VOLLEDIGE UITSPRAAK ALMELO

Share Button

Datum mondelinge uitspraak: 20 december 2017

(Onder voorbehoud van mogelijke vergissingen en verschrijvingen)

Plaats uitspraak: Almelo

Bindend Advies.

In het geschil tussen:

Johannes XXX

te: Almelo

verder te noemen: Jopie

bijgestaan door zijn dochter Tamara,

tegen:

Rigoberto XXX

te: Almelo

verder te noemen Rigoberto

bijgestaan door zijn dochter Joannie,

gegeven door mr. F.M.Visser.

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

De procedure.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie november 2015 te doen beslechten.

De vordering van Jopie is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Rigoberto opgenomen.

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 21 december 2017, welke is gehouden te Almelo.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. Daarbij was tevens aanwezig Anniek Winters als deskundige. Het kadaster (landmeter Sjouke Dijkstra) heeft de relevante grens tussen beide percelen gereconstrueerd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

De deskundige en de landmeter hebben mondeling verslag uitgebracht.

Hierna is aansluitend op 20 december 2012 omstreeks 00.30 uur mondeling uitspraak gedaan.

De vordering van Jopie.

Jopie vordert, kort gezegd, teruggave van het in deze procedure bedoelde, in geschil zijnde stukje grond, af te scheiden door middel een afrastering, verwijdering van alles wat aan de kant van Rigoberto te dicht op de erfgrens staat, een verbod om iets aan te brengen tegen de in deze procedure bedoelde muren, een verbod op het verder veroorzaken van hondenoverlast (geluid- en stankoverlast), verwijdering van de door Rigoberto aangebrachte camera/microfoon en tenslotte: rust.

De tegenvordering van Rigoberto.

Rigoberto vordert, kort gezegd, dat Jopie wordt verplicht tot het betalen van een vergoeding voor het garage dak van Jopie, dat aan de voorzijde op de muur van Rigoberto rust, het opnieuw aanbrengen van een door Jopie aan de achterzijde verwijderde muur van Rigoberto  het betalen van een schadevergoeding wegens beschadiging van genoemde garagebox (dan wel reparatie daarvan), het betalen van een schadevergoeding voor het veroorzaken van de dood van een hond van Rigoberto genaamd Max en tenslotte: rust.

Beoordeling van het geschil.

Vaststaande feiten.

  1. Jopie is sinds 9 februari 1990 eigenaar van het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden staande en gelegen aan de Prinsenkampsweg 20 te Almelo, kadastraal bekend als gemeente Ambt-Almelo sectie H, nummer 9807.
  2. Rigoberto is sinds 21 december 2000 eigenaar van het woonhuis met erf en tuin staande en gelegen aan de Goossenmaatsweg 41 te Almelo, kadastraal bekend als gemeente Ambt-Almelo sectie H, nummer 8427.
  3. In 1991 is Jopie begonnen met de bouw van een garage aan de (van hem uit gezien) achterzijde van zijn perceel, toegankelijk vanaf de Goossenmaatsweg. Hij is begonnen met de muren. Hij heeft de naar het erf van (de rechtsvoorganger van) Rigoberto gerichte zijmuur van die garage schuin doorgetrokken naar een al op de erfgrens staande zijmuur, van een op het perceel van (de rechtsvoorganger) Rigoberto gebouwde opstal (garage of houthok).
  4. Voordat Rigoberto in 2000 overging tot aankoop van genoemd perceel heeft hij dit met de makelaar van de verkoper bezichtigd. Het achtererf was toen van de openbare weg afgesloten door een dubbele poort, waarvan één deel was opgehangen aan de hiervoor onder 3. bedoelde zijmuur van de garage van Jopie. Die garage was toen nog niet klaar, omdat het dak nog ontbrak. Er waren geen uiterlijke kentekenen of kenmerken waaruit kon worden afgeleid, dat een deel van dat achtererf niet tot het te koop staande perceel zou horen. De makelaar van de verkoper maakte wat dat betreft ook geen voorbehoud.
  5. In 2001 heeft Rigoberto de hiervoor onder 3. bedoelde opstal (garage/houthok) afgebroken en vervangen door een nieuwe, houten garage. De vroegere zijmuur van die opstal bleef echter als vrijstaande scheidsmuur staan. In 2014 heeft Jopie deze muur, die bouwvallig was geworden, eigenmachtig afgebroken en op zijn eigen grond een nieuwe muur gebouwd. Rigoberto heeft daartegen geprotesteerd.
  6. Inmiddels is ook de garage van Rigoberto gereed gekomen, nadat daar een dak op was gelegd.
  7. Rigoberto kan zijn garage vanaf de Goossenmaatsweg bereiken via een inrit, die aan de zijde van het perceel van Jopielangs de garagemuur van laatstgenoemde loopt.
  8. Rigoberto houdt op zijn perceel twee grote honden. Deze honden lopen zeer geregeld los op het achtererf waar zij bij het minste of geringste luid blaffen en waar zij ook hun behoefte doen. Hoewel Rigoberto de uitwerpselen geregeld opruimt blijft het erg stinken, vooral in de zomer. Dit mede omdat die uitwerpselen worden opgeslagen in een slechts éénmaal per maand geleegde vuilcontainer.
  9. In het recente verleden zijn twee honden van Rigoberto onder verdachte omstandigheden gestorven.
  10. Rigoberto heeft aan de voorzijde van zijn garage een camera met microfoon aangebracht. De camera biedt alleen uitzicht op het achtererf, maar met de microfoon kunnen gesprekken op het achtererf van Jopie worden afgeluisterd. Dat is ook meermalen gebeurd.

Kadastrale meting.

Het kadaster heeft de in deze zaak relevante kadastrale grens tussen de beide percelen gereconstrueerd. Uit die meting volgt, dat de in deze procedure bedoelde zijmuur van de garage van Jopie en de daarvandaan schuin doorgetrokken muur naar de oude zijmuur van de voormalige opstal (garage/houthok) op het perceel van Rigoberto, kadastraal gezien geheel op de grond van Jopie staan en dat bovendien een deel van het achtererf van Rigoberto eveneens tot het perceel van Jopie behoort.

Verjaring.

Rigoberto heeft de juistheid van de kadastrale reconstructie niet (langer) in twijfel getrokken, maar heeft zich erop beroepen, dat hij zijn perceel heeft gekocht zoals het er nu bijligt, te weten met het door een dubbele poort geheel afgesloten achtererf tot en met, althans tot aan de garagemuur en schuin naar achteren doorgetrokken scheidsmuur.

In de regel mag ervan worden uitgegaan, dat de kadastrale erfgrens in overeenstemming is met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Van de kant van Rigoberto is kennelijk bedoeld aan te voeren, dat dit in deze zaak niet het geval is, omdat hij bij de eigendomsverkrijging te goeder trouw was.

Ik vat dit verweer, gevoerd door een juridische leek, op als een beroep op verkrijgende verjaring.

Daarover wordt als volgt geoordeeld.

Voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring is ononderbroken juridisch bezit te goeder trouw vereist voor een periode van meer dan tien jaren.

De eerste vraag, die moet worden beantwoord, is of Rigoberto de betwiste strook grond meer dan tien jaren in bezit heeft gehad.

Toen Rigoberto zijn perceel in eigendom kreeg was hij zich er, zoals nog onbetwist is gebleven, niet van bewust dat een deel van zijn achtererf daar niet bij hoorde. Hij ging ervan uit, dat het hele achtererf van hem was. Toen Jopie hem kort daarna kwam vertellen, dat dit niet het geval was, liet Rigoberto duidelijk blijken dat hij zich daaraan niet gebonden achtte. Hij stuurde Jopieweg, waarna laatstgenoemde begreep dat Rigoberto pretendeerde eigenaar te zijn. Van een gebruik door gedogen, zoals voorheen het geval was geweest, was vanaf dat moment geen sprake meer. Rigoberto heeft de betwiste strook grond sindsdien ononderbroken in bezit gehad.

Vervolgens moet de tweede vraag worden beantwoord, of dit bezit te goeder trouw was. Ik beantwoord die vraag ontkennend. Toen Rigoberto zijn perceel in eigendom verkreeg had hij geen enkel vermoeden, dat een deel van het achtererf daar niet toe behoorde. Het achtererf was door een dubbele poort afgesloten en was dus niet bereikbaar voor de buren. Er was geen enkel teken of andere omstandigheid, die Rigoberto aan het twijfelen hadden moeten brengen. Het argument, dat Rigoberto de juiste erfgrens had kunnen vaststellen, door kennis te nemen van de kadastrale kaart, gaat eraan voorbij dat deze kaart geen deel uitmaakt van de openbare registers, waarvan de inhoud wordt geacht kenbaar te zijn voor iedereen. Zoals door het Gerechtshof te Arnhem op 7 mei 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:CA0396) overwogen, bestaat er alleen een verplichting om kadastraal onderzoek te doen naar de juiste grenzen, als daartoe in redelijkheid aanleiding bestaat. Dat was in deze zaak niet het geval.

Het voorgaande voert tot de conclusie, dat Rigoberto in 2000 bezitter te goeder trouw is geworden van de betwiste strook grond, waaraan geen einde kwam toen Jopie zich als eigenaar meldde. Jopie had vervolgens 10 jaar lang de tijd om die verjaring te stuiten, door een rechtsvordering tot terugvordering in te stellen. Dat heeft Jopie nagelaten, waarna de verjaring in 2010 was voltooid en Rigoberto de volledige eigendom verkreeg.

Rechtsgevolgen grensvaststelling.

 

Gelet op het voorgaande moet voor recht worden verklaard, dat Rigoberto eigenaar is van het gehele achtererf van zijn woning, dit echter tot aan de garagemuur van Jopie en de daarvandaan schuin doorgetrokken muur, dus niet tot en met die muren, omdat hij deze muren nooit in bezit heeft gehad.

Rigoberto mag niets tegen, op of in die muren bouwen of bevestigen. Ik zal een uitzondering maken voor de al sinds jaar en dag in die garagemuur hangende poortdeur, nu Jopie geen enkel in rechte te respecteren belang heeft om zich daar nu nog tegen te verzetten.

Voor de goede orde wordt daar nog aan toegevoegd, dat hiermee geen uitspraak is gedaan over de vóór de poort liggende inrit. Om verdere problemen te voorkomen, zal ik vaststellen dat geen van partijen de toegang tot elkaars garages mag versperren of onredelijk hinderen.

De vroegere zijmuur van de voormalige opstal op het erf van Rigoberto.

Bij de kadastrale meting is verder nog komen vast te staan, dat de erfgrens ongeveer door het midden van vroegere zijmuur van de voormalige opstal (garage/houthok) op het perceel van Rigoberto liep. Nadat die opstal was afgebroken werd dat een vrijstaande scheidsmuur op de erfgrens en dus een mandelige muur. Aan Rigoberto moet worden toegegeven, dat het Jopie niet vrijstond om die mandelige muur, bouwvallig of niet, eigenmachtig af te breken. Daar had hij Rigoberto bij moeten betrekken!

Maar omdat Jopie op eigen kosten een geheel nieuwe muur heeft opgemetseld, op eigen grond, lijdt Rigoberto daarvan geen enkele schade. Dat Jopie die muur juist richting Rigoberto zou hebben verplaatst is onzin gebleken.

Schade aan de houten garage.

Rigoberto heeft verder aangevoerd, dat door het uitvoeren van de werkzaamheden aan de hiervoor bedoelde muur, zijn houten garage is beschadigd. Uit het rapport van de (door de rechtsbijstand verzekeraar van Rigoberto ingehuurde) deskundige (Middeldorp Bouwadvies) volgt echter, dat van enige daardoor veroorzaakte schade geen sprake is. Ook ik zelf heb geen gevolgschade kunnen ontdekken. Dat de houten garage inmiddels een beetje is gaan rotten, is na bijna 18 jaar niet ongewoon en heeft niets te maken met die nieuwe muur.

Dode honden.

Rigoberto heeft Jopie ervan beticht, betrokken te zijn bij de dood van twee van zijn honden. Hoewel deze honden onbetwist op verdachte wijze aan hun einde zijn gekomen, is nog geen begin van bewijs geleverd dat Jopie daar iets mee te maken heeft gehad.

Overlast honden.

Ik heb zelf gehoord dat de honden van Rigoberto enorm veel lawaai maken als ze aanslaan, wat duidelijk hoorbaar is op het achtererf van Jopie. Dit vooral als ze op het achtererf van Rigoberto verblijven, wat eerder regel dan uitzondering is. Verder is voldoende gebleken, dat die honden hun behoeften vrijwel voortdurend op dat achtererf van Rigoberto doen, wat vooral in de zomer tot een ondragelijke stankoverlast leidt. Dat die uitwerpselen geregeld worden opgeruimd, door deze in een tegen de muur van Jopie staande vuilcontainer te deponeren, helpt niet, dan wel onvoldoende.

Naar mijn oordeel is het op een dergelijke manier houden van deze honden in een woonwijk niet (meer) van deze tijd, maatschappelijk onaanvaardbaar en daarom onrechtmatig zoals bedoeld in artikel 5.37 van het Burgerlijk Wetboek (hinder). Er is sprake van onduldbare overlast. Ik zie geen heil in overlast beperkende maatregelen, omdat ik onvoldoende vertrouwen heb dat Rigoberto daaraan zal (blijven) voldoen. Tot op heden heeft hij ook niets in die richting willen ondernemen. Daarom rest mij niet anders, dan een gebod om die honden van dat perceel te verwijderen.

De dochter van Rigoberto heeft zich bereid en in staat verklaard die honden, die eigenlijk van haar zijn, bij zichzelf onder te brengen.

Camera en microfoon.

Rigoberto mag zijn achtererf door middel van een camera bewaken. De microfoon die thans deel uitmaakt van die camera moet echter verdwijnen, of onklaar worden gemaakt, omdat daarmee gesprekken op het achtererf van Jopiekunnen worden afgeluisterd, wat ook daadwerkelijk is gebeurd.

Rust.

Beide partijen eisen tenslotte rust. Die vordering is te onbepaald om te kunnen worden toegewezen. Ik ga er echter vanuit, dat partijen na dit bindend advies geen enkele reden meer hebben om elkaar lastig te vallen.

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

B E S L I S S I N G

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

  1. Voor recht wordt verklaard dat Rigoberto door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond op zijn achtererf, die thans kadastraal tot het perceel van Jopie behoort, en wel tot de zijmuur van de garage van Jopie en de daar vandaan schuin doorlopende muur naar achteren.
  2. Rigoberto moet de in deze procedure bedoelde honden binnen een maand na vandaag van zijn perceel verwijderen en verwijderd houden.
  3. Rigoberto moet de in deze procedure bedoelde microfoon, deel uitmakende van de camera, binnen een maand na vandaag verwijderen en verwijderd houden, of blijvend onklaar maken.
  4. Indien Rigoberto niet of niet tijdig voldoet aan wat hem hiervoor onder B. en C. is opgedragen, verbeurt hij van rechtswege (geen aanmaning nodig) aan Jopie een boete van € 100,– per dag dat hij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,–.

Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te Almelo op 20 december 2017.

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op 20 december 2017.

Mr. S. Terstegge                                                                                 Mr. F.M. Visser

2 gedachten over “VOLLEDIGE UITSPRAAK ALMELO

  1. Ik heb de uitzending gezien en de bovenstaande uitspraak gelezen. Het komt me als zeer onrechtvaardig voor dat Jopie, die aan Rigoberto tijdig meegedeeld heeft dat het betwiste stuk grond zijn eigendom is, wat ook kadastraal als zodanig vaststaat, enige actie moet ondernemen tot “terugvordering”. Mijns inziens valt er niets terug te vorderen. Het is aan Rigoberto om, als hij twijfelt aan de eigendom van Jopie, actie te ondernemen.

    1. Helaas gaat onze wetgever ervan uit, dat de rechthebbende juridische actie moet nemen en wel binnen 10 jaar (goede trouw) of in elk geval binnen 20 jaar. Klagen en brieven schrijven helpt dus niet, je moet een rechtszaak beginnen of mr. Visser erbij halen.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *