VOLLEDIGE UITSPRAAK ZEIST

Share Button

Datum mondelinge uitspraak: 29 maart 2018

(Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Bunnik

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Maria

te: Zeist

verder te noemen: Maria

bijgestaan door haar schoondochter Diane

tegen:

Vereniging van Eigenaars Woonappartementen Belcour-Ovaal te Zeist

te: Zeist

verder te noemen VvE Belcour-Ovaal,

vertegenwoordigd door Harry (voorzitter)

en Geesje (bestuurslid),

gegeven door mr. F.M. Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie november 2015 te doen beslechten.

De vordering van Maria  is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van VvE Belcour-Ovaal opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 29 maart 2018, welke is gehouden te Bunnik.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar het in deze procedure bedoelde appartementencomplex en heeft hij dit (meer in het bijzonder ook het appartement van Maria), in het bijzijn van partijen bezich­tigd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van Maria.

Van Maria vordert, kort gezegd, betaling van een bedrag van € 9.250 (kozijnen), toestemming om een quilt op te hangen aan de toegangsdeur tot haar appartement en een rechtvaardige en gelijkwaardige behandeling.

De tegenvordering van VvE Belcour-Ovaal.

VvE Belcour-Ovaal vordert, kort gezegd, dat Maria wordt verplicht op straffe van een boete onmiddellijk mee te werken aan de uitvoering van de in deze procedure bedoelde werkzaamheden aan de CV- rookgasafvoerkanalen, waartoe VvE Belcour-Ovaal al heeft besloten, door daartoe toegang te verlenen in haar appartement en verder aan de vervanging van de buitenkozijnen in haar appartement, als VvE Belcour-Ovaal daartoe in de toekomst mocht besluiten. Daarnaast vordert VvE Belcour-Ovaal betaling door Maria van alle meerkosten veroorzaakt door haar weigering tot nu toe om mee te werken aan de hiervoor bedoelde werkzaamheden aan de CV-rookgasafvoerkanalen.

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich samengevat als volgt omschrijven.

Tussen partijen bestaat al geruime tijd onmin over de buitenkozijnen in het appartement van Maria. Omdat de bestaande kozijnen niet, of moeilijk waren te bedienen, heeft Maria deze op eigen kosten laten vervangen, welke kosten zij nu van VvE Belcour-Ovaal terug wil ontvangen. VvE Belcour-Ovaal is dat niet van plan, nu Maria eigenmachtig heeft gehandeld, de betreffende kozijnen gemeenschappelijk zijn en VvE Belcour-Ovaal een algehele renovatie van alle kozijnen heeft voorzien en begroot in 2020. Verder wil Maria tot nu toe niet meewerken aan de uitvoering van een besluit van de VvE om de gemeenschappelijke CV- rookgasafvoerkanalen te vernieuwen, zodat deze geschikt zijn voor door de bewoners zelf aan te schaffen HR-ketels, in plaats van bestaande VR-ketels. VvE Belcour-Ovaal wil Maria tot medewerking dwingen en wil bovendien vertragingsschade op haar verhalen.

Beoordeling van het geschil.

Feiten.

De volgend feiten zijn voldoende komen vast te staan.

  1. Maria is sinds 2 maart 2007 eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement gelegen aan de XXX te Zeist, kadastraal bekend als gemeente Zeist, sectie X, complexaanduiding X appartementsrecht X.
  2. Dit appartementsrecht maakt op zijn beurt deel uit van het in een ondersplitsing betrokken appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een complex woningen c.a. aldaar, kadastraal bekend als gemeente Zeist, sectie X, complexaanduiding X appartementsindex 3 en sectie X nummer X verder te noemen gebouw Belcour-Ovaal, welk gebouw op zijn beurt weer deel uitmaakt van het complex Koppelgebied II te Zeist.
  3. Als reglement van (onder)splitsing, zoals bedoeld in artikel 5.111 van het Burgerlijk Wetboek, is voor het gebouw Belcour-Ovaal het Modelreglement van 2 januari 1992 vastgesteld, behoudens een aantal wijzigingen en aanvullingen, waarop hierna alleen voor zover nodig zal worden ingegaan.
  4. Volgens artikel 9 van genoemd splitsingsreglement worden onder meer tot de gemeenschappelijke zaken gerekend: de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privégedeelte, de schoorstenen en de ventilatiekanalen.
  5. Het is appartementseigenaren volgens genoemd artikel 9 zonder toestemming van de algemene ledenvergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden. Volgens artikel 12 mogen appartementseigenaren zonder toestemming van de algemene ledenvergadering geen voorwerpen plaatsen in gemeenschappelijke ruimten en ook geen zaken ophangen of aanbrengen aan de wanden en/of plafonds van de gemeenschappelijke gedeelten.
  6. Volgens artikel 9. van het (hoofd)reglement van splitsing, vastgesteld voor het overkoepelende complex Koppelgebied II, behoren onder meer de buitengevels tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Over raamkozijnen, schoorstenen en ventilatiekanalen wordt niet gerept. Overigens komen alle kosten voor wat betreft deze gemeenschappelijke zaken, voor zover deze alleen dienstbaar zijn aan het Gebouw Belcour-Ovaal, volgens artikel 3.2.4 van het (hoofd)splitsingsreglement geheel ten laste van laatstgenoemde.
  7. Bij tegenstrijdigheid tenslotte, tussen het laatstgenoemde (hoofd)splitsingsreglement en het daarvoor genoemde (onder)splitsingsreglement geldt volgens artikel 1 van de wijzigingen en aanvullingen op het (onder)splitsingsreglement, het bepaalde in het (hoofd)splitsingsreglement.
  8. Nadat Maria meerdere malen had geklaagd over het niet, of slecht kunnen openen van de ramen van haar appartement, waarvan de kozijnen overigens slecht waren, en een in opdracht van VvE Belcour-Ovaal in 2015/2016 uitgevoerde onderhoudsbeurt geen (voldoende) resultaat had opgeleverd, heeft Maria deze ramen met kozijn zelf laten vervangen. Daartoe was geen toestemming verleend door de vergadering.
  9. Met de hiervoor onder 8. bedoelde vervanging was in totaal € 9.250 gemoeid. Maria heeft deze kosten weliswaar zelf betaald maar vordert deze thans teruf van VvE Belcour-Ovaal. Laatstgenoemde, die inmiddels zelf een algehele renovatie van de kozijnen en ramen in het gebouw Belcour-Ovaal heeft gepland en begroot voor 2020, weigert dat te betalen.
  • VvE Belcour-Ovaal heeft in oktober 2017 het project vernieuwing Cv-installatie en rookgasafvoerkanalen goedgekeurd. Dat project houdt een vernieuwing van de bestaande CV-rookgasafvoerkanalen in, waarna deze alleen nog gebruikt kunnen worden voor, door de appartementseigenaren zelf aan te schaffen, HR-ketels.
  • Maria heeft geweigerd haar medewerking daartoe te verlenen, meer in het bijzonder door toegang tot haar woning te weigeren, waardoor het project (deels) niet kan worden uitgevoerd. Zij weigert haar medewerking totdat de hiervoor onder 9. bedoelde € 9.250 aan haar zijn terugbetaald.
  • Maria heeft zonder toestemming van de algemene ledenvergadering een zogenaamde ‘quilt’ opgehangen aan de buitenzijde van de toegangsdeur tot haar appartement, die uitkomt op een gemeenschappelijke ruimte (Atrium). Andere appartementseigenaren, waaronder bestuurslid Geesje, hebben eveneens iets opgehangen aan hun deur en/of geplaatst in de gemeenschappelijke ruimtes, maar dat wordt als zijnde een ‘oud geval’ gedoogd.

De kozijnen met ramen.

Op grond van de hiervoor aangehaalde splitstingsreglementen zijn de in deze procedure bedoelde (buiten)kozijnen met ramen aan te merken als gemeenschappelijke zaken en was het  Maria  niet toegestaan die zonder toestemming van de algemene ledenvergadering te vervangen en zeker niet door kozijnen met een (iets) andere uitvoering.

Dat betekent dat de daaraan verbonden kosten voor haar eigen rekening moeten blijven en niet aan VvE Belcour-Ovaal mogen worden doorberekend. Was het anders, dan zou elke appartementseigenaar eigenmachtig kunnen bepalen welke onderhoudswerkzaamheden op kosten van de gezamenlijke appartementseigenaars moeten worden uitgevoerd.

Wel had Maria op grond van het bepaalde in artikel 5.121 van het Burgerlijk Wetboek een machtiging van de kantonrechter kunnen verzoeken, om de volgens haar noodzakelijke vervanging toch op kosten van de gezamenlijke eigenaren te mogen uitvoeren. Dat heeft Maria echter niet gedaan. Voor een toestemming achteraf bestaat in dit geval, met een naar behoren functionerende algemene ledenvergadering, geen aanleiding. Dat zou anders zijn geweest in een acute noodsituatie, waar een procedure bij de kantonrechter niet kon worden afgewacht, maar daarvan is niet, dan wel onvoldoende gebleken.

Aan het voorgaande kan niet afdoen dat voormalig bestuurslid Jan  wellicht mondeling toestemming heeft verleend voor de vervanging. Die toestemming had wel in de weg kunnen staan aan een bestuursbesluit om die nieuwe kozijnen alsnog te laten verwijderen, maar een dergelijk besluit is niet aan de orde, nu het (huidige) bestuur de huidige situatie vooralsnog gedoogt.

Uit het voorgaande vloeit voort, dat de vordering van Maria op dit punt moet worden afgewezen. De tegenvordering van VvE Belcour-Ovaal op dit punt zal ik, als te prematuur, eveneens afwijzen. Het hangt immers van de toekomstige besluitvorming binnen de algemene ledenvergadering af, of en zo ja, welk concreet besluit in deze wordt genomen, welk besluit op zijn beurt weer door de rechter op zijn redelijkheid kan worden getoetst. Deze besluitvorming moet eerst worden afgewacht.

De quilt.

Aan VvE Belcour-Ovaal moet worden toegegeven, dat het aanbrengen van een versiering als de onderhavige, aan de buitenzijde van de toegangsdeur tot het appartement, volgens de letter van het toepasselijke splitstingsreglement niet is toegestaan. Dat wil zeggen, zonder toestemming van de algemene ledenvergadering. Gesteld noch gebleken is dat deze toestemming is gevraagd, laat staan gegeven.

Met Maria ben ik echter van oordeel, dat VvE Belcour-Ovaal met het huidige handhavingsbeleid, waarbij ‘oude gevallen’ zonder meer worden ontzien en alleen nieuwe bewoners zich aan deze regel moeten houden, zonder deugdelijke onderbouwing, die ontbreekt, ongerechtvaardigd onderscheid maakt. Het is van tweeën één, of je gedoogt kleine decoraties als deze, of je verbiedt ze aan iedereen.

Samenvattend oordeel ik, dat de in deze procedure bedoelde ‘quilt’ weer aan de toegangsdeur van de woning van Maria  opgehangen mag worden, zolang VvE Belcour-Ovaal wat dat betreft onderscheid blijft maken tussen oude en nieuwe gevallen, zoals hiervoor bedoeld.

Het rookgaskanaal.

Voorop gesteld moet worden, dat de renovatie van de CV-rookgasafvoerkanalen, waartoe de algemene ledenvergadering heeft besloten, ook Maria bindt. Die kanalen zijn volgens artikel 9 van het (onder)splitstingsreglement immers als gemeenschappelijk aan te merken. Zij is verplicht haar medewerking aan de uitvoering te verlenen, onder meer door toegang te verlenen tot haar appartement. De door haar opgegeven weigeringsgrond, te weten dat zij terugbetaling van haar nieuwe kozijnen wil afdwingen, is volstrekt onterecht. Haar weigering mee te werken is onrechtmatig. Ik zal haar dan ook onder dreiging van een boete verplichten om alsnog mee te werken.

De Cv-ketels zelf zijn niet gemeenschappelijk, maar niet in geschil is dat Maria zelf moet zorgen voor een HR-ketel, die geschikt is voor het gerenoveerde kanaal. Daar maakt zij ook geen bezwaar tegen.

De door VvE Belcour-Ovaal gevorderde kosten, wegens door Maria veroorzaakte vertraging bij de uitvoering van het hier besproken project, moet ik als onvoldoende onderbouwd afwijzen. Wel moet Maria goed beseffen, dat verdere weigering om mee te werken aanleiding kan en mag geven tot een nieuwe, wel voldoende onderbouwde schadevordering.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

  1. Voor recht wordt verklaard, dat de in deze procedure bedoelde ‘quilt’ weer aan de toegangsdeur van de woning van Maria opgehangen mag worden, zolang het bestuur van VvE Belcour-Ovaal, wat dat betreft, onderscheid blijft maken tussen oude en nieuwe gevallen, zoals hiervoor bedoeld.
  2. Maria wordt verplicht om na behoorlijke schriftelijke aanzegging toegang te verlenen tot haar appartement, aan door VvE Belcour-Ovaal gestuurde uitvoerders en/of werklui, ter uitvoering van de in deze procedure bedoelde renovatie aan de CV-rookgasafvoerkanalen. Indien Maria daaraan niet voldoet, verbeurt zij van rechtswege (geen aanmaning nodig) een boete van € 250,– per dag met een maximum van € 25.000.

Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te  Bunnik op 29 maart 2018.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op  .

 

Mr. S. Terstegge                                                                              Mr. F.M. Visser

 

 

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *