dit geval.

Volgens het bepaalde in artikel 4.12a van de Algemene plaatselijke verordening van de gemeente Lelystad, is de minimumafstand van heesters tot de erfgrens 0 meter. Ik zie geen reden om in dit geval anders te oordelen en wel gemeten tot aan de feitelijke gebruiksgrens. Daarom mochten en mogen Fred en Lies de vlinderstruik planten, zoals zij hebben gedaan. Annie moet daar op straffe van een boete met haar handen van afblijven. Weliswaar heeft zij in beginsel het recht om overhangende takken weg te snijden, maar daartoe bestaat in dit geval geen redelijk belang, omdat van storende overhangende takken niet of nauwelijks sprake is. Wel zullen Fred en Lies die struik minimaal éénmaal per jaar moeten terugsnoeien tot binnen hun eigen voortuin.

De schutting in de voortuin.

Over het geplaatste schuttingdeel in de voortuin van Fred en Lies kan ik kort zijn. Die is te hoog, immers hoger dan de vergunningsvrije 1 meter, wat ook onrechtmatig is ten opzichte van de buren. Gesteld noch gebleken is dat er enig uitzicht bestaat op legalisatie, zodat Fred en Lies die schutting binnen een maand na vandaag zullen moeten verwijderen of inkorten tot op 1 meter hoog. Dit op straffe van een hierna te bepalen boete.

De schutting tussen de achtertuinen.

Hoewel ik met Annie kan meevoelen, dat de betreffende schutting nu niet direct als sieraad van de achtertuin mag worden aangemerkt, moet het ervoor gehouden worden dat Annie, die daarover pas kort geleden is gaan klagen, deze schutting inmiddels stilzwijgend heeft geaccepteerd. Dat zij dat misschien deed om ruzie te voorkomen, kan daaraan niet afdoen. Daarop mag zij in redelijkheid nu dus niet meer terugkomen. Fred en Lies hoeven daarom niets aan die schutting te veranderen of iets terug te betalen. Daarbij heeft bovendien te gelden dat alles zijn prijs heeft en dat je voor € 85,– (die Annie zegt te hebben bijgedragen) nu eenmaal geen topkwaliteit mag verwachten. Niets staat Annie overigens in de weg om, zoals zij van plan is, aan haar kant een eigen schutting te plaatsen, naar eigen smaak. Dat staat ook Fred en Lies vrij.

Onvoldoende aannemelijk is geworden, dat de zoon van Annie deze schutting heeft beschadigd, door daar tegenaan te trappen. Daarom hoeft Annie ook niets te laten repareren of schade te vergoeden.

De andere schutting in de achtertuin van Annie.

Aan Fred en Lies moet worden toegegeven, dat het de tuinman van Annie niet was toegestaan, om die schutting zonder hun toestemming vast te maken aan hun paal. Niet valt in te zien echter, welk redelijk belang Fred en Lies hebben bij het losmaken daarvan, anders dan dat zij daarmee Annie kunnen dwarszitten. Ook zij hebben door hun stilzitten deze situatie kennelijk stilzwijgend goedgekeurd. Dat kan daarom zo blijven zoals het nu is.

Onderhoud van de achtertuin van Annie.

Aan Fred en Lies moet verder worden toegegeven, dat de achtertuin van Annie er nu niet erg netjes uitziet. Omdat de tuinman daar binnenkort aan de slag gaat, zal dat echter snel verbeteren, zodat ook op dit punt geen beslissing meer nodig is. Overigens is op dit moment geen sprake van een dermate slechte onderhoudssituatie, dat gesproken mag worden van gevaar en/of onaanvaardbare hinder voor de buren.

Smaad.

Partijen nemen elkaar over en weer bij voortduring verbaal de maat, soms in zeer grove bewoordingen, waarbij steun wordt gezocht bij buurtgenoten. Ook worden er over en weer bedreigingen geuit. In die situatie geeft het natuurlijk geen pas, om alleen de bijdrage van één partij eruit te lichten en als onrechtmatig aan te merken. Beide partijen zouden zich moeten schamen voor de manier waarop zij met elkaar omgaan. Ik zie in dit geval geen heil in een met een boete kracht bijgezette veroordeling om daarmee te stoppen.

Wel wil ik partijen ernstig waarschuwen voor het volharden in hun onbeschaafde gedrag en voor een mogelijke escalatie daarin. Dat komt immers neer op slecht huurderschap, wat uiteindelijk zelfs kan leiden tot een gedwongen ontruiming. In dat verband moet Annie ook begrijpen, dat zij verantwoordelijk is voor het gedrag van haar zoon, als deze zich in of op het gehuurde bevindt.

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

  1. De vlinderstruik in de voortuin.

Voor recht wordt verklaard, dat de vlinderstruik mag blijven staan waar hij nu staat, maar dat Fred en Lies deze minimaal éénmaal per jaar tot geheel binnen hun voortuin moeten terugsnoeien. Annie wordt verboden deze vlinderstruik te beschadigen, zolang Fred en Annie hun hiervoor bedoelde snoeiverplichting nakomen, op straffe van een van rechtswege aan Fred en Lies te verbeuren boete van € 100,– per overtreding met een maximum van € 5.000,–.

  1. Het schuttingdeel in de voortuin van Fred en Lies.

Fred en Lies worden verplicht het in hun voortuin geplaatste schuttingdeel binnen een maand na vandaag te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van een van rechtswege aan Annie te verbeuren boete van € 100,– per dag dat zij daarmee in gebreke mochten blijven, met een maximum van € 5.000,–.

  1. De schutting tussen de achtertuinen van partijen.

Voor recht wordt verklaard dat partijen genoegen moeten nemen met de schutting zoals die er nu staat, maar dat zij vrij zijn om daar aan hun kant een andere schutting o.i.d. tegenaan te plaatsen.

  1. De andere schutting in de achtertuin van Annie.

Voor recht wordt verklaard dat deze schutting bevestigd mag blijven aan de paal van Fred en Lies.

Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Verstaat dat partijen zijn gewaarschuwd, dat voortzetting van hun wangedrag kan leiden tot een gedwongen beëindiging van de huur en ontruiming.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te Lelystad op 7 augustus 2018.

De schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op 13 augustus 2018.

 

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *