Volledige uitspraak Ooltgensplaat

Share Button

Datum mondelinge uitspraak: 20 mei 2017

Plaats uitspraak: Ooltgensplaat

 

(onder voorbehoud van vergissingen en verschrijvingen)

 

Bindend Advies.

 

 

In het geschil tussen:

 

  1. Vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Vereniging Bungalowpark Het Volkerak;
  2. Derkina Anna Nesselaar-Kooij
  3. Jacobus Hendrikus Sturris
  4. Gert Jan Cramer en Sylvia Catharina Cornelia Mijs

te: Ooltgensplaat

verder te noemen: Het Volkerak, Nesselaar, Sturris, Cramer, dan wel Het Volkerak c.s.

 

tegen:

 

Cor Meester en Wenye Zeng

te: Ooltgensplaat

verder te noemen Meester,

 

gegeven door mr. F.M. Visser.

 

(Schriftelijke uitwerking ex artikel 14 lid 4 Reglement)

 

De procedure.

 

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het ‘Reglement Bindend Advies Mr. Frank Visser doet uitspraak’ editie november 2015 te doen beslechten.

 

De vordering van Het Volkerak c.s. is opgenomen in de bindend advies overeen­komst. Daarin is ook een tegenvordering van Meester opgenomen.

 

Mr. Frank Visser heeft kennis genomen van alle door par­tij­en overgelegde stukken.

 

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 19 mei 2017, welke is gehouden te Ooltgensplaat.

 

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

 

Voorafgaande daaraan heeft mr. Frank Visser zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezich­tigd. De relevante kadastrale perceelgrens tussen de percelen van Meester en Sturris zijn gereconstrueerd door het kadaster (landmeter). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

 

Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toege­licht.

 

De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht.

 

Als informanten zijn gehoord de heren Bosjes en Bakker.

 

Hierna is mondeling uitspraak gedaan.

 

 

De vorderingen van Het Volkerak c.s.

 

Het Volkerak en Cramer vorderen, kort gezegd, dat Meester niet uitbouwt boven een voor gemeenschappelijk gebruik bedoeld pad, eigendom van Het Volkerak.

 

Nesselaar vordert, kort gezegd, dat Meester niet uitbouwt op een aan Nesselaar en Meester in gezamenlijke eigendom toebehorende (mandelige) muur.

 

Sturris vordert, kort gezegd, dat Meester niet uitbouwt tegen, althans binnen een afstand van 2 meter, van een aan haar toebehorende muur, waarin zich twee vensters en twee ventilatieopeningen bevinden.

 

 

De tegenvordering van Meester.

 

Meester vordert, kort gezegd, dat het Sturris wordt verboden te lopen over, of op andere wijze gebruik te maken van, de aan Meester in eigendom toebehorende grond.

 

 

Het conflict (artikel 14 lid 2 van het reglement ).

 

Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.

 

Meester heeft bouwplannen ontwikkeld voor het realiseren van een uitbouw, zowel aan de vóór als aan de achterzijde van zijn recreatiebungalow. Daarvoor is de noodzakelijke omgevingsvergunning verkregen van de gemeente Goeree- Overflakkee. Drie van zijn buren, die tevens bestuurslid zijn van Het Volkerak, hebben daar bezwaren tegen. Twee vanwege aantasting van hun eigendomsrecht en één omdat hij daarvan onrechtmatige hinder vreest. Het Volkerak komt op voor het behoud van haar belang bij handhaving van het ongestoord publiek gebruik van het door overbouwing bedreigde gemeenschappelijke pad.

 

Op haar beurt wil Meester een eind gemaakt zien aan het gebruik van zijn grond door Sturris.

 

 

Beoordeling van het geschil.

 

Vaststaande feiten.

 

  1. Meester (althans zijn partner, Zheng) is eigenaar van de recreatiewoning met toebehoren, staande en gelegen te Ooltgensplaat, in het bungalowpark het Volkerak aan de Havendijk 12 aldaar, plaatselijk bekend als bungalow nummer 15, kadastraal bekend als gemeente Ooltgensplaat sectie C nummer 1241.
  2. Nesselaar is eigenaar van de recreatiewoning met toebehoren, staande en gelegen te Ooltgensplaat, in het bungalowpark het Volkerak aan de Havendijk 12 aldaar, plaatselijk bekend als bungalow nummer 14, kadastraal bekend als gemeente Ooltgensplaat sectie C nummer 1240.
  3. Sturris is eigenaar van de recreatiewoning met toebehoren, staande en gelegen te Ooltgensplaat, in het bungalowpark het Volkerak aan de Havendijk 12 aldaar, plaatselijk bekend als bungalow nummer 16, kadastraal bekend als gemeente Ooltgensplaat sectie C nummer 1124.
  4. Cramer is eigenaar van de recreatiewoning met toebehoren, staande en gelegen te Ooltgensplaat, in het bungalowpark het Volkerak aan de Havendijk 12 aldaar, plaatselijk bekend als bungalow nummer 6, kadastraal bekend als gemeente Ooltgensplaat sectie C nummer 1120.
  5. Het Volkerak is eigenaar van een aantal gemeenschappelijke voorzieningen in het bungalowpark het Volkerak gelegen aan de Havendijk 12 te Ooltgensplaat, waaronder een pad gelegen tussen en/of bestemd ter ontsluiting van de hiervoor genoemde percelen nummers 1241, 1240, 1124 en 1120.
  6. Het Volkerak is bovendien eigenaar van een perceeltje grond gelegen te Ooltgensplaat, in het bungalowpark het Volkerak aan de Havendijk 12 aldaar, bestemd en/of in gebruik ten behoeve van een nutsvoorziening (kastje Eneco), kadastraal bekend als gemeente Ooltgensplaat sectie C nummer 1242.
  7. Meester is van plan om zijn bungalow zowel aan de voor- als aan de achterzijde uit te bouwen. Aan de voorzijde wil hij daarbij bouwen op een mandelige muur tussen het balkon van Nesselaar en zijn eigen balkon, dat hij bij zijn bungalow wil trekken. Aan de achterzijde wil hij (vrijwel) tegen een zijmuur van Sturris bouwen, waardoor laatstgenoemde verstoken wordt van lichtinval via twee zich in die zijmuur bevindende ramen. De ontluchting van twee zich in die zijmuur bevindende ventilatieopeningen, wordt daardoor eveneens  verstoord. De voorgenomen aanbouw aan de achterzijde zal tevens op een hoogte van ongeveer 2.28 meter met ongeveer 0,68 meter uitsteken boven het hiervoor onder 5. bedoelde pad (overstek).
  8. Meester is lid van Het Volkerak. Volgens artikel 2 van de statuten is Het Volkerak om te beginnen (onder meer) belast met het beheren, onderhouden en de instandhouding van haar in eigendom toebehorende wegen en paden  gelegen op het bungalowpark het Volkerak en anderzijds met de behartiging van de stoffelijke belangen van haar leden met betrekking tot de aan die leden in eigendom toebehorende bungalows.
  9. Volgens artikel 10 van de statuten en artikel 15 van het huishoudelijk reglement is voor het uitbreiden van een bungalow behalve een vergunning van de gemeente, ook toestemming van het bestuur van Het Volkerak vereist. Niet geregeld is, welke maatstaven het bestuur bij het al dan niet geven van toestemming moet hanteren.
  10. Het hiervoor onder 6. bedoelde perceeltje grond ligt ingesloten tussen de percelen met nummers 1241, 1124 en 1243. Dit perceeltje moet te allen tijde bereikbaar zijn voor de nutsmaatschappij, Eneco.
  11. Sturris heeft sinds vele jaren de gewoonte om zijn perceel 1124 aan de voorzijde te bereiken, door over de uiterste hoek van het perceel 1241 van Meester te lopen.

 

 

De kadastrale meting.

 

Gesteld noch gebleken is, dat de reconstructie van de kadastrale grens tussen de percelen 1241 en 1124 niet zou overeenkomen met de werkelijke eigendomsverhoudingen, zodat deze grens ook door mij als juist zal worden aangehouden.

 

 

De overstek.

 

Aan Het Volkerak moet worden toegegeven, dat zij niet verplicht is om toe te staan, dat de overstek van de door Meester te realiseren uitbouw aan de achterzijde, geheel of deels boven haar eigendom uitsteekt.

 

Hoezeer Meester daardoor ook gedupeerd lijkt; dat kan niet afdoen aan het voorgaande. Van misbruik van recht aan de kant van Het Volkerak is geen sprake, nu het de taak van Het Volkerak is paden als deze vrij te houden en de voorgenomen overstek het ongehinderde gebruik daarvan door omwonenden zal beperken. Cramer heeft als direct aanwonende een eigen belang bij het gevraagde verbod.

 

Daaraan kan niet afdoen, dat de gemeente Goeree-Overflakkee deze overstek bij het verlenen van de omgevingsvergunning aan Meester heeft voorgeschreven, nu de gemeente niet bevoegd is over de eigendom van het pad te beslissen.

 

Samenvattend is de voorgenomen overstek boven het pad van Het Volkerak niet toegestaan. Aan dat verbod wordt een boete verbonden, ten gunste van Het Volkerak. Cramer heeft onvoldoende belang bij een afzonderlijke boetebepaling ten gunste van hem.

 

De uitbouw aan de achterzijde.

 

Volgens het bepaalde in artikel 5.50 van het Burgerlijk Wetboek is het, behoudens toestemming van de rechthebbende, niet toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens vensters te hebben. Gebleken is dat Sturris, in strijd met dit wettelijk verbod, twee van dergelijke vensters heeft in zijn zijmuur, die rechtstreeks uitzien op het perceel van Meester.

 

Eén van die vensters, te weten het venster aan de bovenzijde, zit daar echter (zoals voldoende is komen vast te staan) al meer dan twintig jaar, zodat het recht om verwijdering daarvan te vorderen, al lang en breed is verjaard. Volgens het vierde lid van laatstgenoemd wetsartikel heeft dit tot gevolg, dat Meester binnen twee meter van dat venster niet mag bouwen, voor zover dat Sturris onredelijk zou hinderen. Naar mijn oordeel is dat met het voorgenomen bouwplan inderdaad het geval, omdat dit de lichtinval via dat venster geheel of grotendeels zal wegnemen.

 

Het venster beneden dateert van 1998, wat betekent dat het recht op verwijdering bij het sluiten van de bindend adviesovereenkomst in deze zaak nog niet was voltooid. Niet valt in te zien, waarom Meester niet tot vlak voor dat venster mag bouwen.

 

De ontluchting van de twee ventilatieopeningen in de zijmuur van Sturris moet wel door en op kosten van Meester worden aangepast en wel dusdanig, dat deze goed blijft functioneren. Dat heeft Meester ook beloofd, waaraan hij mag worden gehouden.

 

Voorts komt het mij niet onredelijk voor dat, indien en voor zover de aan de zijgevel van Sturris bevestigde lantaarn, eigendom van Het Volkerak, verplaatst moet worden, de kosten daarvan voor rekening van Meester komen.

 

Samenvattend is de voorgenomen uitbouw vlakbij de zijmuur van Sturris niet toegestaan, voor zover binnen 2 meter van het zich daarin aan de bovenzijde bevindende venster wordt gebouwd. Aan dat verbod wordt een boete verbonden, ten gunste van Sturris.

 

De uitbouw aan de voorzijde.

 

Voorop gesteld moet worden, dat het gedeelte van de muur, waarop Meester aan de voorzijde wil bouwen, mandelig is in de zin van artikel 5.62 van het Burgerlijk Wetboek, nu dat deel van de muur tot scheidsmuur dient tussen de balkons van Meester en Nessaelaar. Volgens het bepaalde in artikel 5.67 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, brengt dit de bevoegdheid voor Meester mee om tegen die muur te bouwen en daarin tot de helft der dikte balken, ankers e.d. aan te brengen. Het bouwen op de muur, zelfs al zou dit voor slechts de helft zijn, is zonder toestemming van Nesselaar echter verboden.

 

Gelet op de door Nesselaar tijdens de hoorzitting gegeven motivering van haar weigering, moet ik evenwel constateren, dat zij geen serieuze inhoudelijke bezwaren (meer) heeft tegen die opbouw. Het gaat er haar bij haar weigering kennelijk om, haar boosheid tot uiting te brengen, vanwege het feit dat Meester vooraf geen toestemming heeft gevraagd. Had hij dat wel gedaan, dan zou zij deze, zoals zij heeft erkend, hebben gegeven. Mede gelet op het gegeven, dat Meester heeft toegegeven op dat punt fout te zijn geweest, is een en ander naar mijn oordeel geen redelijke grond (meer),  om de nodige toestemming ook nu nog te weigeren. Ik zal dan ook beslissen, dat deze toestemming voor gegeven moet worden gehouden en dat Meester zijn bouwplan aan de voorzijde mag voltooien.

 

 

Het overpad.

 

Ik heb zelf kunnen zien, dat Sturris inderdaad over de grond van Meester loopt, om het pad aan de voorzijde van zijn bungalow te bereiken. Het enkele feit dat Sturris, naar eigen zeggen, dit al sinds vele jaren ongestoord heeft gedaan, levert geen recht van overpad op. Van verkrijging van een daartoe strekkende erfdienstbaarheid door verjaring kan alleen al geen sprake zijn, wegens het ontbreken van bezit in juridische zin. Het enkele gedogen tot nu toe levert geen bezit op.

 

Niets weerhoudt Meester dan ook, om Sturris dat overpad te ontzeggen. Zijn bungalow wordt daardoor niet onbereikbaar, nu Sturris zijn perceel ook via het pad aan de achterzijde kan bereiken.

 

Het feit dat het hiervoor onder 6. bedoelde perceeltje grond (Eneco kastje) altijd bereikbaar moet zijn, kan daaraan evenmin afdoen. Nog daargelaten waarom dit via de grond van Meester zou moeten, nu dit ook heel goed via een naastgelegen parkeerplaats en heg kan gebeuren, heeft Meester immers toegezegd wel overpad naar dat perceeltje te verlenen, als dat nodig is.

 

Samengevat is het door Meester gevraagde verbod toewijsbaar. Aan dat verbod wordt een boete verbonden, ten gunste van Meester.

 

Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.

 

 

B E S L I S S I N G

 

Voor wat betreft de vordering van Het Volkerak en Cramer

 

Het wordt Meester verboden, om zijn voorgenomen uitbouw aan de achterzijde te laten uitsteken over het in deze procedure bedoelde pad, eigendom van Het Volkerak. Dit op straffe van een onmiddellijk opeisbare boete van € 10.000, te verbeuren aan het Volkerak, als hij dat verbod mocht overtreden.

 

Voor wat betreft de vordering van Sturris.

 

Het wordt Meester verboden, om zijn voorgenomen uitbouw aan de achterzijde te realiseren, voor zover daarbij binnen twee meter vóór het zich in de zijmuur van de bungalow van Sturris, aan de bovenzijde, bevindende venster wordt gebouwd. Dit op straffe van een onmiddellijk opeisbare boete van € 10.000, te verbeuren aan het Sturris, als hij dat verbod mocht overtreden.

 

 

Voor wat betreft de tegenvordering van Meester.

 

Het wordt Sturris met directe ingang verboden om over het perceel van Meester te lopen, of anderen te laten lopen, op straffe van een onmiddellijk opeisbare, aan Meester te verbeuren boete van € 250 per overtreding, met een maximum van € 10.000.

 

Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.

 

Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

 

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als bindend adviseur en mondeling uitgespro­ken te  Ooltgensplaat op 20 mei 2017.

 

Deze schriftelijke uitwerking van het bindend advies is ondertekend door mr. Frank Visser als bindend adviseur en mr. S. Terstegge als secretaris op  23 mei 2017.

 

w.g. Mr. S.T. Terstegge                                                                              w.g. Mr. F.M. Visser

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *